고양 일산동구의 베네하임2차 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 3회 유찰되어 3억 4780만원까지 떨어졌습니다.

10억 1400만원짜리 근린상가, 경기 일산동구 경매로 싸게 사는 방법?

"고양30년을 담다 특례시로 날다 - 경기도 고양시"

소 재 지	경기도 고양시 일산동구 위시티3로 127, 1층105호(식사동, 베네하임2차)
물건용도	근린상가
토지면적
건물면적	32.19㎡(9.74평)
사건번호	2025타경62515
감정평가액	1,014,000,000원
최저입찰가	(34%) 347,802,000원
입 찰 일	2026.06.18(목) 10:00

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	위시티3로 127	대지권 미등기	㎡
건물	위시티3로 127	철골철근콘크리트구조	32.19㎡ (9.74평)

[위치/주위환경] 본건1은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '은행초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있는 식사2도시개발구역5블록1로트 외 베네하임2차내 제1층 제105호로서, 주위는 동류형의 오피 스텔 등 업무시설 및 근린생활시설지대, 아파트단지지대와 다세대주택 등 공동주택지대, 초 등학교 등 교육시설지대, 그리고 노변을 따라 형성된 소규모의 점포 및 상가지대 등이 혼재 하여 있는 지역임.
[교통상황] 본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 위시티로 등 주요도로가 지나고 있어서 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.
[건물구조] 본건 구분건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층, 지상17층 건물내의 1층 105호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅,일부 인테리어 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.
[이용상태] 기준시점 현재 연접호수인 106호와 함께 구획경계없이 일체로 하여 일반음식점(상호: 제주 까망)으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어 있 음. [토지형상/이용상태] 인접지대비 등고평탄한 장방형태의 토지로서, 기준시점 현재 업무시설 및 근린생활시설 건 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북서측으로 노폭 약 20-25M, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 10M 내외정도의 포장도로에 각 각 한면이 접하여 있음.
[토지이용계획] -
[공부와의 차이] 상기 4항의 '이용상태' 참조.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기타사항 : * 본건 집합상가에 대한 내부구조(평면구조)는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장 상의 등재사항 및 현황도면, 그리고 외관적 관찰사항 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.
* 본건은 기준시점 현재 지적미정리로 인하여, 토지에 대한 소유권 대지권이 미등기된 상 태인 바, 본건 평가에서는 향후 배분될 적정 소유권 대지권을 포함하여 일괄 비준평가 하였음

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년9월27일	소유권
2023년9월27일	근저당권	949,000,000원
2025년3월11일	임의경매
2025년3월18일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 구분건물로 등재되어 있으나 연접호수인 106호와 함께 구획경계없이 일체로 하여 일반음식점으로 이용중임 2. 고양시 일산동구청으로부터 매매대금 완납증명서 및 분양계약서와 토지+건물에 대한 지방세가 과세되었음을 증명하는 사실 조회 회신 있음(2025.3.20.자) 3. 대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨

[부동산 현황조사서 비고란]
철근콘크리트구조 평지붕 17층 업무시설, 제1,2종근린생활시설

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원(☎ 031-920-6335)입니다.
입찰일은 2026.06.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 462일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 462일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.9.27. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2025타경62515 (의정부지방법원 고양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	327,545,455원원	219,349,990원원	69%	1.7회회
6개월	968,680,382원원	573,237,363원원	66%	1.8회회
12개월	808,712,703원원	477,750,513원원	68%	1.7회회

10억 1400만원짜리 근린상가, 경기 일산동구 경매로 싸게 사는 방법?

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr