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나주 왕곡면 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,699.8평, 토지 2,426.9평)

감정 73억 5902만원 → 최저 51억 5131만원! 전남 나주시 왕곡면 덕산리 공장 경매를 소개합니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 공장 경매물건을 소개합니다.

2024타경87356 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 광주지방법원입니다.

감정가격은 7,359,017,380원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 5,151,312,166원입니다.

건물면적은 5,619.22㎡(1,699.81평)이고, 토지면적은 8,022.70㎡(2,426.87평)입니다.

소 재 지	전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 819-11
물건용도	공장
토지면적	8,022.70㎡(2,426.87평)
건물면적	5,619.22㎡(1,699.81평)
사건번호	2024타경87356
감정평가액	7,359,017,380원
최저입찰가	(70%) 5,151,312,166원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕산리 819-11	공장용지	8022.7㎡ (2,426.87평)
건물	덕산리 819-11	1층 공장 일반철골구조	3721.25㎡ (1,125.68평)
	덕산리 819-11	2층 공장 일반철골구조	1091.83㎡ (330.28평)
	덕산리 819-11	1층 사무실 일반철골구조	391.25㎡ (118.35평)
	덕산리 819-11	2층 기숙사, 식당 일반철골구조	414.89㎡ (125.50평)
제시외건물	혁신산단7길 98	기계기구	포함

1)위치 및 부근의 상황 본건은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 소재 "나주혁신단지" 내에 위치하며, 주위는 중소규모공장 등이 소재하는 공업지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.
2)토지의 상황 본건은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.
[건물구조] 및 현상 기호2-(가)는 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, 관리상태는 보통시 되며 - 내외벽 : 판넬마감 등 - 바 닥 : 에폭시마감 등 - 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.
기호2-(나)는 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, 관리상태는 보통시 되며, - 내외벽 : 판넬마감 등 - 바 닥 : 타일붙임 등 - 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.
4)기계/기구의 현상 가. 본건 기계기구의 평가는 공장 관계자의 안내를 받을 수 없어 귀 제시목록을 기준으로 명판과 대조하여 조사·평가하였으며, 실지조사 당시 운휴 중인 공장으로서 기계기구의 정상작동 여부는 불분명하니 업무진행시 재확인하시기 바랍니다.
나. ‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-213호’의 일련번호 1의 #136906, 일련번호 2의 #136907, 일련번호 7의 #4850M20760은 현황 소재불명이며, ‘공장 및 광업재단 저당목록 제2018- 213호에서 분리된 목록’에 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.
다. ‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-213호’의 일련번호 8은 현황 소재불명으로 감정평가 외하였으니 참고하시기 바랍니다.
라. 본건 기계기구 중 사출성형기의 부속설비로 기재되어 있는 Hopper Dryer, Hopper Loader, Conveyor는 일부 본체에서 분리되어 공장 1층, 2층에 따로 보관되어 있으며, 해당 부속설비의 상세 스펙을 확인할 수 있는 명판 확인 등에 어려움이 있어 각 부속설비가 전부 소재하는지 여부는 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.
5)공작물의 현상 해당사항 없습니다. 6)기타참고사항 해당사항 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년4월20일	소유권
2018년4월20일	근저당권	1,700,000,000원
2018년7월3일	근저당권	3,960,000,000원
2018년9월20일	근저당권	780,000,000원
2018년9월20일	근저당권	3,000,000,000원
2021년10월28일	가압류	29,999,820원
2022년1월28일	가압류	109,954,240원
2022년5월12일	압류
2022년6월13일	가압류	624,800,000원
2022년6월17일	가압류	6,512,313원
2022년7월6일	가압류	93,353,632원
2022년8월10일	가압류	60,603,765원
2022년9월14일	가압류	62,282,130원
2022년10월13일	압류
2022년10월24일	압류
2023년1월9일	압류
2024년12월3일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년10월18일	소유권
2018년10월18일	근저당권	3,960,000,000원
2018년10월18일	근저당권	780,000,000원
2018년10월18일	근저당권	3,000,000,000원
2018년10월18일	근저당권	1,700,000,000원
2021년10월28일	가압류	29,999,820원
2022년1월28일	가압류	109,954,240원
2022년5월12일	압류
2022년6월13일	가압류	624,800,000원
2022년6월17일	가압류	6,512,313원
2022년7월6일	가압류	93,353,632원
2022년7월13일	압류
2022년9월14일	가압류	62,282,130원
2022년10월13일	압류
2023년7월5일	압류
2024년12월3일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,227,206,539원원	797,794,071원원	51%	3.4회회
6개월	1,650,810,996원원	1,010,694,813원원	51%	3.4회회
12개월	1,230,561,949원원	852,352,849원원	89%	2.8회회

나주 왕곡면 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,699.8평, 토지 2,426.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각(수목 및 기계·기구 포함 매각) 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 사출성형기 외 18식(취출로보트 1식 소재불명, 감정평가서 참조) 사출성형기의 부속설비 일부는 본체에서 분리되어 따로 보관되어 있으며, 각 부속설비가 전부 소재하는지 여부는 불분명함 일부 지상에 철컨테이너 1동과 제시외 건물 파이프조 벽산지붕 단층창고 6㎡ 각 매각 제외 본건 지상 및 건물 내부에 상당량의 집기, 폐기물이 적치되어 있는 것으로 조사됨 목록 2. 건물 중 부속건물인 공부상 용도가 공장이나 현황은 1층 사무실, 2층 기숙사 및 식당임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1614)입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1 : 2018.04.20.근저 당권 설정 목록 2 : 2018.10.18.근저 당권

※ 물건 키워드 : .

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경87356 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-08	2024타경5729	[공장] 나주시 산포면 신도리 1302-1 건물: 580.80평 토지(대지권): 998.31평	2,385,011,400원 1,669,507,980원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경7473	[공장] 나주시 산포면 신도리 1298 건물: 1,314.59평 토지(대지권): 4,048.60평	6,947,576,740원 4,863,303,718원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경87356	[공장] 나주시 왕곡면 덕산리 819-11 건물: 1,699.81평 토지(대지권): 2,426.87평	7,359,017,380원 5,151,312,166원	재진행 (1회)
	2025-07-23	2024타경7435	[공장] 나주시 동수동 401-9 건물: 820.75평 토지(대지권): 1,575.27평	3,935,664,300원 2,203,972,008원	유찰 (2회)
	2025-09-10	2022타경72411	[공장] 나주시 왕곡면 덕산리 805-3 건물: 1,840.03평 토지(대지권): 3,735.60평	9,921,197,820원 6,944,838,000원	재진행 (1회)
	2025-07-15	2023타경4262	[공장] 나주시 운곡동 175-16 건물: 1,122.83평 토지(대지권): 1,848.28평	3,296,879,100원 2,110,002,000원	재진행 (2회)