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서귀포 안덕면 다세대(빌라) 경매 (최저입찰가: 26억 960만원) 경매로 진행

제주지방법원에서 진행 중인 사건번호 2021타경28794의 경매물건입니다. 현재 최저가는 26억 960만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

2021타경28794

제주지방법원의 경매 목적물로

감정가 3,728,000,000원에서 현재 9회 유찰,

감정가 대비 70% 저감되어 2,609,600,000원으로

2025.12.23(화) 10:00 제주지방법원 경매2계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적
건물면적	1,114.76㎡(337.21평)
사건번호	2021타경28794
감정평가액	3,728,000,000원
최저입찰가	(70%) 2,609,600,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	화순리 1280	2 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	4 철근콘크리트구조	70.46㎡ (21.31평)
	화순리 1280	3 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	3 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	3 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	4 철근콘크리트구조	70.46㎡ (21.31평)
	화순리 1280	1 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	1 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	4 철근콘크리트구조	70.46㎡ (21.31평)
	화순리 1280	2 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	1 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	4 철근콘크리트구조	70.46㎡ (21.31평)
	화순리 1280	1 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	2 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	3 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)
	화순리 1280	2 철근콘크리트구조	69.41㎡ (21.00평)

[위치/주위환경] 기호(1-16)은 서귀포시 안덕면 화순리 소재 "안덕초등학교" 북측에 인접하여 위치하며,주위는 학교, 단독주택, 농경지 등이 혼재함.
[교통상황] 기호(1-16)까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.
[건물구조] 기호(1, 3, 4, 7, 8, 9, 12, 16)
철근콘크리트구조 콘크리트지붕(현황 "기와지붕") 지상4층 중 에이동 2층 201호, 3층 301호, 3층 302호, 1층 101호, 1층 102호, 4층 401호, 4층 402호, 2층 202호 로서,(사용승인일자: 사용승인 안되었음.)
외벽: 대리석타일, 스타코마감 등,내벽: 공사중단상태로 석고마감 및 시멘트노출 등,바닥: 공사중단상태로 시멘트노출 등,창호: 샷시창호 등임.
기호(2, 5, 6, 10, 11, 13, 14, 15)
철근콘크리트구조 콘크리트지붕(현황 "기와지붕") 지상4층 중 비동 4층 401호, 3층 301호, 4층 402호, 2층 201호, 1층 101호, 1층 102호, 2층 202호, 3층 302호 로서,(사용승인일자: 사용승인 안되었음.)
외벽: 대리석타일, 스타코마감 등,내벽: 공사중단상태로 석고마감 및 시멘트노출 등,바닥: 공사중단상태로 시멘트노출 등,창호: 샷시창호 등임.
[이용상태] 기호(1-16) : 건축허가서상 공동주택(다세대주택)임.
[설비내역] 기호(1-16) : 기본급배수설비, 기본위생설비, 보일러시설을 위한 건물내부의 시설은 되어 있으나 외부연결이 안되어 있는 상태이며, 승강기 또한 건축중단으로 미설치되어 있는 상태임.
