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제주 토지(잡종지)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 2,910.1평)

이번에 소개할 경매물건은 제주 제주에 위치한 토지(잡종지)입니다. 최저입찰가는 7억 3321만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

토지(잡종지) 경매 / 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 토지(잡종지) 경매 / 2024타경4096

소 재 지	제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 854-3
물건용도	토지(잡종지)
토지면적	9,620.00㎡(2,910.05평)
건물면적
사건번호	2024타경4096
감정평가액	1,496,348,000원
최저입찰가	(49%) 733,211,000원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	조수리 854-3	전	2645㎡ (800.11평)
	조수리 851	잡종지	1471㎡ (444.98평)
	조수리 968	잡종지	1716㎡ (519.09평)
	조수리 891-1	잡종지	3788㎡ (1,145.87평)

[위치/주위환경] 대상물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 소재 "널개오름" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 - 일련번호 1: 인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용중임.
- 일련번호 2,3: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용중임.
- 일련번호 4: 인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전기타임.
4)인접 도로상태 - 일련번호 1,4: 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.
- 일련번호 2,3: 지적도상 맹지이나, 인접필지(일련번호 1,4)를 통해 진출입 가능함.
[토지이용계획] "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.
6)제시목록 외의 물건 일련번호 4 지상에 제시외 분묘 1기가 소재하는 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 일련번호 1-3은 귀 의뢰목록 및 공부상 지목 "전(일련번호 1), 잡종지(일련번호 2,3)"이나, 현황 "과수원"으로 이용중임. [참고사항] 미상.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년3월28일	소유권
2020년11월17일	근저당권	715,000,000원
2020년11월17일	지상권
2022년4월14일	가압류	1,300,000,000원
2024년4월15일	임의경매
2024년5월8일	가압류	51,984,533원
2024년5월16일	가압류	50,055,709원
2024년5월22일	가압류	65,000,000원
2024년5월27일	가압류	86,580,047원
2024년9월9일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	797,307,890원원	463,813,470원원	54%	2.5회회
6개월	915,142,858원원	482,763,859원원	51%	2.6회회
12개월	1,083,495,410원원	574,621,993원원	53%	2.5회회

제주 토지(잡종지)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 2,910.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 특별매각조건, 목록1.은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)[아울러 농 지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있 으므로 입찰전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 목록1.은 공부상 지목 '전'이나 현황 '과수원'임 - 목록2.3.은 공부상 지목 '잡종지'이나 현황 '과수원'임 - 목록4.는 잡종지(자연초지 상태) - 목록2.3.은 지적도상 맹지이나, 인접필지(목록1,4)를 통해 진출입 가능함 - 목록1.2.3. 지상에 소재하는 과수목포함 평가임

[부동산 현황조사서 비고란]
-소재지1.(조수리 854-3) 제시목록 상 전이나 현황 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) -소재지2.(조수리 851) 제시목록 상 잡종지이나 현황 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) -소재지3.(조수리 968) 제시목록 상 잡종지이나 현황 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) -소재지4.(조수리 891-1) 잡종지(자연초지 상태)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 446일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 446일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 11. 17. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 간선도로.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경4096 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-08	2024타경30569	[잡종지] 제주시 한경면 청수리 21-6 토지(대지권): 45.07평	40,677,000원 40,677,000원	신건 (0회)
	2025-07-29	2024타경4096	[잡종지] 제주시 한경면 조수리 854-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,910.05평	1,496,348,000원 733,211,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경12769	[잡종지] 제주시 구좌읍 행원리 1536-2 토지(대지권): 416.24평	3,123,520,000원 2,186,464,000원	재진행 (1회)