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관악구 신림동 상가주택, 감정가의 51%에 낙찰 가능성

서울시 관악구 신림동 254-249에 있는 상가주택 경매 - 건물 254.4㎡(77.0평), 토지 205.0㎡(62.0평)

"더불어 으뜸 관악구"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

서울특별시 관악구 신림동 254-249 상가주택 경매 물건입니다.

사건번호는 2025타경274이며 서울중앙지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 1,458,524,870원, 3회 유찰되어

최저입찰가는 746,764,000원(감정가 51%)입니다.

입찰보증금은 74,676,400원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 254-249
물건용도	상가주택
토지면적	205.00㎡(62.01평)
건물면적	254.40㎡(76.96평)
사건번호	2025타경274
감정평가액	1,458,524,870원
최저입찰가	(51%) 746,764,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 254-249	대	205㎡ (62.01평)
건물	신림동 254-249	1층 근린생활시설 철근콩클트조및	45.62㎡ (13.80평)
	신림동 254-249	2층 주택 철근콩클트조및	70.21㎡ (21.24평)
	신림동 254-249	3층 주택 철근콩클트조및	71.92㎡ (21.76평)
제시외건물	신림동 254-249	화장실, 창고, 방	48.8 ㎡(14.76평) 포함
	신림동 254-249	창고, 통로	4.25 ㎡(1.29평) 포함
	신림동 254-249	현관, 창고	6.6 ㎡(2.00평) 포함
	신림동 254-249	창고	5.25 ㎡(1.59평) 포함
	신림동 254-249	현관	1.75 ㎡(0.53평) 포함

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
HAOO	1층103호	미상
김OO		2016.02.23.
사OO	1층103호	2020.12.24.	[보]5,000,000 [월]500,000
심OO	1층101호	2024.05.08.	[보]5,000,000 [월]700,000
최OO	2층	2021.12.30.
한OO	1층102호	2014.02.13.	[보]3,000,000 [월]500,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년2월22일	소유권
1988년3월19일	소유권
2025년2월3일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년2월22일	소유권
1988년3월19일	소유권
2025년2월3일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,596,688,790원원	1,138,737,500원원	83%	3.5회회
6개월	902,094,395원원	643,543,750원원	72%	3.5회회
12개월	738,246,071원원	469,542,779원원	65%	3.2회회

관악구 신림동 상가주택, 감정가의 51%에 낙찰 가능성

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각, 제시외 건물 포함 2.본건 건물 지하1층(건축물대장상 29.17㎡) 부분은 현황 멸실된 것으로 보임(감정평가서 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
HAPPY in 나눔카페:사단법인 길벗사랑공동체의 대학동 공동체 사단법인 길벗사랑공동체:소유자 임승호 동의하에 임차인 이재을과 전대차계약을 체결한 전차인임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 323일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 323일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.02.03.공유물분할을위한 설정 경매개시결정

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출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2025타경274 (서울중앙지방법원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2025타경102284	[근린주택] 관악구 봉천동 1597-9 건물: 182.06평 토지(대지권): 56.14평	3,192,643,360원 2,554,114,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경122665	[근린주택] 관악구 신림동 231-24 건물: 124.43평 토지(대지권): 52.03평	1,945,275,300원 1,945,275,300원	재진행 (0회)
	2026-01-07	2024타경4200	[근린주택] 관악구 신림동 545-34 건물: 126.16평 토지(대지권): 45.19평	2,274,922,480원 2,274,922,480원	재진행 (0회)
	2025-12-23	2025타경274	[근린주택] 관악구 신림동 254-249 건물: 76.96평 토지(대지권): 62.01평	1,458,524,870원 746,764,000원	유찰 (3회)
	2026-01-07	2024타경4675	[근린주택] 관악구 신림동 255-154 건물: 83.53평 토지(대지권): 42.96평	920,047,560원 376,851,000원	유찰 (4회)
	2026-01-06	2024타경117724	[근린주택] 관악구 신림동 1564-67 건물: 190.93평 토지(대지권): 60.80평	2,354,392,640원 2,354,392,640원	재진행 (0회)
	2025-12-23	2024타경116455	[근린주택] 관악구 신림동 459-21 건물: 93.95평 토지(대지권): 46.31평	1,916,400,600원 1,226,496,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경114602	[근린주택] 관악구 신림동 467-25 건물: 142.38평 토지(대지권): 51.09평	2,903,041,920원 1,857,947,000원	유찰 (2회)