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서울시 경매추천 | 단독주택 경매 임박했어요. (건물 98.5평, 토지 153.1평)

이번 경매는 서대문구 연희동 200-25의 단독주택 물건이며, 감정가의 80% 수준에 입찰 가능합니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

2024타경54965

서울서부지방법원의 경매 목적물로

감정가 4,320,376,260원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 80% 저감되어 3,463,128,208원으로

2025.07.29(화) 10:00 서울서부지방법원 경매7계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 서대문구 연희동 200-25
물건용도	단독주택
토지면적	506.00㎡(153.07평)
건물면적	325.68㎡(98.52평)
사건번호	2024타경54965
감정평가액	4,320,376,260원
최저입찰가	(80%) 3,463,128,208원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연희동 200-25	대	506㎡ (153.07평)
건물	연희로27가길 48	1층 주택	167.01㎡ (50.52평)
	연희로27가길 48	2층 주택	96.89㎡ (29.31평)
	연희로27가길 48	지하실 주택	59.78㎡ (18.08평)
제시외건물	연희로27가길 48	창고	1 ㎡(0.30평) 포함
제시외건물	연희동 200-25	창고	1 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "한성화교중고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 고급 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 고급 주택지대로서, 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] 완경사지대 내 자체 지반 평탄한 사다리형 토지로서, 주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역(2012-08-09), 제1종전용주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[제시외 물건] 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 본건 기호1 토지 지상에 식재된 소유권 미상의 수목(정원수) 및 조경석 등이소재하는 바 일반적으로 토지 및 건물 거래시 내부 수목(정원수) 및 조경석 등과 일체로 거래되는 관행 등에 따라 토지에 포함하여 평가하였으나, 수목(정원수) 등의 소유권 여부 등에 대하여 경매 진행시 재확인하시기 바람.
[건물구조] 연와조 평옥개 지하 1층, 지상 2층건으로서(사용승인일: 1970.12.26),외벽 : 벽돌 및 석재붙임 마감 등,창호 : 칼라샤시 창호 마감 등.
[이용상태] 일반건축물대장 기준지 층 : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임,지 층 : 차고로 이용중임,1 층 : 주택으로 이용중임,2 층 : 주택으로 이용중임.
[설비내역] 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비가 되어 있음.
[부합물/종물] "지적 및 건물개황도" 참고 [공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	지하1층	2023.08.09	[보]10,000,000 [월]500,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년6월3일	근저당권	1,440,000,000원
2023년6월8일	근저당권	3,600,000,000원
2023년9월18일	가압류	272,850,000원
2023년10월16일	근저당권	90,000,000원
2023년12월18일	가압류	163,753,241원
2023년12월20일	가압류	99,220,372원
2024년1월3일	압류
2024년2월7일	압류
2024년4월8일	압류
2024년4월15일	압류
2024년5월1일	임의경매
2024년8월2일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년6월3일	근저당권	1,440,000,000원
2023년6월8일	근저당권	3,600,000,000원
2023년9월18일	가압류	272,850,000원
2023년10월16일	근저당권	90,000,000원
2023년12월18일	가압류	163,753,241원
2023년12월20일	가압류	99,220,372원
2024년2월7일	압류
2024년4월15일	압류
2024년5월1일	임의경매
2024년5월16일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,645,683,400원원	1,333,333,990원원	81%	1회회
6개월	1,645,683,400원원	1,333,333,990원원	81%	1회회
12개월	1,831,994,078원원	1,461,458,498원원	79%	2.3회회

서울시 경매추천 | 단독주택 경매 임박했어요. (건물 98.5평, 토지 153.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -본건 토지 지상에 식재된 소유권미상의 수목(정원수) 및 조경석 등이 소재하는 바 일반적으로 토지 및 건물 거래시 내부 수 목(정원수) 및 조경석 등과 일체로 거래되는 관행 등에 따라 토지에 포함하여 평가하였으나, 수목(정원수) 등의 소유권 여부 등 에 대하여 확인요함 -2024.10.28.자 1,250,000,000원의 유치권신고서 제출되었으나 그 성립여부는 불분명하며, 이에 대해 2024.12.6.자 유치권배제 신청서 제출됨 -제시외 건물 추가감정평가하여 감정평가서 2건이며 감정평가금액은 2건의 합계금액임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 1. 토지의 대부분은 목록 2. 건물의 부지로 보이나, 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 - 목록 2. 주택, 근린생활시설

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1327)입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 438일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 438일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.6.3.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종전용주거지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 도시가스. 개별난방.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경54965 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경58707	[주택] 서대문구 연희동 446-98 건물: 8.22평 토지(대지권): 19.06평	540,373,610원 540,373,610원	신건 (0회)
	2025-07-29	2024타경61277	[주택] 서대문구 북아현동 1-748 건물: 41.77평 토지(대지권): 49.01평	900,120,800원 720,097,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경3080	[주택] 서대문구 홍제동 266-214 건물: 18.09평 토지(대지권): 8.02평	172,102,220원 137,681,776원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경60342	[주택] 서대문구 홍은동 363-1 건물: 19.13평 토지(대지권): 23.14평	268,000,000원 214,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경2544	[주택] 서대문구 신촌동 2-144 건물: 54.90평 토지(대지권): 49.01평	1,377,030,000원 881,299,200원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경62430	[주택] 서대문구 천연동 80-26 [예고등기] 건물: 89.01평 토지(대지권): 137.09평	6,228,911,770원 3,189,202,825원	유찰 (3회)
	2025-07-29	2024타경54965	[주택] 서대문구 연희동 200-25 [유치권] 건물: 98.52평 토지(대지권): 153.07평	4,320,376,260원 3,463,128,208원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2021타경3089	[주택]서울특별시 서대문구 연희동 195-9 건물: 42.96평 토지(대지권): 32.97평	602,037,000원 126,256,000원	유찰 (7회)