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전주 완산구 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 152.9평, 토지 103.4평)

전주 완산구의 다가구주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 2억 7438만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

2024타경41128

전주지방법원의 경매 목적물로

감정가 559,961,420원에서 현재 2회 유찰,

감정가 대비 49% 저감되어 274,381,096원으로

2025.11.24(월) 10:00 전주지방법원 경매5계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	전북특별자치도 전주시 완산구 풍남문5길 21-9
물건용도	다가구주택
토지면적	341.90㎡(103.42평)
건물면적	505.31㎡(152.86평)
사건번호	2024타경41128
감정평가액	559,961,420원
최저입찰가	(49%) 274,381,096원
입 찰 일	2025.11.24(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	다가동2가 53-2	대	341.9㎡ (103.42평)
건물	다가동2가 53-2	1층 다가구주택(5가구) 철근콘크리트조	134.76㎡ (40.76평)
	다가동2가 53-2	2층 다가구주택(3가구) 철근콘크리트조	184.58㎡ (55.84평)
	다가동2가 53-2	3층 다가구주택(2가구) 철근콘크리트조	171.97㎡ (52.02평)
제시외건물	풍남문5길 21-9	ㄱ)옥탑	14.0 ㎡(4.24평) 포함

[위치/주위환경] 본건 기호2)토지는 전북특별자치도 완산구 다가동2가와 서완산동 소재 "완산교" 북동측 인근에 위치하며. 주위는 여관, 빌라, 판매점 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주거지대로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건 토지까지 차량접근이 가능하며, 본건 토지 북서측과 북동측 인근에 대중교통편이 운 행되는 전라감영로와 풍남문2길이 지나고 있음으로 도로연계계통이나 구조 및 대중교통 편 의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
3)형태 및 이용상태 지형 부정형의 지세 평탄한 토지로 현황 "다가구 및 근린생활시설용 토지"로 이용 중입 니다.
4)인접 도로상태 본건 토지 서측으로 현황 노폭 약4m 정도의 포장도로와 접하나, 이 포장도로 중 본건 토지 와 서측으로 접한 다가동2가 53-3 도로 5.2㎡는 제3자 소유 사유지(현 소유자로 소유권 이 전하기 전 소유자)로 이 사유지를 경유하여 진출입을 하고 있습니다.
[토지이용계획] 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2018-04-30)(역사도심 지구단위계획구역), 지 구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(주거밀집지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜전라북도지정문화재보호조례＞.
6)제시목록 외의 물건 종물형태의 건물 1동이 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대용 다가구주택으로 조사는 되나 이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.
2) 본건 토지는 서측으로 접한 제3자 소유 사유지를 경유하여 출입이 가능하나 지목이 도 로이며, 기존 도로로 다수의 사람들이 통행하고 있는 점 및 건축허가된 사항등을 고려 하여 사유도로와 관계 없이 감정평가하였습니다.
[건물구조] 기호 1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 외 벽 : 돌붙임 및 적벽돌 쌓기 내 벽 : 벽지도배 및 세멘몰탈위 페인팅 천 정 : 천정지마감 바 닥 : 장판지 마감 및 일부 강마루 깔기 마감 등 창 호 : 샷쉬창 [이용상태] 현황 "다가구 주택"으로 이용 중입니다.
[설비내역] 급배수와 위생 및 도시가스에 의한 개별 난방시설 등이 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 옥상에 부합물 형태로 옥탑 14.0㎡와 철재 판넬지붕 차양 1식이 소재합니다.
[공부와의 차이] 공부상 표기된 3층 "사무실"부분은 현황 "306호 주거용 1가구" 입니다.
[참고사항] 1) 본건물에는 현재 1층 2가구, 2층 3가구, 3층 3가구가 거주하고 있으며,일부 가구는 삭 월세로 일부 가구는 전세형태로 거주하고 있는 것으로 조사, 탐문은 되나 상세한 임대 관계 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
2) 본건은 공부상 1층 5가구, 2층 3가구 3층 2가구로 표시되어 있으나, 건물개황도와 사진 용지에 표시된 바와 같이, 현황 1층은 2가구가, 2층과 3층 은 각각 3가구가 거주하고있 는 것으로 조사,탐문되었습니다(호수표시가 없는 가구는 건물개황도와 사진용지에 호 수를 표시하지 않았습니다).
3) 본건 부합물 중 제시외 차양 1식은 그 부합의 정도나 효용성 등을 고려하여 당해 건물 에 포함하여 감정평가하였습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	301호,302호	2021. 9. 28.	[보]5,000,000 [월]160,000
김OO	101호,102호	2019. 5. 28.2019.5.28.	[보]30,000,00030,000,000
이OO	2층주택(3가구)184.58㎡ 중북쪽으로201호약10평		[보]30,000,000
이OO	201호,202호	2017. 4. 11.2017.04.11.	[보]30,000,00030,000,000
이OO	2층주택(3가구)184.58㎡ 중북쪽으로202호약 15평		[보]35,000,000
임OO	103호,104호,105호	2019. 4. 29.2019. 4. 29.	[보]40,000,00040,000,000
최OO	306호		[보]10,000,000
한OO	303호,304호,305호	2015. 1. 30.2015. 1. 30.	[보]40,000,00040,000,000
황OO	206호	2023. 8. 7.2023.08.07.	[보]3,000,0003,000,000 [월]160,000200,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2011년7월25일	근저당권	119,600,000원
2013년2월19일	근저당권	40,000,000원
2015년1월30일	근저당권	40,000,000원
2015년12월21일	근저당권	30,000,000원
2024년11월6일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2011년7월25일	근저당권	119,600,000원
2012년4월9일	전세권	35,000,000원
2012년6월22일	전세권	30,000,000원
2013년2월4일	근저당권	40,000,000원
2015년1월30일	근저당권	40,000,000원
2015년12월21일	근저당권	30,000,000원
2024년11월6일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,112,013,280원원	579,769,940원원	52%	2.3회회
6개월	1,040,818,088원원	598,217,342원원	58%	2회회
12개월	1,080,596,770원원	662,447,103원원	60%	2회회

