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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 서대문구 단독주택 경매로 돈 벌 기회 (건물 43.0평, 토지 33.0평)

감정가 6억 204만원, 11회 유찰된 서울시 서대문구 연희동 단독주택의 최저입찰가는 5171만원입니다.

"아름다운 변화! 열린 구정! 행복도시 서대문"

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

소 재 지	서울특별시 서대문구 증가로2길 40-14
물건용도	단독주택
토지면적	109.00㎡(32.97평)
건물면적	142.00㎡(42.96평)
사건번호	2021타경3089
감정평가액	602,037,000원
최저입찰가	(9%) 51,714,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연희동 195-9	대	109㎡ (32.97평)
건물	증가로2길 40-14	1층 주택	40.89㎡ (12.37평)
	증가로2길 40-14	2층 주택	43.50㎡ (13.16평)
	증가로2길 40-14	지하실	6.61㎡ (2.00평)
제시외건물	증가로2길 40-14	차고	15 ㎡(4.54평) 포함
제시외건물	증가로2길 40-14	다락 및 다용도실	36 ㎡(10.89평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 " 연희초등학교 " 북서측 인근에 위치하고 있으며,본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 형성되어 있어,각종 생활편의시설등과의 접근성 등을 고려할 때, 주위환경은 원만시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 마을버스정류장 등이 소재하고있는 바, 대중교통수단은 보통시 됨.
[이용상태] 하향 완경사 사다리형의 토지로서, 인접토지 및 접면도로와 등고평탄하며,(주거용)건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 남측변이 로폭 약4미터내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구,가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특별시도시계획조례))＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞.
[제시외 물건] -
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로서, 현상 및 관리상태는 보통임.
외 벽 : 연와조적 치장 쌓기 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창 호 : 샷시창호 등 임.
[이용상태] 주택으로서1층: 방, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 계단실, 현관.
2층: 방, 거실, 욕실겸화장실, 계단실, 발코니. 지하실: 다용도실 등으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생/급배수시설 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.
[부합물/종물] 제시외건물 - 후면: 내부구조도(㉠, ㉡) 참조.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "서연중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.
[건물구조] 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건 내 1층 102호 및 103호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창 호: 샤시 창호 등 임.
[이용상태] 기호(가),(나) : 다세대주택으로 이용중임.
(후면 "건물개황도" 참조)
[설비내역] 위생설비 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접필지 대비 남동측으로 하향완경사인 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 남동측으로 노폭 약 5M 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞.
[공부와의 차이] -
[참고사항] - 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/02/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
표OO	토지및건물		[보]800,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년12월8일	전세권	800,000,000원
2021년4월8일	근저당권	150,000,000원
2021년7월22일	가압류	56,600,000원
2021년7월29일	근저당권	300,000,000원
2021년12월3일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년12월8일	전세권	800,000,000원
2021년4월8일	근저당권	150,000,000원
2021년7월22일	가압류	56,600,000원
2021년7월29일	근저당권	300,000,000원
2021년12월3일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	268,000,000원원	166,800,000원원	62%	3회회
6개월	268,000,000원원	166,800,000원원	62%	3회회
12개월	956,841,700원원	750,066,995원원	72%	2회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 서대문구 단독주택 경매로 돈 벌 기회 (건물 43.0평, 토지 33.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

토지 및 건물의 각 을구 7번 2020. 12. 8.자 공동 전세권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1의 목적물은 밖에서 2층으로 통하는 출입문은 없고 1층 출입문만 있는 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 02-3271-1326)입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 11회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(57,921,183원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2022타경223,2022타경52415,2024타경63266,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 12월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1450일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1450일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 4. 8. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 버스정류장. 마을버스정류장. 노선버스정류장. 슬래브지붕. 도시가스. 개별난방.

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출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2021타경3089 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2025타경50564	[주택] 서대문구 연희동 344-165 건물: 36.68평 토지(대지권): 36.00평	830,465,420원 531,498,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2025타경50564	[주택] 서대문구 연희동 344-164 건물: 25.21평 토지(대지권): 31.16평	800,538,000원 512,344,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2025타경50564	[주택] 서대문구 연희동 344-133 건물: 46.35평 토지(대지권): 31.16평	589,707,000원 377,413,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경2544	[주택] 서대문구 신촌동 2-144 건물: 54.90평 토지(대지권): 49.01평	1,377,030,000원 881,299,000원	유찰 (6회)
	2025-12-09	2021타경3089	[주택]서울특별시 서대문구 연희동 195-9 건물: 42.96평 토지(대지권): 32.97평	602,037,000원 51,714,000원	유찰 (11회)