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김포 마산동 상가주택, 감정가의 49%에 낙찰 가능성

이번 경매는 김포 마산동 658-3의 1동 물건이며, 감정가의 49% 수준에 입찰 가능합니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

김포시 마산동 658-3 상가주택 경매

2024타경1106

소 재 지 : 경기도 김포시 마산동 658-3 1동

감 정 가 : 2,181,691,280

최 저 가 : 1,069,029,000

매각기일 : 2025.12.09(화) 10:00

소 재 지	경기도 김포시 영터길 93 (마산동,1동)
물건용도	상가주택
토지면적	329.60㎡(99.70평)
건물면적	690.61㎡(208.91평)
사건번호	2024타경1106
감정평가액	2,181,691,280원
최저입찰가	(49%) 1,069,029,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	마산동 658-3	대	329.6㎡ (99.70평)
건물	영터길 93	1층 근린생활시설	142.31㎡ (43.05평)
	영터길 93	2층 주택	147.91㎡ (44.74평)
	영터길 93	3층 주택	147.76㎡ (44.70평)
	영터길 93	4층 주택	153.31㎡ (46.38평)
제시외건물	영터길 93	다락	99.32 ㎡(30.04평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하는 등, 대중교통 이용 여건은 보통임.
[이용상태] 장방형의 토지로써 주상용 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 남동측으로 노폭 약 12미터, 북서측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로1류(폭 10m -12m)(2014-11-27)(접합),중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합),가축사육제한구역 (모든축종 제한),절대보호구역(에이스숲유치원),성장관리권역,택지개발지구(김포신도시 택지개발),하수처리구역(양촌처리분구).
[제시외 물건] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1). 임대관계: 미상임.
2). 기타: 없 음.
[건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건으로(사용승인일: 2019.09.19), 외벽 : 돌붙임 및 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 페인팅 마감.
창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 1층: 근린생활시설로 이용중임.
2,3,4층: 다가구주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비 및 급배수설비, E/V, 난방설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 "건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 일반건축물대장 상 2층의 용도가 "다가구주택(1가구)"로 등재되어 있으나 현황 "다가구주택(3가구)" 상태임.
[참고사항] 1). 임대관계: 1층 "고마워토토 김포" 보증금 2천만원으로 탐문조사 되었으며 그외 미상임.
2). 기타: 일반건축물대장 상 위반건축물(무단대수선(지상2층:1가구-＞3가구))로 표기되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
EMOO		2023.06.01
EMOO		2023.06.01
EMOO	402호전부	2023.06.01.	[보]150,000,000 [월]150,000
김OO	2층 중201호약75.9㎡	2019.11.07.	[보]150,000,000
김OO	3층302호약72.6㎡	2019.12.20.	[보]150,000,000
김OO	1층 전부	2024.03.05.	[보]20,000,000 [월]1,800,000
김OO	203호전부	2019.10.23.	[보]100,000,000
나OO	202호전부(약49.5㎡)	2021.12.22.	[보]100,000,000
손OO		2023.10.16
씨OO	301호147.76㎡	2024.02.20	[보]160,000,000
주OO	1층142.31㎡	2020.08.19
최OO	4층401호66.12㎡	2021.01.21.	[보]180,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년9월30일	근저당권	650,000,000원
2019년9월30일	근저당권	780,000,000원
2024년2월27일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년9월30일	근저당권	650,000,000원
2019년9월30일	근저당권	780,000,000원
2024년2월27일	임의경매
2024년3월27일	임차권설정	100,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	951,059,041원원	596,061,026원원	51%	2.7회회
6개월	799,639,850원원	497,193,665원원	51%	2.7회회
12개월	866,392,121원원	553,177,650원원	54%	2.4회회

김포 마산동 상가주택, 감정가의 49%에 낙찰 가능성

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(다락) 포함. 2. 목록 1. 건물의 일반건축물대장에 '위반건축물' 표기됨.[위반내용:무단대수선(지상2층:1가구→3가구)] 3. 본건 지상의 컨테이너는 해체 및 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원()입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김정이 : 권리신고 및 배당요구신청서에는 사업자등록신청일을 2023.01.27.로 기재하였으나 첨부된 세무서 발행의 상가건물임 대차현황서상 사업자등록신청일은 2024.03.05.임. 김혜빈 : 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.03.27.임 최새봄 : 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.01.06.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 12명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,181,691,280원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 512,788,880원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 647일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 647일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1, 2 설정 - 2019.09.30. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 차량 접근이 가능. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경1106 (인천지방법원 부천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-11	2024타경53015	[근린주택] 김포시 장기동 1949-16 건물: 160.56평 토지(대지권): 80.86평	1,740,310,500원 1,740,310,500원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경32983	[근린주택] 김포시 월곶면 고막리 274-9 건물: 65.10평 토지(대지권): 320.95평	896,250,900원 896,250,900원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경32745	[근린주택] 김포시 마산동 659-10 건물: 176.54평 토지(대지권): 91.02평	1,973,687,600원 1,973,687,600원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경31173	[근린주택] 김포시 마산동 658-4 [임차권등기] 건물: 176.96평 토지(대지권): 99.67평	2,093,724,740원 2,093,724,740원	신건 (0회)
	2025-12-11	2024타경40583	[근린주택] 김포시 김포한강8로148번길 68 건물: 156.94평 토지(대지권): 92.50평	1,756,425,530원 1,229,498,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경52470	[근린주택] 김포시 마산동 632-8 건물: 226.34평 토지(대지권): 95.68평	2,201,893,560원 1,541,325,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경33367	[근린주택] 김포시 마산동 662-18 건물: 188.21평 토지(대지권): 105.51평	2,112,056,000원 1,034,907,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경53237	[근린주택] 김포시 장기동 1949-15 건물: 161.32평 토지(대지권): 80.86평	1,731,449,280원 848,410,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경52449	[근린주택] 김포시 마산동 665-6 건물: 154.10평 토지(대지권): 98.58평	2,085,209,020원 715,226,000원	유찰 (3회)
	2025-12-23	2024타경48426	[근린주택] 김포시 마산동 662-15 건물: 212.42평 토지(대지권): 106.75평	2,132,175,500원 2,132,175,500원	재진행 (0회)
	2025-12-09	2024타경1106	[근린주택]경기도 김포시 마산동 658-3 1동 건물: 208.91평 토지(대지권): 99.70평	2,181,691,280원 1,069,029,000원	재진행 (2회)