서구 근린시설경매 - 낙찰 전략은? ( 345.1평)

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 대전시 서구 갈마동 291-1의 근린시설 경매건입니다.

서구 갈마동 291-1 근린시설 경매

2023타경11064

소 재 지 : 대전광역시 서구 갈마동 291-1

감 정 가 : 1,987,050,000

최 저 가 : 1,390,935,000

매각기일 : 2025.06.17(화) 10:00

소 재 지	대전광역시 서구 갈마동 291-1
물건용도	근린시설
토지면적	272.70㎡(82.49평)
건물면적	1,140.75㎡(345.08평)
사건번호	2023타경11064
감정평가액	1,987,050,000원
최저입찰가	(70%) 1,390,935,000원
입 찰 일	2025.06.17(화) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 042-470-1809)입니다.
입찰일은 2025.06.17입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행/신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 559일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 559일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

사건번호 : 2023타경11064 (대전지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	갈마동 291-1	대	272.7㎡ (82.49평)
건물	갈마동 291-1	지층 상업용 철근콘크리트조	195.66㎡ (59.19평)
	갈마동 291-1	1층 상업용 철근콘크리트조	76.64㎡ (23.18평)
	갈마동 291-1	2층 상업용 철근콘크리트조	163.49㎡ (49.46평)
	갈마동 291-1	3층 상업용 철근콘크리트조	163.49㎡ (49.46평)
	갈마동 291-1	4층 상업용 철근콘크리트조	163.49㎡ (49.46평)
	갈마동 291-1	5층 상업용 철근콘크리트조	163.49㎡ (49.46평)
	갈마동 291-1	6층 상업용 철근콘크리트조	163.49㎡ (49.46평)
제시외건물	계룡로326번길 3	비가림시설	13 ㎡(3.93평) 포함
	계룡로326번길 3	창고 등	22 ㎡(6.66평) 포함
	계룡로326번길 3	창고 등	16 ㎡(4.84평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "대전일보" 동측 인근에 위치하며 주위는 업무용 빌딩, 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대임. 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 대체로 사다리형 토지로서 현황 "상업용 등(공실상태)"으로 판단됨.
4)인접 도로상태 본건은 북측으로 광대로, 서측으로 소로에 접하고 서측 도로에서 주차장으로 진출입 가능함.
[토지이용계획] 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2018-08-10), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)임.
6)제시목록 외의 물건 사진 및 건물개황도 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대차관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서 (사용승인일자 : 1997년 07월 10일)
외벽 : 인조석, 판넬 등 마감. 내벽 : 타일 및 벽지, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호임.
[이용상태] 현황 "상업용(공실상태)"으로 이용 중임.
[설비내역] 전기시설, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 사진 및 건물개황도 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대차관계는 미상임.
[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "둔산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.
[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "둔산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물(1994년 11월 28일 사용승인) 상가동 내 지하층 12호(현황:B112-1호)로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물(1994년 11월 28일 사용승인) 상가동 내 지하층 12호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 상가(태권도장 등) 이용중임.
[이용상태] 상가(태권도장 등) 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수 설비,전기설비 등이 갖추어져 있음.
[설비내역] 위생 및 급배수 설비,전기설비 등이 갖추어져 있음.
[토지형상/이용상태] 대체로 부정형의 토지이며, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중임.
[토지형상/이용상태] 대체로 부정형의 토지이며, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 북측의 지방도로변에서 차량의 진출입이 가능함.
7)인접 도로상태등 북측의 지방도로변에서 차량의 진출입이 가능함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2016-12-20)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2016-12-20)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2021-12-01)임.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2016-12-20)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2016-12-20)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2021-12-01)임.
[공부와의 차이] 없음.
[공부와의 차이] 본건은 매각지분 공유자 승일미디어그룹주식회사의 공유지분 평가이며 집합건축물 현황도면에는 B12호로 표기되어 있음.
그러나, 현황은 상가 표시가 B112호와 B112-1호 구분되어 있고, 출입문이 다르며 경계벽으로 구분되어 있음. 또한, 법원 현황조사서와 같이 나누어서 사용하고 있으므로 공유자 승일미디어그룹주식회사의 위치는 B112-1호로 판단하여 평가하였으므로 경매 진행시 참고 하시기 바람.
본건은 구분소유적공유로서 공용면적과 대지권면적은 미정리 상태로 적정면적을 포함 평가함.
[참고사항] 임대차관계미상임. [참고사항] 임대차관계미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	제5층	2012.08.09	[보]10,000,000 [월]880,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	361,120,114원원	232,998,889원원	75%	1.6회회
6개월	836,965,505원원	561,200,000원원	74%	1.6회회
12개월	795,365,458원원	533,708,100원원	68%	2.2회회

서구 근린시설경매 - 낙찰 전략은? ( 345.1평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-06-17	2023타경11064	[근린시설] 서구 갈마동 291-1 건물: 345.08평 토지(대지권): 82.49평	1,987,050,000원 1,390,935,000원	유찰 (1회)