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구미시 빌딩경매 - 낙찰 전략은? ( 2,409.0평)

구미시 선산읍 동부리의 빌딩 경매가 4회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 30억 88만원입니다.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

소 재 지	경상북도 구미시 선산읍 동부리 321-1
물건용도	빌딩
토지면적	10,261.00㎡(3,103.95평)
건물면적	7,963.63㎡(2,409.00평)
사건번호	2023타경3178
감정평가액	12,498,449,640원
최저입찰가	(24%) 3,000,877,000원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동부리 321-1	잡종지	1108㎡ (335.17평)
토지	동부리 327-5	잡종지	9153㎡ (2,768.78평)
건물	선산대로 1408	지하층 근린생활시설 등	2523.64㎡ (763.40평)
	선산대로 1408	1층 버스터미널, 소매점 등	1846.79㎡ (558.65평)
	선산대로 1408	2층 목욕장, 이용원 등	2237.00㎡ (676.69평)
	선산대로 1408	3층 숙박시설	656.45㎡ (198.58평)
	선산대로 1408	4층 숙박시설	627.35㎡ (189.77평)
제시외건물	선산대로 1408	숙박시설	32.1 ㎡(9.71평) 포함
	선산대로 1408	창고	4.4 ㎡(1.33평) 포함
	선산대로 1408	창고	4 ㎡(1.21평) 포함
	선산대로 1408	보일러실	1.9 ㎡(0.57평) 포함
	선산대로 1408	휴게실	30 ㎡(9.08평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 구미시 선산읍 동부리에 소재하는 "선산터미널"로서, 부근 일대는 업무시설, 관공서, 근린상가 및 상업용 나지 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.
[교통상황] 본건까지 차량 출입 자유로우며, 대중교통사정 및 도로상황 등으로 보아 제반교통사정은 양호합니다.
[이용상태] 2필 일단의 가장형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "상업(버스터미널, 호텔 및 근린생활시설등)용 건부지"입니다.
[도로상태] 본건 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 15미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
[토지이용계획] 기호 1) 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 여객자동차터미널, 중로2류(폭 15m-20m)
(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한)), 배출시설설치제한지역, 공 장설립승인지역입니다.
기호 2) 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 여객자동차터미널, 일반도로(접합), 중로 2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한)), 배출시설 설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.
[제시외 물건] 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.
[건물구조] 3-가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층건으로 외벽: 외장타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 몰탈위 페인트, 벽지, 타일, 목재인테리어 등 마감 바닥: 카페트, 인조석물갈기, 화강석, 하드너, 장판 및 타일 등 마감 창호: 샷시 단창 등 [이용상태] 3-가)지하: 볼링장, 노래방, 전기실, 기계실 등 1층: 운수시설(버스터미널), 근린생활시설 등 2층: 목욕장, 헬스장 등 3,4층: 숙박시설(호텔)
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 지하수설비, 급탕설비, 도시가스설비, 목욕장설비, 물탱크설비, 수전설비, 자가발전설비, 피뢰침설비, 소화설비, 승강기설비 및 3,4층 호텔부분은 바닥 난방설비등 되어 있습니다.
[부합물/종물] 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅂ)이 소재하오니 경매시 참고하시기 바라며, 기호 ㄱ)은 일반건축물대장에 등재된 건물입니다.
[공부와의 차이] 본건은 공부상 "동부리 327-5, 21-15, 21-16, 312-26, 313-3, 322-1, 326-7, 327-9, 698-13,698-14" 지상에 소재하나, 토지대장상 2010.03.18자로 지적합병되어 실제 "동부리 327-5"지상에 소재하며, 1층부분은 의뢰목록 및 건물등기사항전부증명서상 면적은 "1,846.79㎡"이나,일반건축물대장 및 실제 "1,927.75㎡"입니다.
[참고사항] 1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/01/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
MUOO	1층165.29㎡	2017.06.09.	[보]70,000,000원 [월]월850,000원
김OO	2층 중166㎡		[보]10,000,000원 [월]월400,000원
마OO	1층23.6평	2010.1.12.	[보]5,000,000원 [월]월800,000원
송OO	1층39.66㎡	2018.11.06.	[보]10,000,000원 [월]월350,000원
에OO	없음	2022.07.27	[보]무 [월]무
이OO	1층37.3평	1998.12.22.	[보]1차:50,000,000원2차:105,000,000원3,4,5차:165,000,000원6차:145,000,000원7차 이후:165,000,000원 [월]1차:무2차:900,00원3,4,5차:무6차:300,000원7차 이후:무
이OO	1층32.49평	2018.08.01	[보]15,000,000원 [월]월700,000원
장OO	1층소매점(미용실)북쪽약35㎡	1998.12.30.	[보]1차:20,000,000원2차 이후:40,000,000원 [월]1차:94,500원2차 이후: 무
정OO	1층17.31평		[보]30,000,000원 [월]월500,000원
주OO	없음	2022.06.14	[보]무 [월]무
주OO	없음	2022.07.27	[보]무 [월]무
최OO	1층8.63평	2019.12.11	[보]5,000,000원 [월]월350,000원
허OO	2층중342.93㎡	2017.01.13	[보]25,000,000원 [월]월1,100,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년3월14일	전세권	40,000,000원
2015년9월24일	근저당권	5,400,000,000원
2015년9월24일	근저당권	600,000,000원
2016년9월28일	근저당권	1,392,000,000원
2016년11월25일	근저당권	400,000,000원
2021년10월7일	근저당권	900,000,000원
2023년10월30일	임의경매
2023년11월1일	가압류	252,700,000원
2023년12월7일	압류
2024년11월27일	가압류	91,529,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	371,536,000원원	251,700,000원원	68%	2회회
6개월	599,548,522원원	297,184,332원원	46%	2.8회회
12개월	668,881,035원원	330,985,748원원	46%	2.8회회

