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관악구 신림동 22억 4392만원 상가주택 경매로 10억 9504만원 저렴하게 입찰

감정가 22억 4392만원, 3회 유찰된 서울시 관악구 신림동 상가주택의 최저입찰가는 11억 4889만원입니다.

"더불어 으뜸 관악구"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

  ※ 위치 : 서울특별시 관악구 신림동 466-1
  ※ 유형 : 상가주택
  ※ 사건번호 : 2024 타경 119621
  ※ 집행법원 : 서울중앙지방법원

감정가는 2,243,924,660원입니다. 최저입찰가는 1,148,888,000원 (51%)입니다.
입찰일은 2025.09.02(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 114,888,800원 입니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 466-1
물건용도	상가주택
토지면적	125.60㎡(37.99평)
건물면적	372.35㎡(112.64평)
사건번호	2024타경119621
감정평가액	2,243,924,660원
최저입찰가	(51%) 1,148,888,000원
입 찰 일	2025.09.02(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 466-1	대	125.6㎡ (37.99평)
건물	신림동 466-1	지1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	68.82㎡ (20.82평)
	신림동 466-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	68.82㎡ (20.82평)
	신림동 466-1	2층 주택 철근콘크리트구조	60.66㎡ (18.35평)
	신림동 466-1	3층 주택 철근콘크리트구조	60.66㎡ (18.35평)
	신림동 466-1	4층 주택 철근콘크리트구조	58.45㎡ (17.68평)
	신림동 466-1	옥탑1층 철근콘크리트구조	9.24㎡ (2.80평)
제시외건물	남부순환로165길 19	주택 등(옥탑)	45 ㎡(13.61평) 포함
제시외건물	남부순환로165길 19	보일러실(옥탑)	0.7 ㎡(0.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 교육시설, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 신림역(지하철2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건은 동측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "건물감정평가요항표" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, 외벽: 석재 붙임 등 내벽: 내부인테리어, 몰탈위 페인팅 마감, 벽지도배 등 창호: 알루미늄 및 하이샷시 창호 등 [이용상태] 기호(2)는 주상용 건물로서, 지1층: 근린생활시설(사무소) 등, 1층: 근린생활시설(상호-신일24시 셀프 빨래방, 원조엄마밥) 등, 2층-4층: 다중주택 옥탑1층: 계단실 등으로 이용 중임.
[설비내역] 기호(2)는 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등을 구비하고 있음.
4)부합물 및 종물 기호(2) 옥탑1층에는 후첨 "건물개황도 및 사진용지"와 같이 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] - 임대관계는 미상임. - 기호(2)는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점에 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	1층102호	2022.12.02.	[보]10,000,000 [월]800,000
김OO	502호	2021.11.08	[보]50,000,000
김OO	204호	2022.08.24.	[보]100,000,000
양OO	304호	2022.02.24	[보]70,000,000
유OO	지층B01호	2018.10.10.	[보]10,000,000 [월]500,000
이OO	401호	2020.03.24.	[보]1차270,000,000/2차275,000,000
이OO	303호	2017.12.04.	[보]10,000,000 [월]250,000
이OO	302호	2021.08.09.	[보]70,000,000
이OO	202호	2021.07.02.	[보]85,000,000
전OO	201호	2021.05.04.	[보]80,000,000
조OO	301호	2019.04.15.	[보]70,000,000
주OO	신일1층	2020.09.16
탁OO	203호	2020.11.24.	[보]80,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년4월27일	소유권
2024년2월6일	근저당권	780,000,000원
2024년3월20일	가압류	40,000,000원
2024년8월20일	가압류	50,000,000원
2024년10월7일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년12월14일	소유권
2024년2월6일	근저당권	780,000,000원
2024년3월20일	가압류	40,000,000원
2024년8월20일	가압류	50,000,000원
2024년10월7일	강제경매
2024년11월11일	임차권설정	80,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,117,129,073원원	1,826,063,333원원	84%	1.3회회
6개월	1,874,977,930원원	1,651,075,000원원	88%	1.3회회
12개월	1,874,977,930원원	1,651,075,000원원	88%	1.3회회

관악구 신림동 22억 4392만원 상가주택 경매로 10억 9504만원 저렴하게 입찰

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 일반건축물대장상 위반건축물임

[부동산 현황조사서 비고란]
1층 좌측은 엄마밥으로, 우측은 빨래방으로 각 운영중인 것으로 보임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김지숙:강제경매 신청채권자 겸 임차인임 주식회사 지피엘:주식회사 지피엘의 대표자 박신일은 이 사건 채무자 겸 소유자임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 13명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,243,924,660원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 50,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 433일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 433일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.02.06.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경119621 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2025타경102284	[근린주택] 관악구 봉천동 1597-9 건물: 182.06평 토지(대지권): 56.14평	3,192,643,360원 3,192,643,360원	재진행 (0회)
	2025-12-23	2025타경274	[근린주택] 관악구 신림동 254-249 건물: 76.96평 토지(대지권): 62.01평	1,458,524,870원 746,764,000원	유찰 (3회)
	2025-11-19	2024타경4675	[근린주택] 관악구 신림동 255-154 건물: 83.53평 토지(대지권): 42.96평	920,047,560원 471,064,000원	유찰 (4회)
	2025-12-23	2024타경116455	[근린주택] 관악구 신림동 459-21 건물: 93.95평 토지(대지권): 46.31평	1,916,400,600원 1,226,496,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경114602	[근린주택] 관악구 신림동 467-25 건물: 142.38평 토지(대지권): 51.09평	2,903,041,920원 1,857,947,000원	유찰 (2회)