이번에 소개할 경매물건은 서울시 구로구에 위치한 다세대(빌라)입니다. 최저입찰가는 2억 1420만원입니다.

[경매일 2026.03.19] 서울시 구로구 다세대(빌라) 경매 투자해도 될까요?

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

소 재 지	서울특별시 구로구 개봉동 271-30 디아트라움 제5층 제503호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	33.41㎡(10.11평)
건물면적	68.56㎡(20.74평)
사건번호	2025타경9470
감정평가액	334,684,000원
최저입찰가	(64%) 214,198,000원
입 찰 일	2026.03.19(목) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	개봉동 271-30	356분의 33.41	33.41㎡ (10.11평)
건물	개봉동 271-30	철근콘크리트구조	42.655㎡ (12.90평)
제시외건물	개봉동 271-30	다락	25.9 ㎡(7.83평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개웅초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 평슬래브 경사지붕 5층 건내 제5층 제503호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
[설비내역] 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남측 및 북측으로 노폭 약 5-6m 의 도로에 접함.
[토지이용계획] 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)임.
[공부와의 차이] 본건은 집합건축물대장 건축물현황도상 내부에 접이식 사다리(다락용)가 소재하고 집합건축물대장 표제부 및 외부관찰상 옥탑1층에 다락이 소재하는 것으로 조사되는 바 본건과 별도로 평가하였으니 소유관계, 일괄경매 여부 등 경매 진행시 재확인 및 유의 바람. (후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참조)
[참고사항] - 임대관계 미상임.
- 본건의 내부구조 및 이용상황은 폐문부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하였으며, 통상적이고 일반적인 관리상태를 상정하여 평가한 바 경매 진행시 재확인 및 유의바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년7월2일	소유권
2022년12월12일	약정/금지사항/환매특약
2022년12월21일	압류
2023년2월3일	압류
2024년7월11일	임차권설정	299,000,000원
2025년4월10일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함 - 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0055)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 360일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 360일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.12.21. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 토지거래계약에관한허가구역. 차량출입 가능. 버스정류장. 철근콘크리트조. 경사지붕.

사건번호 : 2025타경9470 (서울남부지방법원)

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