창원지방법원 진주지원에서 진행되는 2025타경620, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

2025타경620 경매사건 분석 ☆ 사천읍 근린주택 (건물 111.1평, 토지 359.4평)

소 재 지	경상남도 사천시 사천읍 구암리 1372-1
물건용도	근린주택
토지면적	1,188.00㎡(359.37평)
건물면적	367.33㎡(111.12평)
사건번호	2025타경620
감정평가액	1,111,321,100원
최저입찰가	(100%) 1,111,321,100원
입 찰 일	2026.02.23(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구암리 1372-1	대	1128㎡ (341.22평)
토지	구암리 1372-4	전	60㎡ (18.15평)
건물	구암리 1372-1	1층 사무실 등 일반철골구조	99.42㎡ (30.07평)
	구암리 1372-1	2층 주택 일반철골구조	95.16㎡ (28.79평)
	구암리 1372-1	단층 창고 일반철골구조	71.25㎡ (21.55평)
제시외건물	구암리 1372-1	보일러실	4 ㎡(1.21평) 포함
제시외건물	구암리 1372-1	창고일부	97.5 ㎡(29.49평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 `구암3리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 완경사(일부 급경사) 부정형의 토지로서, 주상용 건부지이고, 서측 및 남서측 일부는 잡초목이 우거져 있고, 일부는 법면 상태임. 기호(2): 급경사 부정형의 토지로서, 현황 법면 등임.
4)인접 도로상태 본건 공히 남동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호(1) :제1종일반주거지역(2023-02-02)(구암지구), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제5구역(전술)＜군사 기지 및 군사시설 보호법＞. 기호(2) :제1종일반주거지역(2023-02-02)(구암지구), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제5구역(전술)＜군사 기지 및 군사시설 보호법＞.
6)제시목록 외의 물건 별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄴ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 본건 기호(3)은 제시목록상 및 공부상 지목은 전이나, 현황은 법면 등의 상태임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(2-1): 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층건물로서, 외벽: 사이딩판넬 잇기 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 새시창구조임. 기호(2-2): 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서, 벽체: 일부 강판잇기, 대부분 벽체 없음. [이용상태] 기호(2-1): 1층 사무실 등, 2층 주택임.
기호(2-2): 부속건물 창고임.
[설비내역] 기호(2-1): 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용 수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년6월8일	소유권
2022년3월22일	근저당권	910,000,000원
2023년10월18일	가압류	44,040,000원
2025년4월1일	임의경매
2025년5월16일	가압류	11,202,165원
2026년1월12일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년10월15일	소유권
2022년3월22일	근저당권	910,000,000원
2023년10월18일	가압류	44,040,000원
2025년4월1일	임의경매
2025년5월16일	가압류	11,202,165원
2026년1월12일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함 -[목록1] 옹벽(일부 법면), 바닥포장, 철재계단 등은 토지 가격에 포함 평가함 -[목록1] 서측 상단부는 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음) -[목록2-1] 에 부착되어 있는 발코니, 계단실등은 건물 가격에 포함 평가함 -[목록3] 공부상 지목이 '전'이나 현황' 법면' 등의 상태임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2026.02.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 326일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 326일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.3.22.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 차량의 접근이 가능. 판넬지붕.

사건번호 : 2025타경620 (창원지방법원 진주지원)

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