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남구 임야 경매 ☆ 낙찰받아 볼까? [2024타경103269] -7,494.1평

남구 용연동 산145에 위치한 본 임야 경매물건은 11억 2474만원짜리가 2억 7005만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가 1,124,738,800원인 울산광역시 남구 용연동 산145 임야 물건입니다.

5회 유찰되어, 최저입찰가는 270,050,000원이군요.

감정가의 24% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경103269이며, 입찰일은 2025.12.10(수) 10:00입니다.

소 재 지	울산광역시 남구 용연동 산145
물건용도	임야
토지면적	24,774.00㎡(7,494.14평)
건물면적
사건번호	2024타경103269
감정평가액	1,124,738,800원
최저입찰가	(24%) 270,050,000원
입 찰 일	2025.12.10(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용연동 산145	임야	22118.75㎡ (6,690.92평) 13874분의 12387 지분
토지	용연동 산145-2	임야	2655.25㎡ (803.21평) 13874분의 12387 지분

[위치/주위환경] 울산광역시 남구 성암동 및 용연동에 소재하는 성암근린공원주변 임야 및 성암근린공원내에 소재하며 주변은 산업단지내 임야지대임.
[교통상황] 본건까지 인근토지를 통해 도보통행으로 접근 가능(일련번호 3은 비포장도로로 차량접근 가능함).
3)형태 및 이용상태 일련번호 1-4는 부정형의 경사지로 소나무 기타잡목이 자생하는 자연림지, 일부 통행로이며, 일련번호 5는 근린공원시설부지, 경사지, 임야 상태임.
4)인접 도로상태 임야도상 맹지이며 일련번호 1은 소폭의 현황 비포장 통행로, 일련번호 3은 2-3미터폭의 비포장 도로로 접근 가능함.
[토지이용계획] 1. 성암동 산16 자연녹지지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 국가산업단지(2023-11-22)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 녹지구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 특별대책지역(대기보전특별대책지역)＜환경정책기본법＞ 2. 성암동 산19 자연녹지지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 국가산업단지(2023-11-22)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 녹지구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 특별대책지역(대기보전특별대책지역)＜환경정책기본법＞ 3. 성암동 산21 자연녹지지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 국가산업단지(2023-11-22)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 녹지구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 특별대책지역(대기보전특별대책지역)＜환경정책기본법＞ 4. 용연동 산145 자연녹지지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 국가산업단지(2023-11-22)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 녹지구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 특별대책지역(대기보전특별대책지역)＜환경정책기본법＞ 5. 용연동 산145-2 자연녹지지역, 근린공원 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 국가산업단지(2023-11-22)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 녹지구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞, 특별대책지역(대기보전특별대책지역)＜환경정책기본법＞ 6)제시목록 외의 물건 1) 본건 지상에는 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.
2) 본건 지상에 소재하는 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.
[공부와의 차이] 임야도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다.
[참고사항] 1.임대관계 미상입니다.
2.본건은 매각대상지분외의 지분소유자인 울산시(녹지공원과)에 문의하였으나 지분의 위치를 특정할 수 있는 자료를 확인할 수 없다고 합니다. 그러므로 본건은 지분위치가 특정되지 아니한 공유지분의 평가로서 전체를 기준으로 하여 지분비율로 사정한 면적을 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년4월25일	소유권
2008년8월14일	소유권
2016년8월30일	근저당권	1,200,000,000원
2019년9월20일	가압류	228,000,000원
2020년2월26일	가압류	760,000,000원
2020년5월22일	압류
2024년3월4일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	864,104,500원원	629,144,250원원	67%	1.5회회
6개월	864,104,500원원	629,144,250원원	67%	1.5회회
12개월	864,104,500원원	629,144,250원원	67%	1.5회회

남구 임야 경매 ☆ 낙찰받아 볼까? [2024타경103269] -7,494.1평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상에 미확인 분묘가 소재하는 경우 분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미 납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3. 임야도상 맹지임. 지상 수목은 토지에 포함하여 평가함. 본건 토지상 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인요함. 지적상세 및 경계확인은 측량을 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1, 2, 3 - 본건 부동산은 소나무 잡목 자생하는 임야로서 미발견 분묘 있을 수 있음. 부동산의 표시 4, 5 - 본건 부동산은 소나무 잡목 자생하는 임야로서 미발견 분묘 있을 수 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2025.12.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 631일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 631일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.08.30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경103269 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-04	2024타경7828	[임야] 남구 장생포동 산1 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 5,219.94평	2,329,560,000원 2,329,560,000원	신건 (0회)
	2025-12-10	2024타경103269	[임야] 남구 성암동 산16 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,803.73평	289,208,900원 99,198,000원	유찰 (3회)
	2025-11-26	2024타경5662	[임야] 남구 선암동 산199-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 819.17평	690,958,000원 236,999,000원	유찰 (3회)
	2025-12-10	2024타경103269	[임야] 남구 성암동 산19 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,159.78평	106,302,700원 25,523,000원	유찰 (4회)
	2025-12-10	2024타경103269	[임야] 남구 용연동 산145 [분묘기지권] 토지(대지권): 7,494.14평	1,124,738,800원 270,050,000원	유찰 (5회)