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근린주택 낙찰 전략 요약 ♣ 북구 근린주택 경매 해설해 볼께요. (건물 192.0평, 토지 254.7평)

감정가 11억 9982만원, 2회 유찰된 울산시 북구 창평동 근린주택의 최저입찰가는 5억 8791만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 울산광역시 북구 창평동 1174 근린주택입니다.

매각기일은 2025.07.10(목) 10:00이며, 입찰법원은 울산지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	울산광역시 북구 창평동 1174
물건용도	근린주택
토지면적	842.00㎡(254.71평)
건물면적	634.66㎡(191.98평)
사건번호	2024타경6993
감정평가액	1,199,818,800원
최저입찰가	(49%) 587,911,000원
입 찰 일	2025.07.10(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	창평동 1174	대	842㎡ (254.71평)
건물	창평동 1174	1층 근린생활시설, 창고 등 일반철골구조	314.42㎡ (95.11평)
건물	창평동 1174	2층 창고, 주택 등 일반철골구조	311.14㎡ (94.12평)
제시외건물	산업로 1220-11	창고	1 ㎡(0.30평) 포함
	산업로 1220-11	가추	2.5 ㎡(0.76평) 포함
	산업로 1220-11	창고	5.6 ㎡(1.69평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 창평동 소재 "울산광역시북구 장애인복지관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통인 편임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건의 남서측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원지1지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 ‘지적 및 건물개황도‘와 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㄹ)은 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면측을 기준으로 평가하되, 현상 및 관라상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며 소유권 및 일괄처분 여부 등은 경매진행시 재확인하시기 바라며, 제시외건물이 매각 제외 될 경우의 토지감안가격은 별도 표시 하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 없음.
[건물구조] 구조: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 규모: 지상 2층 벽체: 사이딩 판넬 잇기 등 창호: 새시 마감 등임.
[이용상태] 1층: 제2종근린생활시설, 창고시설, 화장실 등.
2층: 창고시설, 단독주택, 제2종근린생활시설 등으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1. 임대관계: 미상. 2. 기타: 기호(2)는 현장조사시 이해관계인 등의 폐문 · 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가 하였으므로, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
(OO	49.5㎡	2012.11.01.	[보]1원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년4월8일	소유권
2014년10월14일	근저당권	546,000,000원
2021년7월2일	근저당권	104,000,000원
2024년4월2일	압류
2024년8월21일	임의경매
2024년8월29일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년6월26일	소유권
2014년10월14일	근저당권	546,000,000원
2021년7월2일	근저당권	104,000,000원
2024년8월21일	임의경매
2024년8월29일	압류
2024년11월1일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	970,766,640원원	607,615,000원원	64%	1.5회회
6개월	970,766,640원원	607,615,000원원	64%	1.5회회
12개월	970,766,640원원	607,615,000원원	64%	1.5회회

근린주택 낙찰 전략 요약 ♣ 북구 근린주택 경매 해설해 볼께요. (건물 192.0평, 토지 254.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 2-1 내지 2-3 건물 포함. 단, 목록 1. 토지상에 소재하는 이동이 용이한 제시외 컨테이너 단층 창고 27㎡ 를 이 사건 매각에서 제외함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 울산 북구 창평동에 소재하며 제시외 컨테이너 1동 및 판넬지붕 구조물 1동 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰일은 2025.07.10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
(주)도성스시템:1. 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 2. 대표자는 이 사건 채무자겸소유자임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 320일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 320일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2014. 10. 14. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 시내버스정류장. 차량접근이 가능. 판넬지붕.

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사건번호 : 2024타경6993 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2024타경7484	[근린주택] 북구 진장동 193-1 [농지취득자격증명] 건물: 30.17평 토지(대지권): 250.47평	2,427,927,400원 1,189,684,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경6993	[근린주택] 북구 창평동 1174 건물: 191.98평 토지(대지권): 254.71평	1,199,818,800원 587,911,000원	유찰 (2회)
	2025-08-28	2024타경108288	[근린주택] 북구 화봉동 446-19 건물: 91.41평 토지(대지권): 88.06평	1,393,468,000원 682,800,000원	유찰 (2회)