[토지형상/이용상태] 화순리 1280, 1281, 1282번지 3필지가 일단으로 건축되고 있으며 형상은 자루형이며 지세는 완경사임.
[도로상태] 북서측로 폭 약 5m＜지적도상 9m＞ 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 화순리 1280번지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,화순리 1281번지 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,화순리 1282번지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
[공부와의 차이] - 기호(1-16)는 가처분 촉탁등기로 등기사항전부증명서는 존재하나, 공사중단상태로 사용승인이 완료되지 않아 공부는 존재하지 않음.
- 에이동과 비동은 "등기사항전부증명서"상 콘크리트지붕이나 현황 "기와지붕"임.
[참고사항] (1) 임대관계 미상임.
(2) 기 타- 기호(1-16)은 건물신축중에 공사가 중단된 구분건물로서 소유권 보존등기는 되어 있으나 사용승인이 이루어지지 않아 건축물대장은 존재하지 아니함.
- 기호(1-16)이 구분소유부동산이 되기 위해서는 구조상·이용상 독립성이 인정되어야 함. 건축허가도면과 ‘사진용지’를 참고하면 기호(11, 13)은 출입문이 부착되어 있고 기호(1-10, 12, 14-16)은 출입문이 부착되어 있지 않지만 계단실과 벽체로 서로 구조상 독립되어 있으며, 공사가 중단되었으나 건축허가서류를 확인하면 ‘다세대주택’으로 기재되어 있는 바 이용상 독립성이 인정된다고 판단하였음.
- 기호(1-16)은 ‘동’ 및 ‘호’의 위치는 건축허가당시 서귀포시청에 제출하였던 건축허가도면과 집행관사무소에서 부동산처분금지가처분 등기과정에서 조사하였던 내용, 현장관계자 및 건축설계사와의 유선통화상의 내용을 근거로 하여 ‘동’ 및 ‘호’의 위치를 확정하였음.
(① 서귀포시청에서 제출받은 건축허가시의 도면에 의하면 배치도 상에 ‘동’의 표시만 있을 뿐 ‘호’의 표시는 누락되었으며, ② 건축설계사와 유선을 통하여 확인한 바에 의하면 ‘호’ 표시가 되어 있는 도면이나 서류는 없고 준공검사시[사용승인] ‘호’의 위치를 표시하면 문제없다고 답변하였음. ③ 한편, 집행관사무소에서 부동산처분금지가처분 등기과정에서의 조사내용에 따르면 ‘동’ ‘호’ 표시는 건축허가도면 및 현장관계인의 진술에 근거하여 확정을 하였다고 기술되어 있는 점을 참고하여 본건의 ‘동’ 및 ‘호’의 위치 표시는 집행관사무소의 부동산처분금지가처분시의 조사내용과 동일하게 표시하였음. )
- 기호(1-16)은 사용승인 전 부동산처분금지가처분 등기로 인하여 ‘등기사항전부증명서’상에 대지사용권에 대한 등기는 되어 있지 않고 분양이전이므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조의 ‘규약’도 존재하지 않는 ‘대지권등기 없는 집합건물’인 바, 대지사용권이 추후 적정지분으로 정리될 것으로 추정하였음.
( 대지사용권 대상토지인 서귀포시 안덕면 화순리 1280, 1281, 1282번지 소유자는 ‘등기사항전부증명서’상 구분건물의 소유자와 동일한 ‘주식회사엘림종합건설’이므로 대지사용권은 ‘소유권 대지권’으로 추정하였음. )
- 기호(1-16)의 전용면적은 ‘등기사항전부증명서’상의 면적을 기준으로 하고 공용면적은 현장관계자가 제시한 면적을 기준으로 하였으며 실제 사용승인과정에서 변동될 수 있음.
- ‘사진용지’와 같이 입구 전면에 ‘그림에도주식회사’에서 ‘유치권 행사중’이라고 표시되어 있음.
- 기호(2, 6, 9, 12) 상부에 다락이 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/03/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년10월20일	가처분
2021년12월6일	압류
2021년12월27일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	140,333,333원원	92,882,000원원	67%	1.3회회
6개월	227,166,667원원	154,435,833원원	73%	1.3회회
12개월	236,857,143원원	158,846,429원원	71%	1.4회회

