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[34%] 서귀포 안덕면 상가건물 낙찰가 분석해 봅니다.

감정 70억 334만원 → 최저 24억 215만원! 제주 서귀포시 안덕면 상가건물 경매를 소개합니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

상가건물 경매 / 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 상가건물 경매 / 2023타경26273

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2019-1
물건용도	상가건물
토지면적	8,337.00㎡(2,521.94평)
건물면적	711.22㎡(215.14평)
사건번호	2023타경26273
감정평가액	7,003,340,000원
최저입찰가	(34%) 2,402,146,000원
입 찰 일	2025.06.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사계리 2019-1	대	2221㎡ (671.85평)
	사계리 2019-7	전	1296㎡ (392.04평)
	사계리 2014	답	344㎡ (104.06평)
	사계리 2015	답	730㎡ (220.83평)
	사계리 2016	전	1111㎡ (336.08평)
	사계리 1957-2	답	1997㎡ (604.09평)
	사계리 2010	답	638㎡ (193.00평)
건물	사계남로 217	1층 근린생활시설	331.65㎡ (100.32평)
	사계남로 217	2층 근린생활시설	243.09㎡ (73.53평)
	사계남로 217	단층 제2종근린생활시설	136.48㎡ (41.29평)

[위치/주위환경] 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 "사계초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 주위는 각종 근린생활시설, 팬션, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 해안 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 일련번호 1) 및 4)-9) 인근까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] 일련번호 1),4)-9) 공히 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄하고, 일련번호 1)은 "세장형", 4)-9)는 "부정형"의 토지로서, 현재 일련번호 1)은 "상업용" 건부지, 4)-9)는 건축허가를 득하여 "토목공사중"인 상태임.
[도로상태] ■ 일련번호 1) 동측으로 폭 약 8M 내외의 아스콘포장도로에 접함.
■ 일련번호 4)-6)은 지적도상 맹지이나 일련번호 1)을 통하여 출입이 가능함.
[토지이용계획] ■ 일련번호 1),4) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(제주 사계리 용머리 화산쇄설층)＜문화재보호법＞, 경관보전지구5등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, ＜추가기재＞ (지적재조사지구지정).
■ 일련번호 5),6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, ＜추가기재＞ (지적재조사지구지정).
■ 일련번호 7) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, ＜추가기재＞ (지적재조사지구지정).
■ 일련번호 8),9) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, ＜추가기재＞ (지적재조사지구지정)임.
[제시외 물건] 후첨 "건물감정평가요항표" 참조.
[공부와의 차이] 일련번호 4)-9)의 공부상 지목은 "전" 및 "답"이나 현황 건축허가를 득하여 "토목공사중"임.
[참고사항] 후첨 "건물감정평가요항표" 참조.
[건물구조] ■ 일련번호 2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2005.03.02, 증축일자: 2012.07.16)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 리모델링 상태임.
■ 일련번호 3) 경량철골구조 및 철근콘크리트구조 폴리카보네이트, 판넬 및 슬래브지붕 단층 건으로서,(사용승인일자: 2005.03.02, 증축일자: 2012.07.16, 2014.03.17, 2018.09.02)
외 벽 : 사이딩 마감 등.
창 호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] ■ 일련번호 2) 1층 : 공부상 "근린생활시설 및 창고"이나 현황 "리모델링"상태임.
2층 : 공부상 "단독주택 및 창고"이나 현황 현황 "리모델링"상태임.
■ 일련번호 3) 공부상 "근린생활시설"이나 현황 "공실" 상태임.
[설비내역] 없 음.
[부합물/종물] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/10/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년7월15일	근저당권	1,440,000,000원
2022년7월15일	근저당권	1,440,000,000원
2022년7월15일	근저당권	1,333,200,000원
2022년7월15일	근저당권	840,000,000원
2022년7월15일	근저당권	346,800,000원
2023년5월30일	근저당권	130,000,000원
2023년7월14일	임의경매
2023년7월24일	가압류	22,000,000원
2023년10월6일	압류
2023년11월20일	가압류	150,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년7월15일	근저당권	1,440,000,000원
2022년7월15일	근저당권	1,440,000,000원
2022년7월15일	근저당권	1,333,200,000원
2022년7월15일	근저당권	840,000,000원
2022년7월15일	근저당권	346,800,000원
2023년7월14일	임의경매
2023년7월24일	가압류	22,000,000원
2023년11월20일	가압류	150,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	936,099,017원원	517,373,397원원	48%	3.1회회
6개월	878,528,066원원	444,609,070원원	49%	2.9회회
12개월	949,683,523원원	488,719,373원원	49%	2.8회회

[34%] 서귀포 안덕면 상가건물 낙찰가 분석해 봅니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 2.특별매각조건, 이 사건 토지(목록4~9번 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제 출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함[아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발 급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신 청도 가능함을 알려 드립니다.] 3.목록1번 지상에 조경수는 토지에 포함 평가함. 4.목록4~9번 지상에 건축허가 득하여 '토목 공사중'인 상태임-감정평가서 참조. 5.목록2번(1층: 공부상 '근린생활시설 및 창고'이나 현황 '리모델링'상태임, 2층: 공부상 '단독주택 및 창고'이나 현황 '리모델링' 상태임) 6.목록3번(공부상 '근린생활시설'이나 현황 '공실'상태임)

[부동산 현황조사서 비고란]
-소재지1.(사계리 2019-1 대지(아래 소재지2., 소재지3. 건물이 부지이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) -소재지2.(사계남로 217) 제시건물(별첨 건축물대장 참조) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설 (내부 리모델링 공사중 중단된 상태임) -소재지3.(사계남로 217, 1호) 제시건물(별첨 건축물대장 참조) 경량철골구조 폴리카보네이트지붕 단층 제2종근린생활시설 (내부 리모델링 공사중 중단된 상태임) 등이 건립되어 있고 건물의 구조, 면적 등 상세한 사항은 감정평가를 요함 -소재지4.(사계리 2019-7) 전(휴경 상태) -소재지5.(사계리 2014) 답(휴경 상태이며, 일부 지상에 석재가 소재함) -소재지6.(사계리 2015) 답(휴경 상태) -소재지7.(사계리 2016) 전(휴경 상태이며, 일부 지상에 석재가 소재함) -소재지8.(사계리 1957-2) 전(휴경 상태이며, 일부 지상에 석재가 소재함) -소재지9.(사계리 2010) 답(휴경 상태)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 7,003,340,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 293,855,679원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 722일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 722일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경26273 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경11803	[근린시설] 서귀포시 대정읍 상모리 1450-1 [농지취득자격증명] 건물: 251.27평 토지(대지권): 4,237.72평	6,623,020,750원 6,623,020,750원	신건 (0회)
	2025-08-05	2024타경24939	[근린시설] 서귀포시 상예동 3700 [농지취득자격증명] 건물: 981.90평 토지(대지권): 4,810.96평	11,600,988,120원 5,684,484,000원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경4638	[근린시설] 서귀포시 토평동 3083-6 건물: 684.70평 토지(대지권): 914.46평	4,671,513,040원 1,602,329,000원	유찰 (3회)
	2025-07-22	2020타경28520	[근린시설]제주특별자치도 서귀포시 서귀동 285-7 건물: 539.97평 토지(대지권): 96.10평	3,907,574,540원 1,914,711,000원	재진행 (2회)