구미시 빌딩경매 - 낙찰 전략은? ( 2,409.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 2. 수목, 조경시설물, 부속시설(가로등, 휀스 등), 지하수 신고된 관정설비 2기, 건물에 설치된 전기설비, 위생설비, 급배수 및 급탕설비(보일러, 물탱크 등), 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기타설비(볼링장시설 등) 매각포함. 3. 옥탑, 외부계단실 등 매각포함. 4. 지상 컨테이너, 제시외 “ㅂ”부분 및 철거 용이한 구조물 매각제외(감정평가서 참조) 5. 목록3 1층 부분 등기부상 1846.79㎡이나 건축물대장 및 실제 1,927.75㎡임. 6. 대항력 있는 임차인 있음..

[부동산 현황조사서 비고란]
ㄱ.본건 토지들은 상호간에 경계구분없이 별첨사진 1,2,3,4와 같이 사용되고 있음. ㄴ.본건 건물은 별첨사진5,6,12~64와 같이 현존하고 있으며 -지하층은 사진12~17과 같이 사용을 하지 않는 상태이며 -1층은 여러개의 점포가 소재하고 있고 일부는 별첨사진20,21,23,24,37~40과 같이 사용을 하지 않는 상태이고 그외 부분은 임차인들이 사용하고 있으며 -2층 중 사진43~45의 사우나 부분 및 사진50,51,52부분은 사용을 하지 않는 상태이고 일부는 사진48,49와 같이 헬스장으로 임차인이 사용하고 있으며 -3층,4층은 별첨사진53~60과 같이 사용을 하지 않는 상태였음. ㄷ.본건에는 별첨사진 7,8,9,10,11과 같이 제시외 건물 및 시설물이 소재하고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054-420-2091)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
장영선:전세권설정 등기일은 2012. 3. 14. 임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 13명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 756일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 756일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 철근콘크리트조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕. 도시가스.

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출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2023타경3178 (대구지방법원 김천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-17	2024타경3274	[근린시설] 구미시 형곡동 858-2 건물: 501.08평 토지(대지권): 133.58평	2,332,122,000원 1,632,485,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2024타경1865	[근린시설] 구미시 옥계동 844-5 건물: 112.92평 토지(대지권): 179.69평	2,039,235,600원 999,224,000원	재진행 (2회)
	2025-12-16	2024타경1865	[근린시설] 구미시 옥계동 844-4 건물: 118.04평 토지(대지권): 179.69평	2,041,686,000원 1,000,426,000원	재진행 (2회)
	2025-12-16	2023타경3178	[근린시설] 구미시 선산읍 동부리 321-1 건물: 2,409.00평 토지(대지권): 3,103.95평	12,498,449,640원 3,000,877,000원	유찰 (4회)