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단독주택 낙찰 전략 요약 | 동구 단독주택 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 40.3평, 토지 32.9평)

이번 경매는 동구 일산동 530-34의 단독주택 물건이며, 감정가의 17% 수준에 입찰 가능합니다.

  ▤ 위치 : 울산광역시 동구 일산동 530-34
  ▤ 유형 : 단독주택
  ▤ 사건번호 : 2023 타경 8602
  ▤ 집행법원 : 울산지방법원

감정가는 218,175,400원입니다. 최저입찰가는 36,669,000원 (17%)입니다.
입찰일은 2025.05.13(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 3,666,900원 입니다.

소 재 지	울산광역시 동구 일산동 530-34
물건용도	단독주택
토지면적	108.80㎡(32.91평)
건물면적	133.33㎡(40.33평)
사건번호	2023타경8602
감정평가액	218,175,400원
최저입찰가	(17%) 36,669,000원
입 찰 일	2025.05.13(화) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8261)입니다.
입찰일은 2025.05.13입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
안전한 물건입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

사건번호 : 2023타경8602 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	일산동 530-34	대	108.8㎡ (32.91평)
건물	학문로 35-6	1층 주택	56.54㎡ (17.10평)
	학문로 35-6	2층 주택	47.19㎡ (14.27평)
	학문로 35-6	단층 변소	2㎡ (0.61평)
제시외건물	학문로 35-6	다락방	21.8 ㎡(6.59평) 포함
	학문로 35-6	창고	4 ㎡(1.21평) 포함
	학문로 35-6	창고	1.8 ㎡(0.54평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "명덕여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.
[교통상황] 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.
[이용상태] 가장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 토지의 북측으로 세로(불)에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2016-12-12)(명덕여자중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2016-12-12)(명덕초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2016-12-12)(일산초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(방어진고등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ [제시외 물건] 해당없음.
[공부와의 차이] 해당없음.
[참고사항] 임대관계는 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정에 관한 의견 7.그 ?？？사항" 참조 요망.
[건물구조] 기호(가): 조적조 슬래브지붕 2층건으로서 외벽: 몰탕위 페인팅 및 외장타일 마감 등 내벽: 벽지 타일 마감 등 창호: 샤시 창호임기호(나): 조적조 슬래브지붕 단층건으로서 외벽: 몰탕위 페인팅 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샤시 창호임 [이용상태] 기호(가)): 주택임.
기호(나)): 변소임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스시설 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물 기호(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하여 개략적인 실측에 의거 면적을 산정하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 해당없음.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타는 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/11/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년8월14일	근저당권	96,000,000원
2020년3월5일	근저당권	400,000,000원
2023년9월8일	임의경매
2024년5월30일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년8월14일	근저당권	96,000,000원
2020년3월5일	근저당권	400,000,000원
2023년9월8일	임의경매
2024년5월30일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	305,140,405원원	100,200,000원원	32%	3.5회회
6개월	323,247,337원원	104,129,667원원	32%	3.7회회
12개월	311,045,386원원	113,941,400원원	36%	3.6회회

단독주택 낙찰 전략 요약 | 동구 단독주택 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 40.3평, 토지 32.9평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-05-29	2023타경112006	[주택]울산 동구 방어동 1133-8 건물: 51.96평 토지(대지권): 49.82평	409,180,360원 200,498,000원	유찰 (2회)
	2025-05-21	2024타경104538	[주택] 동구 일산동 554-7 건물: 40.64평 토지(대지권): 47.92평	214,817,010원 73,682,000원	유찰 (3회)
	2025-05-27	2024타경4072	[주택] 동구 화정동 156-33 건물: 66.42평 토지(대지권): 53.00평	396,217,560원 95,131,000원	유찰 (3회)
	2025-05-13	2023타경8602	[주택] 동구 일산동 530-34 건물: 40.33평 토지(대지권): 32.91평	218,175,400원 36,669,000원	유찰 (5회)
	2025-05-28	2023타경110789	[주택]울산광역시 동구 방어동 336-8 건물: 15.42평 토지(대지권): 43.38평	172,836,000원 29,049,000원	유찰 (5회)