서귀포 안덕면 다세대(빌라) 경매 (최저입찰가: 26억 960만원) 경매로 진행

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록 1~16. 갑구 순위 2번 최선순위 가처분(2021. 10. 20. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨 [단, 가처분권자 가 현재 위 가처분에 기한 저당권설정(2025. 3. 28. 등기)의 저당권자임(을구 순위 1번 2025. 3. 28. 제1319963호 저당권설정, 1-3번 2025. 8. 25. 저당권경정)]

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 건축허가서상 공동주택(다세대주택)임. - 가처분 촉탁등기로 보존등기되어 등기사항증명서는 존재하나, 공사중단 상태로 건축법상 사용승인 이 완료되지 않은 건물로 건축물대장은 존재하지 않음 - 공사가 중단되어 내부는 마감공사가 진행되지 않았고 승강기도 미설치됨 - 입구 전면에 "그림에도 주식회사"에서 "유치권행사중"이라고 표시되어 있으나 유치권성립여부는 불분명함 - 등기사항전부증명서상 '콘크리트지붕'이나 현황은 '기와지붕'임- 본 건 동 및 호의 위치는 건축허가 당시 건축허가도면과 가처분등기 과정에서의 조사 내용, 현장관계자 및 건축설계사와의 유선통화상 내용을 근거로 확정함(감정평가서 구분건물 감정평가요항표 10.기타참고사항 기재 참조) - 본 건 전용면적은 등기사항증명서를 기준으로 하고, 공용면적은 현장관계자가 제시한 면적으로 기준으로 하였으며, 실제 사 용승인 과정에서 변동될 수 있음. - 목록 2,6,9,12. 상부에 다락이 존재하며, 다락 포함 평가임. - 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음 - 대지권 없는 집합건물인바, 대지사용권이 추후 적정지분으로 정리될 것으로 추정하여 대지사용권을 포함한 평가임(감정평가 서상 대지사용권은 소유권 대지권으로 추정하였으며, 대지권 관련하여 감정평가서 및 채권자 제출 2024. 11. 11. 자 보정서 참조) - 향후 대지권등기를 위한 법적 부담은 매수인에게 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
-본건 부동산 출입구에 펜스가 설치되어 있고 `그림에도 주식회사`가 유치권을 주장하는 현수막이 부착되어 있음. -본건 부동산 전부(에이동 8개호수, 비동 8개호수)는 건축공사 중단된 상태(내부 마감공사가 되지 않은 상태로 거주자 없음)로 건축물대장에 등재되어 있지 않은 건물임. -본건 에이동, 비동 각 4층(401호, 402호) 상부에 다락이 소재함. *본건 부동산 현장에 호수 표시가 없어 제주지방법원 2021카단11506호 부동산처분금지가처분 사건의 별첨 현황조사보고서의 첨부된 감정평가서 호별배치도를 참조하여 조사하였음.(별첨 감정평가서 사본 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 9회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 가처분등기가 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 (처분금지)가처분등기는 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그러나, 말소기준권리 이후의 가처분 등기라도 '건물철거 및 토지인도청구' 또는 '소유권이전등기 말소청구'에 의한 가처분 등기인 경우에는 순위와 상관없이 소송결과에 따라 건물이 철거되거나 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 12월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1454일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1454일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 10. 20. 저당권 (위 저당권은 갑구 2번 최선순 위 가처분에 기하여 설정된 것 설정 이며, 가처분 접수일자를 위 저 당권의 설정일자로 봄)

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 기와지붕.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2021타경28794 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경7742	[다세대] 서귀포시 대정읍 보성리 441 건물: 6.89평 토지(대지권): 12.61평	95,000,000원 95,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경7733	[다세대] 서귀포시 중문동 1634-4 이도빌리지 건물: 11.15평 토지(대지권): 7.66평	135,000,000원 135,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경7923	[다세대] 서귀포시 법환동 1571 법환코아루 건물: 25.50평 토지(대지권): 42.12평	400,000,000원 280,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경7717	[다세대] 서귀포시 신효동 690-9 고좌호 건물: 23.11평 토지(대지권): 17.13평	97,000,000원 67,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경967	[다세대] 서귀포시 대정읍 보성리 421 건물: 29.95평 토지(대지권): 43.08평	647,000,000원 452,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경7615	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 건물: 30.17평 토지(대지권): 84.15평	605,000,000원 423,500,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경927	[다세대] 서귀포시 안덕면 화순리 2134 건물: 25.68평 토지(대지권): 37.86평	372,000,000원 260,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경7801	[다세대] 서귀포시 대정읍 보성리 421 건물: 29.95평 토지(대지권): 43.08평	623,000,000원 436,100,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경6358	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 호근동 634-1 휴-미래빌 건물: 21.32평 토지(대지권): 37.96평	300,000,000원 210,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경6259	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 하효동 1461 하효동2차이도빌리지 [임차권등기] 건물: 13.55평 토지(대지권): 9.94평	141,000,000원 98,700,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경12806	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 건물: 9.05평 토지(대지권): 7.92평	144,000,000원 100,800,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경12806	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 건물: 7.99평 토지(대지권): 6.99평	122,000,000원 85,400,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경12806	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 건물: 7.99평 토지(대지권): 6.99평	122,000,000원 85,400,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경12806	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 건물: 5.60평 토지(대지권): 4.90평	87,000,000원 60,900,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경12806	[다세대]제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 건물: 10.25평 토지(대지권): 8.96평	166,000,000원 116,200,000원	유찰 (1회)