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다솜빌 다세대(빌라) 경매초보도 쉽게! 서울시 구의동 ※ 요약정리

광진구 구의동의 다솜빌 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 5회 유찰되어 4915만원까지 떨어졌습니다.

"소통하며 발전하는 행복 광진"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

본 건은 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 다세대(빌라)(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산강제경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 150,000,000원이나 5회 유찰로 최저가는 49,152,000원으로 떨어져

2026.01.26(월) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	서울특별시 광진구 구의로16길 79, 4층401호 (구의동,다솜빌)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	10.81㎡(3.27평)
건물면적	19.41㎡(5.87평)
사건번호	2023타경61964
감정평가액	150,000,000원
최저입찰가	(33%) 49,152,000원
입 찰 일	2026.01.26(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	구의동 201-11	183.1분의 10.8095	10.8095㎡ (3.27평)
건물	구의동 201-11	4 철근콘크리트구조	19.41㎡ (5.87평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설(통칭 "다솜빌") 내 제2층 제201호 외 3개호로서, 주변은 다세대, 단독, 아파트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재함.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 직선거리 약 700m 거리에 지하철2호선 "강변역", 약 900m 거리에 지하철5호선 "광나루역" 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 창호 : PVC섀시 등 [이용상태] 기호2)-기호5) 공히 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등 [토지형상/이용상태] 세장형 평지로서, 다세대주택(13세대) 및 근린생활시설(1호) 1개동의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (세부사항은 건축과에 문의), 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.
[공부와의 차이] 기호2)-기호4)의 대지권면적이 의뢰목록(등기)과 토지대장이 상이한 바, 토지대장이 미정리된 것으로 사료되니 참고바람.
[참고사항] 1. 임대관계는 미상임. 2. 기호5)의 토지에 별도등기(근저당권 설정) 등재되어 있으니 확인바라며, 건축물대장에 위반건축물(원인: 연와조/판넬구조 14.0

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	401호	2020.12.07.	[보]150,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년2월10일	소유권
2009년2월10일	소유권
2021년4월15일	근저당권	45,000,000원
2023년2월3일	임차권설정	150,000,000원
2023년12월22일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	498,275,034원원	418,891,375원원	84%	2회회
6개월	431,549,448원원	359,659,607원원	80%	2.3회회
12개월	382,584,133원원	331,946,953원원	85%	2.1회회

다솜빌 다세대(빌라) 경매초보도 쉽게! 서울시 구의동 ※ 요약정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 순위번호 9번 2023.2.3. 제13052호로 경료된 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 그 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
감정평가서에 의하면 대지권비율이 등기사항전부증명서(10.8095/183.1㎡)와 토지대장(22.3877/183.1㎡) 간 상이함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2439)입니다.
입찰일은 2026.01.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김태우:임차인은 경매신청채권자로, 경매신청일은 2023.12.14.임. 김태우:2020.10.20.자 임대차계약서-2020.12.02.~2022.12.04. 임차보증금 150,000,000 확정일자 2020.10.22.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 757일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 757일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.4.15.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2023타경61964 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2025타경50210	[다세대]서울특별시 광진구 중곡동 117-32 연리지7 [임차권등기] 건물: 8.92평 토지(대지권): 5.66평	347,000,000원 347,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경58965	[다세대]서울특별시 광진구 중곡동 117-32 연리지7 [임차권등기] 건물: 12.97평 토지(대지권): 5.54평	360,080,000원 360,080,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경63431	[다세대]서울특별시 광진구 중곡동 175-105 스타힐스 건물: 12.41평 토지(대지권): 8.93평	361,000,000원 361,000,000원	신건 (0회)
	2026-02-23	2025타경50159	[다세대]서울특별시 광진구 중곡동 67-10 [임차권등기] 건물: 12.11평 토지(대지권): 8.59평	403,000,000원 322,400,000원	유찰 (1회)
	2026-02-23	2024타경58545	[다세대] 광진구 구의동 252-97 2층201호 [대지권미등기] 건물: 121.28평 토지(대지권): 46.40평	5,618,480,000원 4,494,784,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 6층602호 [법정지상권,유치권] 건물: 10.25평	113,700,000원 90,960,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 6층601호 [법정지상권,유치권] 건물: 10.85평	120,600,000원 96,480,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 5층502호 [법정지상권,유치권] 건물: 13.72평	153,000,000원 122,400,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 5층501호 [법정지상권,유치권] 건물: 13.77평	138,200,000원 110,560,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 4층402호 [법정지상권,유치권] 건물: 13.72평	148,200,000원 118,560,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 4층401호 [법정지상권,유치권] 건물: 13.77평	148,500,000원 118,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 3층302호 [법정지상권,유치권] 건물: 18.11평	195,900,000원 156,720,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 3층301호 [법정지상권,유치권] 건물: 18.11평	186,100,000원 148,880,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 2층202호 [법정지상권,유치권] 건물: 18.11평	192,000,000원 153,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 2층201호 [법정지상권,유치권] 건물: 18.11평	192,000,000원 153,600,000원	유찰 (1회)