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[감정가 26%] 충주 살미면 전 경매 해설해 볼께요.

청주지방법원 충주지원의 2023타경3090 사건, 6억 3381만원짜리 전 경매물건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

[ 충청북도 충주시 살미면 설운리 전 법원경매 ]

경매사건 2023 타경 3090 전 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.08.25(월) 10:00인 청주지방법원 충주지원 경매1계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

무허가건물
"건축법상 시장.군수의 허가를 받고 건축하여야 할 건축물을 관할 시장.군수의 허가를 받지 아니하고 건축한 건축물. 그러나 통상 관할 시장.군수에게 신고하고 건축하여야 할 건축물에 대하여 신고하지 아니하고 건축한 건축물을 포함. 이와 같은 건축물의 부지를 공공용지로 취득하는 경우에는 현황 평가하지 않고 편입당시의 이용상황을 상정하여 평가. "

소 재 지	충청북도 충주시 살미면 설운리 89-1
물건용도	전
토지면적	10,147.00㎡(3,069.47평)
건물면적
사건번호	2023타경3090
감정평가액	633,814,000원
최저입찰가	(26%) 166,150,000원
입 찰 일	2025.08.25(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	설운리 89-1	전	8968㎡ (2,712.82평)
	설운리 89-2	전	555㎡ (167.89평)
	설운리 89-4	전	242㎡ (73.21평)
	설운리 93	전	382㎡ (115.56평)
제시외건물	설운리 89-1	과수목	포함
제시외건물	설운리 89-1	관정	포함

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 충주시 살미면 세성리 소재 "세성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 과수원, 임야 등으로 형성된 순수농경지대임.
[교통상황] 제 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.
[이용상태] 기호 (1-4) 공히 부정형의 완경사 토지로 기호 (1-3)은 과수원 및 전으로, 기호 (4)는 전 및 도로로 각각 이용 중임.
[도로상태] - 기호 (1) : 남서측 일부가 포장된 세로와, 서측 일부가 비포장 세로와 각각 접하고, 단지 내부로 비포장 농로 개설되어 있음.
- 기호 (2-3) : 단지 내 비포장 농로와 접함.
- 기호 (4) : 북측으로 포장된 소로와 접함.
[토지이용계획] - 기호 (1) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역＜수도법＞,- 기호 (2-3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역＜수도법＞,- 기호 (4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역＜수도법＞.
[제시외 물건] 기호 (1-3) 지상에 복숭아나무, 밤나무, 사과나무 등 과수목 약 170여 주가 식재되어 있는 것으로 조사됨.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] - 기호 (1) 지상에 농업용 관정 1기가 소재하고 있으며, 기호 (1) 토지 남측 일부 경계 부분에 분묘 일부가 소재하는 것으로 조사됨.
- 임대 관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/01/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2022년4월4일	근저당권	240,000,000원
2022년4월4일	지상권
2022년10월4일	압류
2023년3월14일	압류
2023년5월16일	가압류	14,887,551원
2023년6월2일	가압류	23,128,442원
2023년10월6일	임의경매
2023년11월28일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	145,894,733원원	84,806,120원원	54%	3.7회회
6개월	180,765,754원원	91,282,800원원	48%	4.4회회
12개월	202,053,945원원	105,524,544원원	50%	4.2회회

[감정가 26%] 충주 살미면 전 경매 해설해 볼께요.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록1 남측 경계부분에 분묘 소재하나 분묘기지권 성립여부 불명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각(제시외 관정 및 과수목 포함) -목록1,4 일부 콘크리트 포장도로로 이용중 -목록1 남측 경계부분에 분묘 소재하나 분묘기지권 성립여부 불명 -농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환-사실조회회신 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목적물 1번에 일부 콘크리트로 포장된 도로로 이용중이며 소유자 미상의 복숭아 나무, 밤나무 수주 소재하고, 농업용 관정 소재함. 나. 목적물 2번,4번은 현황상 묵전임. 다. 목적물 3번에 사과나무 수주 소재함. 라. 목적물 4번은 일부 콘크리트포장된 도로로 이용중임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043)841-9121)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 8회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 797일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 797일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.4.4. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 계획관리지역.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경3090 (청주지방법원 충주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2024타경36103	[전] 충주시 동량면 대전리 1317-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 553.58평	142,740,000원 142,740,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2024타경3578	[전] 충주시 종민동 713 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,995.18평	1,596,497,000원 1,596,497,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경30408	[전] 충주시 앙성면 조천리 300-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 150.04평	118,544,000원 94,835,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경30408	[전] 충주시 앙성면 조천리 300-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 250.17평	197,653,000원 158,122,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경34572	[전] 충주시 수안보면 고운리 230 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 200.86평	6,175,200원 4,940,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경3646	[전] 충주시 앙성면 중전리 700-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,101.17평	283,985,000원 227,188,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경354	[전] 충주시 주덕읍 신양리 118-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,459.65평	709,319,100원 567,455,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경354	[전] 충주시 주덕읍 신양리 118-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 986.97평	479,616,900원 383,694,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경354	[전] 충주시 주덕읍 신양리 118-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 474.35평	230,510,700원 184,409,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경354	[전] 충주시 주덕읍 신양리 118 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 656.33평	318,945,900원 255,157,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2023타경1728	[전] 충주시 동량면 조동리 1345-1 토지(대지권): 694.24평	729,810,000원 467,078,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2024타경34923	[전] 충주시 앙성면 모점리 278-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 574.15평	43,654,000원 27,938,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2024타경34381	[전] 충주시 종민동 888-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 251.98평	41,650,000원 26,656,000원	유찰 (2회)
	2025-12-08	2025타경33	[전] 충주시 앙성면 조천리 285-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 49.91평	34,320,000원 17,572,000원	유찰 (4회)
	2026-01-19	2024타경35131	[전] 충주시 노은면 가신리 335-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 749.90평	161,135,000원 52,801,000원	유찰 (5회)