부산시 연제구 거제동에 있는 대지 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 377.0㎡(114.0평)

[경매일 2026.03.04] 부산시 연제구 대지 경매초보도 쉽게!

"찾고 싶은 도시! 살고 싶은 도시 연제! - 부산광역시 연제구"

소 재 지	부산광역시 연제구 거제동 604-4
물건용도	대지
토지면적	377.00㎡(114.04평)
건물면적
사건번호	2025타경21713
감정평가액	1,678,208,000원
최저입찰가	(100%) 1,678,208,000원
입 찰 일	2026.03.04(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	거제동 604-4	대	377㎡ (114.04평)
제시외건물	거제동 604-4	근린생활시설 등	770.91 ㎡(233.20평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 거성중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 양호함.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '동해남부선 거제해맞이역'이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.
3)형태 및 이용상태 인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 북동측으로 노폭 약 15m내외, 남동측으로 노폭 약 2.5m내외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2021-02-17)(접합), 교육환경보호구역(상대정화구역)＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 상에 등기사항전부증명서(건물)상 타인 소유의 제시외 건물(ㄱ)[철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층, 연면적: 770.91㎡]이 소재하며, 제시외 건물의 구조, 현상 등으로 보아 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 영향이 미치는 것으로 판단되나, 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 제시외 건물이 매각 제외되었을 경우 제시외 건물의 소재로 인하여 영향을 받는 토지평가액을 ‘토지감정평가명세표’상에 별도 부기하였으니, 경매진행 및 응찰시 제시외 건물의 일괄처분여부 등을 재확인하시기 바람. [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 본건 토지 일련번호(1)의 일부(약 16㎡)가 도로공제부분인바, 평가목적 등을 고려하여 구분평가하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년5월27일	소유권
2016년5월27일	근저당권	1,200,000,000원
2017년5월2일	근저당권	156,000,000원
2023년5월4일	근저당권	840,000,000원
2023년5월10일	근저당권	150,000,000원
2024년12월10일	가압류	347,879,500원
2025년4월2일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

제시외건물로 인하여 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
타인소유 제시외건물 제외. 최저매각가격은 제시외건물이 토지에 미치는 영향을 감안한 금액임. 토지 중 일부(약 16㎡)는 도로공제부분인바, 평가목적에서 구분하여 평가하였다고 함. 신청채권자가 2,260,300,000원에 매수신청하였음

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 토지 지상 제시외 건물(거제시장로 27-3) 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원()입니다.
입찰일은 2026.03.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,678,208,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 328,624,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 387일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 387일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.05.27. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제3종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2025타경21713 (부산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.