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진주시 대지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 195.1평)

감정가 4000만원, 6회 유찰된 경남 진주시 사봉면 마성리 대지의 최저입찰가는 1049만원입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

  ▶ 위치 : 경상남도 진주시 사봉면 마성리
  ▶ 유형 : 대지
  ▶ 사건번호 : 2024 타경 35950
  ▶ 집행법원 : 창원지방법원 진주지원

감정가는 40,000,000원입니다. 최저입찰가는 10,486,000원 (26%)입니다.
입찰일은 2026.01.19(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 1,048,600원 입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 사봉면 마성리 1133
물건용도	대지
토지면적	645.00㎡(195.11평)
건물면적
사건번호	2024타경35950
감정평가액	40,000,000원
최저입찰가	(26%) 10,486,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	마성리 1133	대	645㎡ (195.11평)
제시외건물	마성리 1133	주택	50.15 ㎡(15.17평) 제외
	마성리 1133	행랑	20.5 ㎡(6.20평) 제외
	마성리 1133	퇴비사 및 헛간	44 ㎡(13.31평) 제외
	마성리 1133	차양 및 헛간	3.9 ㎡(1.18평) 제외
	마성리 1133	부엌 및 다용도실	11.2 ㎡(3.39평) 제외
	마성리 1133	보일러실	2.2 ㎡(0.67평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 사봉면 마성리, 경상남도교육청과학교육원에서 북동측으로 직선거리 약1.1 키로미터 지점에 위치하고, 부근은 농촌의 농경지대로 전` 답 등 농경지, 임야, 띄엄띄엄 농가로 구성된 마을 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 인접지와 등고한 부정형의 대지로 농가주택부지로 이용되고 있음.
4)인접 도로상태 동측으로 세로와 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞에 속함.
6)제시목록 외의 물건 `목조 스레트지붕 주택 약50.15 ㎡‘ 등 (기호ㄱ-ㅂ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외될 경우 토지에 미칠 영향을 고려한 감정평가액을 명세표`비고’란에 표기하였음.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 소유자의 아들(子)이라고 주장하는 자에 의하면, 현재 소유자가 거주 중이라고 탐문되고 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년10월31일	소유권
2023년12월22일	가압류	15,281,726원
2024년7월25일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	203,258,400원원	96,027,000원원	49%	3.4회회
6개월	468,544,727원원	257,360,455원원	57%	2.8회회
12개월	406,950,538원원	224,632,692원원	59%	2.7회회

진주시 대지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 195.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
지상에 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅂ)이 소재하며 매각제외 (최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3252)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 539일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 539일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.12.22. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경35950 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2025타경587	[대지] 진주시 정촌면 화개리 888-1 토지(대지권): 319.14평	371,627,000원 371,627,000원	신건 (0회)
	2026-01-26	2025타경587	[대지] 진주시 정촌면 화개리 879 토지(대지권): 107.99평	106,692,000원 106,692,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경30781	[대지] 진주시 정촌면 화개리 1658-6 건물: 2.27평 토지(대지권): 300.99평	334,616,000원 334,616,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경692	[대지] 진주시 평거동 1120-1 토지(대지권): 184.53평	2,031,300,000원 2,031,300,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경551	[대지] 진주시 대곡면 광석리 361-8 [법정지상권] 토지(대지권): 144.48평	88,262,000원 70,610,000원	유찰 (1회)
	2026-02-23	2025타경507	[대지] 진주시 중안동 16-13 토지(대지권): 84.58평	754,920,000원 483,149,000원	유찰 (2회)
	2026-02-23	2024타경6433	[대지] 진주시 장재동 442 토지(대지권): 102.85평	175,092,000원 89,647,000원	유찰 (3회)
	2026-02-23	2024타경39341	[대지] 진주시 금산면 장사리 840-12 토지(대지권): 35.39평	86,229,000원 30,904,000원	유찰 (4회)
	2026-01-19	2024타경35950	[대지] 진주시 사봉면 마성리 1133 [법정지상권] 토지(대지권): 195.11평	40,000,000원 10,486,000원	유찰 (6회)
	2026-01-19	2024타경3205	[대지] 진주시 문산읍 삼곡리 586-4 토지(대지권): 93.47평	358,440,000원 146,818,000원	재진행 (4회)
	2026-02-23	2024타경35042	[대지] 진주시 집현면 대암리 484-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 127.96평	35,532,000원 5,216,000원	유찰 (8회)
	2026-03-09	2024타경32173	[대지] 진주시 금산면 중천리 413-4 토지(대지권): 71.09평	446,500,000원 182,886,000원	유찰 (4회)