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2024타경2049 경매사건 분석 ☆ 진영읍 근린주택 (건물 108.5평, 토지 143.1평)

경남 김해 진영읍 여래리에 위치한 근린주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 13억 3389만원, 현재 최저입찰가는 5억 4636만원입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1369576

감정가 1,333,886,720원인 경상남도 김해시 진영읍 여래리 근린주택 물건입니다.

4회 유찰되어, 최저입찰가는 546,360,000원이군요.

감정가의 41% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경2049이며, 입찰일은 2025.07.16(수) 10:00입니다.

소 재 지	경상남도 김해시 진영읍 여래리 710-24
물건용도	근린주택
토지면적	473.00㎡(143.08평)
건물면적	358.53㎡(108.46평)
사건번호	2024타경2049
감정평가액	1,333,886,720원
최저입찰가	(41%) 546,360,000원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	여래리 710-24	대	245㎡ (74.11평)
토지	여래리 710-26	대	228㎡ (68.97평)
건물	진영로 206	단층 근린생활시설	165.29㎡ (50.00평)
건물	진영로 206-1	단층 주택	95.54㎡ (28.90평)
제시외건물	여래리 710-26	창고	1 ㎡(0.30평) 포함
	여래리 710-26	창고	4 ㎡(1.21평) 포함
	여래리 710-26	창고	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	여래리 710-26	주택	91.2 ㎡(27.59평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "진영시외버스터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서 제반주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건 까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
[이용상태] 본건 기호1) 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.
본건 기호3) 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.
[도로상태] 본건 기호1) 북측으로 노폭 약10M 내외의 도로와 접합니다.
본건 기호3) 기호1) 토지로 통해 진출입 가능합니다.
[토지이용계획] 본건 기호1,3) 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(2013-06-28)＜수도법＞ [제시외 물건] 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] (1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.
[건물구조] 본건 기호2) 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 건물로서외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽: 인테리어 등 마감,창 호: 샷시창호 입니다.
본건 기호4) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서외 벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감,내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,창 호: 샷시창호 입니다.
[이용상태] 본건 기호2) 근린생활시설 으로 이용 중입니다.
본건 기호4) 주택 으로 이용 중입니다.
[설비내역] 본건 기호2,4) 기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] (1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	안쪽 점포	2019.01.29.	[보]5,000,000원 [월]400,000원
소OO	왼쪽 점포	2017.03.02	[보]10,000,000원 [월]600,000원
배OO	오른쪽 점포	2022.09.20.	[보]20,000,000원 [월]500,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년6월9일	근저당권	1,000,000,000원
2023년11월15일	가압류	56,950,527원
2024년4월4일	임의경매
2024년4월16일	가압류	40,000,000원
2024년11월22일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년6월9일	근저당권	1,000,000,000원
2023년11월15일	가압류	56,950,527원
2024년4월4일	임의경매
2024년4월16일	가압류	40,000,000원
2024년5월28일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,927,673,175원원	1,243,964,211원원	59%	3.2회회
6개월	1,665,751,058원원	1,135,337,694원원	64%	2.8회회
12개월	1,926,918,753원원	1,304,246,874원원	64%	2.9회회

2024타경2049 경매사건 분석 ☆ 진영읍 근린주택 (건물 108.5평, 토지 143.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각, 제시외 건물 포함 목록 1,3 토지는 인접 필지와의 지적 경계가 불분명한바, 정확한 경계확인을 위하여 측량 등을 요함 대항력 있는 임차인 있을 수 있음 목록 3. 토지는 목록 1. 토지를 통하여 진출입이 가능함

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호 1 토지는 현`대`로 이용중이며, 위 지상 기호 2의 제시 건물 소재함. 2. 기호 3 토지는 현`대`로 이용중이며, 위 지상 기호 4의 제시 건물 및 제시외 건물 (ㄱ) 철근콘크리트조 및 조적조 기타지붕 2층소재 주택 (ㄴ) 조적조 슬레이트 지붕 단층 창고 (ㄷ) 조적조 슬래브 지붕 단층 창고 (ㄹ) 조적조 슬래브 지붕 단층 창고가 소재함. 3. 기호 4 제시 건물은 2층으로 증측되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
소수정(롤로토바코):구술에 의하면 상가건물임대차현황서에는 보증금 임차보증금 5,000,000원, 차임 400,000원으로 되어 있으나 현황서와 다르게 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원으로 임대차계약서와 같이 지급하고 있다고 함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 456일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 456일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 간선도로. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1369576

사건번호 : 2024타경2049 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-09	2024타경112229	[근린주택] 김해시 내동 1078-1 건물: 100.50평 토지(대지권): 58.99평	572,978,560원 572,978,560원	신건 (0회)
	2025-08-06	2024타경103881	[근린주택] 김해시 동상동 633-14 건물: 214.67평 토지(대지권): 181.50평	2,246,388,810원 1,797,111,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경107937	[근린주택] 김해시 삼정동 601-5 건물: 179.78평 토지(대지권): 84.70평	1,389,097,560원 1,111,278,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경7211	[근린주택] 김해시 구산동 636-1 건물: 195.42평 토지(대지권): 240.79평	1,342,713,000원 1,074,170,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경105337	[근린주택] 김해시 주촌면 천곡리 29-3 건물: 45.18평 토지(대지권): 235.35평	727,948,880원 465,887,300원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경2728	[근린주택] 김해시 내동 187-12 건물: 98.66평 토지(대지권): 98.86평	538,586,300원 275,756,200원	유찰 (3회)
	2025-06-26	2023타경105255	[근린주택] 김해시 동상동 639-13 [임차권등기] 건물: 142.68평 토지(대지권): 88.66평	829,552,700원 424,731,000원	유찰 (4회)
	2025-07-16	2024타경2049	[근린주택] 김해시 진영읍 여래리 710-24 건물: 108.46평 토지(대지권): 143.08평	1,333,886,720원 546,360,000원	재진행 (4회)