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아산시 음봉면 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,071.6평, 토지 1,164.2평)

감정 19억 1844만원 → 최저 9억 4003만원! 충남 아산시 음봉면 소동리 공장 경매를 소개합니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1345763

소 재 지	충청남도 아산시 음봉면 소동리 56-17
물건용도	공장
토지면적	3,848.53㎡(1,164.18평)
건물면적	3,542.40㎡(1,071.58평)
사건번호	2024타경1124
감정평가액	1,918,435,300원
최저입찰가	(49%) 940,034,000원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	소동리 56-17	공장용지	3546㎡ (1,072.67평)
	소동리 56-8	도로	58.50㎡ (17.70평) 지분 842분의 117 전부
	소동리 56-12	도로	200.80㎡ (60.74평) 지분 7230분의 1004 전부
	소동리 56-18	도로	30.40㎡ (9.20평) 지분 2190분의 304 전부
	소동리 56-28	임야	12.83㎡ (3.88평) 지분 7700분의 1283 전부
건물	연암율금로295번길 32-10	1층 일반공장	330㎡ (99.83평)
	연암율금로295번길 32-10	1층 창고	160㎡ (48.40평)
	연암율금로295번길 32-10	2층 사무실	55㎡ (16.64평)
	연암율금로295번길 32-10	단층 공장, 사무실, 기숙사	405㎡ (122.51평)
	연암율금로295번길 32-10	1층 공장	230㎡ (69.58평)
	연암율금로295번길 32-10	1층 창고	179.4㎡ (54.27평)
	연암율금로295번길 32-10	2층 사무실	179.4㎡ (54.27평)
	연암율금로295번길 32-10	3층 공장	409.4㎡ (123.84평)
제시외건물	소동리 56-17	창고 및 기계실	176.5 ㎡(53.39평) 포함
	소동리 56-17	창고	377 ㎡(114.04평) 포함
	소동리 56-17	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	소동리 56-17	계단실	16.8 ㎡(5.08평) 포함
	소동리 56-17	기계실	21 ㎡(6.35평) 포함
	소동리 56-17	창고	160 ㎡(48.40평) 포함
	소동리 56-17	창고	27 ㎡(8.17평) 포함
	소동리 56-17	출입구	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	소동리 56-17	기계실	1.4 ㎡(0.42평) 포함
	소동리 56-17	리프트실	6.5 ㎡(1.97평) 포함
	소동리 56-17	출입문	포함
	소동리 56-17	담장	포함
	소동리 56-17	수목	포함
	소동리 56-17	창고및기계실	176.5 ㎡(53.39평) 포함
	소동리 56-17	창고	377 ㎡(114.04평) 포함
	소동리 56-17	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	소동리 56-17	계단실	16.8 ㎡(5.08평) 포함
	소동리 56-17	기계실	21 ㎡(6.35평) 포함
	소동리 56-17	창고	160 ㎡(48.40평) 포함
	소동리 56-17	창고	27 ㎡(8.17평) 포함
	소동리 56-17	출입구	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	소동리 56-17	기계실	1.4 ㎡(0.42평) 포함
	소동리 56-17	리프트실	6.5 ㎡(1.97평) 포함
	소동리 56-17	출입문	1식 ㎡(0.30평) 포함
	소동리 56-17	담장	1식 ㎡(0.30평) 포함
	소동리 56-17	수목	1식 ㎡(0.30평) 포함
	소동리 56-17	기계기구	1식 ㎡(0.30평) 포함
	소동리 56-17	지하수관정 및	1식 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 아산시 음봉명 소동리 소재 "바래미저수지" 북측 인근에 소재하는 아소협동화단지내에 위치하는 공업용부동산입니다. 주위는 소규모 공장, 농경지, 임야, 농가주택이 혼재하는 소규모공장지대로 제반 입지조건은 보통입니다.
[교통상황] 본건 인근으로 43번 국도와 70번 지방도로가 지나고 있어 아산시, 천안시 및 인접도시와 연결되고 있습니다.
[이용상태] 대체로 사다리꼴의 평탄지방 조성된 공장용지(기호 1) 및 진입도로(기호 5-8)로 이용중입니다.
[도로상태] 남서측으로 노폭 약5m의 본건(기호 5-8)을 포함한 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.
[토지이용계획] 계획관리지역(2018-07-05), 성장관리계획구역(음봉28(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,＜추가기재＞경계중복에 따라 용도지역이 중복발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.
[제시외 물건] 건물평가요항표를 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 본건 기호 8토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 도로입니다.
[참고사항] 가. 임대관계는 미상입니다. 나. 기호 5-8토지의 의뢰목록상 지분과 등기부등본상 지분은 토지건물감정평가명세표에 명기하였으니 참고하시기바라며 사정면적은 동일합니다.
[건물구조] 기호(가): 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층건물로 (사용승인일자: 2003.04.24, 증축 2003.06.11)
외벽: 판넬 등 마감내벽: 판넬 등 마감바닥: 콘크리트 위 에폭시 등 마감창호: PVC섀시창호기호(나): 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층건물로 (사용승인일자: 2003.04.24, 증축 2003.10.19)
외벽: 판넬 등 마감내벽: 보드위 페인팅 등 마감바닥: 콘크리트 위 하드너 및 타일 등 마감창호: PVC섀시창호기호(다): 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로 (사용승인일자: 2006.01.11)
외벽: 판넬 등 마감내벽: 보드위 벽지 등 마감바닥: 콘크리트 위 하드너 및 타일 등 마감창호: PVC섀시창호 [이용상태] 현재는 공실 상태이나기호(가): 공장 및 창고 등기호(나): 사무실 등기호(다): 공장 및 사무실 등 [설비내역] 기본적인 위생설비 등 및 기호(나) 일부에 난방설비, 제시외건물인 기호 (ㅊ) 리프트실에 화물용승강기 설비, 건물 외부에 수전설비가 되어 있으며 관련 건물의 재조달원가 결정에 반영하였습니다.
[부합물/종물] 별지 지적개황도 및 사진과 같이 소재하여 현장조사시 개략 실측사정하고 구조, 규모, 용도, 현황 및 관리상태 등을 고려하여 평가하였으며 토지의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됩니다.
[공부와의 차이] 기호 (가) 1층 일부(102.36㎥)는 멸실상태입니다.
[참고사항] 가. 임대관계는 미상입니다.
나. 기호 (가)2층 부분은 벽체가 없어 1층에 포함하여 평가하였습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/23)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
최OO	미상	2018.11.16	[보]미상 [월]미상
주OO	미상	2019.07.08	[보]미상 [월]미상
김OO	A동 2층	2021.06.24	[보]미상 [월]미상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년9월4일	근저당권	1,308,000,000원
2023년9월1일	가압류	280,000,000원
2024년2월23일	임의경매
2024년4월4일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년9월4일	근저당권	1,308,000,000원
2023년9월1일	가압류	280,000,000원
2024년2월23일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,150,639,059원원	1,822,837,500원원	58%	2.5회회
6개월	2,709,813,571원원	1,611,944,813원원	57%	2.6회회
12개월	1,134,617,653원원	658,182,395원원	31%	5.9회회