전주 완산구 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 152.9평, 토지 103.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 및 차양 1식 포함 2. 목록1. 공부상 표기된 3층 “사무실”부분은 현황 “306호 주거용 1가구”임 3. 목록2. 본건 토지는 서측으로 접한 제3자 소유 사유지를 경유하여 출입이 가능함

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.은 공부상 3층 근린생활시설 및 주택(10가구)으로, 1층은 5가구, 2층은 3가구, 3층은 2가구 및 사무실로 되어 있으나 위 주택은 1층~3층을 각 1, 2호라인은 투룸으로, 3, 4, 5호라인은 쓰리룸으로 각 호실 외부 출입문은 그대로 두고, 내부 호실 간 중간 벽을 일부 허물어 통로를 개설하는 방식으로 개조해 이용 중이며, 현재 1층은 2가구가 거주하는 주택 및 사무실(현황 창고)로, 2~3층은 각 3가구가 거주 주택으로 이용 중이고, 위 건물 옥상 상부에는 별도의 지붕이 설치되어 있으며, 목록2. 대지는 위 지상에 소재한 목록1. 건물의 부지 등으로 이용 중이고, 위 지상 경계부근에는 수목 약 3~4그루가 식재되어 있으며, 목록1,2. 대지 및 건물의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 전주지방법원(☎ 063-259-5535)입니다.
입찰일은 2025.11.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 9명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 559,961,420원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 93,416,080원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 373일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 373일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2011.7.25.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 차량접근이 가능. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 도시가스.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경41128 (전주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2025타경31224	[다가구] 전주시 완산구 서서학동 68 건물: 62.84평 토지(대지권): 42.47평	201,986,650원 98,974,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2025타경31051	[다가구] 전주시 완산구 효자동3가 1297-1 건물: 136.86평 토지(대지권): 100.13평	495,073,860원 242,586,000원	유찰 (2회)
	2025-12-01	2024타경36164	[다가구] 전주시 완산구 중화산동2가 17-20 건물: 202.15평 토지(대지권): 130.68평	980,100,000원 336,174,000원	유찰 (3회)
	2025-12-22	2024타경5856	[다가구] 전주시 완산구 삼천동1가 643-13 [임차권등기] 건물: 78.94평 토지(대지권): 79.53평	275,289,680원 66,096,800원	유찰 (4회)
	2025-11-24	2024타경41128	[다가구]전북특별자치도 전주시 완산구 다가동2가 53-2 건물: 152.86평 토지(대지권): 103.42평	559,961,420원 274,381,096원	재진행 (2회)