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[감정가 64%] 진주 가좌동 주택 경매 해설해 볼께요.

창원지방법원 진주지원에서 진행 중인 사건번호 2022타경33707의 경매물건입니다. 현재 최저가는 2억 691만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

소 재 지	경상남도 진주시 가좌동 1874
물건용도	주택
토지면적	208.60㎡(63.10평)
건물면적	98.58㎡(29.82평)
사건번호	2022타경33707
감정평가액	323,295,980원
최저입찰가	(64%) 206,910,000원
입 찰 일	2023.08.17(목) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3356)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
안전한 물건입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 323,295,980원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 103,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.01.27.근저당권

사건번호 : 2022타경33707 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	가좌동 1874	대	208.6㎡ (63.10평)
건물	진주대로404번길 30-4	1층 주택	69.78㎡ (21.11평)
건물	진주대로404번길 30-4	2층 주택	28.8㎡ (8.71평)
제시외건물	가좌동 1874	수목	포함

[위치/주위환경] 경남 진주시 가좌동 소재 "가좌이주단지"내에 위치하며, 부근은 단독주택다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
기호3은 산청군 단성면 방목리 경호강캠핑장 남측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 임야` 경호강캠핑장 등 레저시설` 팬션` 농촌마을 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.
[교통상황] 기호1은본건까지 자동차 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통 시 됨.
기호3은북측` 동측으로 형성되어져 있는 팬션부지까지는 자동차 등 접근이 가능하나 본건은 맹지로서 자동차 등 접근이 난하고, 관내버스정류장까지 거리` 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 불편 시 됨.
[이용상태] 기호1은 완경사지내 자체 지반은 대체로 평탄한 정방형에 유사한 토지로서, 단독주택부지로 이용 중임.
기호3은부정형의 자연림지로서 북동측으로 하향 경사진 임야이며, 지상에는 소나무, 참나무, 기타 활잡목 등이 자생하고 있음.
[도로상태] 기호1은북측으로 폭 약4 m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호3은 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 기호1은제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞에 속함.
기호3은농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 보전관리지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, (낙동강)수변구역＜낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)＜수도법＞에 속함 [제시외 물건] 기호1 토지상에 제시외 정원수, 토사, 정원석 등이 소재하고 있음.
본건 기호1 토지상에 복토된 토사, 정원석, 등은 중량` 용량` 토사에 매설된 정도 `형상 등을 참작하여 평가하였고, 소나무 등 정원수는 수종` 수형` 규격 및 관리상태 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 이식이나 이설이 가능할 것으로 사료되어 미칠 영향은 없을 것으로 보임.
기호3 토지상에 제시외 분묘 1기가 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 기호1-2는건물감정요항표 참조.
기호3의 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호2건물은 2006. 4. 21. 사용승인을 득한 일반목구조 목구조조립경사스라브지붕 2층 건물로 외벽은 몰탈위 페인팅 등, 내벽은 몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호는 샷시 또는 목재창호로 현상은 대체로 보통 시 됨.
[이용상태] 주택 등으로 이용되고 있음.
[설비내역] 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추어져 있음.
[부합물/종물] 현황 사진 등에서 보는 바와 같이 방부목으로 설치된 데크, 종물 및 부합물(기호ㄱ-ㄷ) 등은 규격` 구조` 사용자재 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였으며 미칠 영향은 없을 것으로 사료됨.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 본건(기호1-2)은 현재 소유자인 정 * *가 거주하고 있는 것으로 탐문되나 확인은 난한 상태이므로 업무집행 시 임대관계는 재확인이 요망됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/09/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년1월27일	근저당권	178,000,000원
2020년11월3일	가압류	70,000,000원
2020년12월11일	가압류	103,000,000원
2021년1월18일	가압류	100,000,000원
2021년9월2일	근저당권	120,000,000원
2022년7월4일	강제경매
2022년11월8일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년1월27일	근저당권	178,000,000원
2020년11월3일	가압류	70,000,000원
2020년12월11일	가압류	103,000,000원
2021년1월18일	가압류	100,000,000원
2021년9월2일	근저당권	120,000,000원
2022년7월4일	강제경매
2022년11월8일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	136,433,517원원	88,871,871원원	55%	3.3회회
6개월	144,146,878원원	93,767,011원원	58%	3회회
12개월	182,534,267원원	108,404,567원원	60%	3.3회회

[감정가 64%] 진주 가좌동 주택 경매 해설해 볼께요.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-05-12	2024타경33961	[주택] 진주시 문산읍 이곡리 119-1 건물: 59.19평 토지(대지권): 94.08평	147,294,360원 147,294,360원	신건 (0회)
	2025-05-12	2024타경3717	[주택] 진주시 평거동 716-5 건물: 26.46평 토지(대지권): 53.33평	408,698,200원 408,698,200원	신건 (0회)
	2025-05-26	2024타경31910	[주택] 진주시 옥봉동 330-9 건물: 57.51평 토지(대지권): 49.01평	156,141,660원 124,913,000원	유찰 (1회)
	2025-05-26	2024타경2868	[주택] 진주시 망경동 146-53 건물: 17.36평 토지(대지권): 14.82평	89,048,000원 71,238,000원	유찰 (1회)
	2025-05-12	2024타경34834	[주택] 진주시 상봉동 1097-43 건물: 28.46평 토지(대지권): 78.47평	309,134,500원 247,308,000원	유찰 (1회)