아산시 음봉면 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,071.6평, 토지 1,164.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -제시외 건물 및 수목(감정평가서상 ㉠~㉬), 관정 매각포함. -공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함(재감정평가서 참조) -목록2 - 1층 일부(102.36㎡)는 멸실상태임. -목록8 - 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '도로'임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 1번 목적물 공부상과 같으나 목적물 지상에 제시 외 쇠파이프조 천막지붕 기타구조물 2개동 소재 함. 2) 2번~7번 목적물 공부상과 같음. 3) 8번 목적물 공부상 임야이나 도로로 사용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원()입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 497일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 497일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1345763

사건번호 : 2024타경1124 (대전지방법원 천안지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-09	2023타경107353	[공장] 아산시 신창면 창암리 123-15 건물: 218.37평 토지(대지권): 550.25평	912,844,200원 912,844,200원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경110912	[공장] 아산시 음봉면 삼거리 175-13 [유치권] 건물: 203.22평 토지(대지권): 525.14평	1,394,221,000원 975,955,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경113423	[공장] 아산시 인주면 금성리 213-5 건물: 877.23평 토지(대지권): 2,380.37평	3,251,438,450원 1,586,890,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경117425	[공장] 아산시 음봉면 삼거리 243 건물: 153.91평 토지(대지권): 498.52평	737,417,200원 361,334,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경114853	[공장] 아산시 인주면 관암리 439 건물: 941.96평 토지(대지권): 2,186.77평	3,385,073,030원 2,369,551,000원	재진행 (1회)
	2025-07-21	2024타경1124	[공장] 아산시 음봉면 소동리 56-17 건물: 1,071.58평 토지(대지권): 1,164.18평	1,918,435,300원 940,034,000원	재진행 (4회)