소 재 지	경상남도 창녕군 창녕읍 교리 325-2
물건용도	주택
토지면적	311.00㎡(94.08평)
건물면적	29.75㎡(9.00평)
사건번호	2023타경13119
감정평가액	134,152,600원
최저입찰가	(51%) 68,686,000원
입 찰 일	2025.05.19(월) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2533)입니다.
입찰일은 2025.05.19입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 565일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 565일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	교리 325-2	대	263㎡ (79.56평)
	교리 325-5	대	8㎡ (2.42평)
	교리 322-4	대	40㎡ (12.10평)
건물	명덕못길 21-6	단층 주택	29.75㎡ (9.00평)
제시외건물	명덕못길 21-6	(가추)	4.5(매각제외) ㎡(1.36평) 제외
	명덕못길 21-6	(주택)	36.7(매각제외) ㎡(11.10평) 제외
	명덕못길 21-6	(보일러실)	1.5(매각제외) ㎡(0.45평) 제외
	명덕못길 21-6	(보일러실)	1.4(매각제외) ㎡(0.42평) 제외
	명덕못길 21-6	(주택)	56.5(매각제외) ㎡(17.09평) 제외
	명덕못길 21-6	(화장실)	2.4(매각제외) ㎡(0.73평) 제외

[위치/주위환경] 기호 ①,③,④는 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 "명덕초등학교" 북동측 인근에 위치하는토지로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.
[이용상태] 기호 ①,③,④는 인접지와 등고 평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서 "주택 건부지" 상태임.
[도로상태] 기호 ①,③,④ 3필지 일단의 토지 남측으로 차량통행 가능한 아스콘 포장도로 소재함.
[토지이용계획] - 기호 ①,③도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(창녕 사직단)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞.
- 기호 ④도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(창녕 사직단)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
[제시외 물건] 기호 ①,③,④ 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타- 기호 ①,③,④는 일반건축물대장 상 일단지에 해당하지는 않으나, 3필지 일단으로‘주택 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.
- 기호 ①,③,④는 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해 서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.
[건물구조] - 기호 ② : 조적조(블록) 시멘트기와 및 세와지붕 단층 건으로 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.
[이용상태] "주택" 상태임.
[설비내역] 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.
[부합물/종물] "토지 감정평가요항표" 참고.
[공부와의 차이] - 기호 ②는 제시목록 상 "경상남도 창녕군 창녕읍 교리 325-2" 지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으나 현황 "경상남도 창녕군 창녕읍 교리 325-2, 1073-65" 양지상 걸쳐 소재 하는 것으로 추정되오니 참고하시기 바람.
- 기호 ②는 제시목록 상 면적(29.75㎡)과 실측면적(약 93.7㎡)이 상이한 바 평가목적을 고려 실측면적을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타기호 ③에 일반건축물대장(조적조(블록) 슬라브지붕 42.93㎡, 소유자 ‘김희복’) 존재하는것으로 조사되니 참고하시기 바람.(제시외 건물 기호 ㉠,㉣과 비교시 구조는 동일하나 지붕및 면적이 상이하여 물적 동일성 여부는 판단이 불가함.)

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년6월27일	근저당권	72,000,000원
2022년10월28일	근저당권	100,000,000원
2023년11월23일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년6월27일	근저당권	72,000,000원
2022년10월28일	근저당권	100,000,000원
2023년11월23일	임의경매

매각물건명세서 요약

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	404,653,960원원	230,050,000원원	57%	3회회
6개월	404,653,960원원	230,050,000원원	57%	3회회
12개월	232,971,262원원	124,956,167원원	48%	4회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경12120	[주택] 창녕군 성산면 정녕리 890-2 [법정지상권] 건물: 148.09평 토지(대지권): 216.59평	234,132,780원 163,893,000원	유찰 (1회)
	2025-06-23	2024타경12137	[주택] 창녕군 대지면 왕산리 40-1 [법정지상권] 건물: 18.00평 토지(대지권): 95.29평	71,335,600원 49,935,000원	유찰 (1회)
	2025-06-23	2024타경11783	[주택] 창녕군 부곡면 학포리 139-15 건물: 19.10평 토지(대지권): 49.91평	90,712,600원 63,499,000원	유찰 (1회)
	2025-06-23	2024타경10926	[주택]경상남도 창녕군 이방면 상리 265 건물: 4.11평 토지(대지권): 28.96평	11,366,650원 5,570,000원	유찰 (2회)
	2025-05-19	2023타경13119	[주택] 창녕군 창녕읍 교리 325-2 [법정지상권] 건물: 9.00평 토지(대지권): 94.08평	134,152,600원 68,686,000원	유찰 (4회)

4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 창녕군 창녕읍 교리의 주택 경매건입니다.

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