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감정 35억 614만원 → 최저 24억 5430만원!! 강정동 토지(임야) 경매 해설해 볼께요. (토지 3,640.0평)

서귀포시 강정동 3515의 토지(임야) 경매가 1회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 24억 5430만원입니다.

제주특별자치도 서귀포시 강정동 3515 토지(임야)

제주지방법원 2023타경12724입니다.

감정가격은 3,506,139,000원입니다만 1회 유찰되어 최저입찰가는 2,454,297,000원입니다.

2025.06.17(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지매각입니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 강정동 3515
물건용도	토지(임야)
토지면적	12,033.00㎡(3,639.98평)
건물면적
사건번호	2023타경12724
감정평가액	3,506,139,000원
최저입찰가	(70%) 2,454,297,000원
입 찰 일	2025.06.17(화) 10:00

여의주경매 김대표의 코멘트!!

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2025.06.17입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
안전한 물건입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

사건번호 : 2023타경12724 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	강정동 3515	임야	6093㎡ (1,843.13평)
	강정동 3501	전	3508㎡ (1,061.17평)
	강정동 3501-1	전	2432㎡ (735.68평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "제주특별자치도 농업기술원" 북서측, 북측 인 근 및 근거리에 위치하며 일대는 시가지 주변 농경 및 주택지대를 형성하여 과수원, 전 및 일부 숙박시설, 단독 등으로 이용되고 있음.
[교통상황] 연접한 토지로서, 본건 및 인근까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통사정 무난함.
3)형태 및 이용상태 일대는 전반적으로 남향의 경사지대를 이루고 있으며 기호(1) - 과수원으로 이용되고 있는 북동측 부분은 분지형의 대체로 평탄하나 그 외 부분은 경사지를 이루고 있는 부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 과수원으로 이용 중임.
기호(2) - 남향 경사의 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중임. 기호(3) - 남향 경사의 사다리형 토지로서, 미경작(나지) 전 임.
기호(4) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 미경작(나지) 전 및 일부 과 수원으로 이용 중임.
기호(5) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용 중임.
기호(6) - 남측 일부는 대체로 등고평탄하나 전반적으로는 남향 경사의 부정형 토지로서, 자 연림 및 일부 조경수식재된 상태임.
기호(7), (8) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 과수원으로 이용 중임.
기호(9) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용 중임.
기호(10) - 남향 경사의 부정형 토지로서, 자연림 및 토지임야 상태임.
기호(11) - 남향 경사의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.
기호(12) - 남향 경사의 부정형 토지로서, 과수원 및 일부 자연림 상태임.
기호(13), (14) - 남향 경사의 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중임. 기호(15) - 남향 경사의 사다리형 토지로서, 과수원으로 이용 중임.
기호(16) - 남향 경사의 부정형 토지로서, 자연림 및 일부 조경수식재된 상태임.
기호(17) - 남향 경사의 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중임.
기호(18) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원 및 전으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(1) - 맹지이나 북측 인접지인 3656-1번지, 3528-3번지를 통해 본건까지 진입은 가능함.
기호(2), (5), (7) - 남측으로 폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로(지적상 도로 폭은 약 6m 임)
에 접함.
기호(3) - 맹지이나 인접지인 기호(4)를 통해 진입하고 있음.
기호(4) - 남측으로 폭 약 5m의 아스콘 포장도로(지적상 도로 폭은 약 6m 임)에 접함.
기호(6) - 동측으로 폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로(지적상 도로 폭은 약 6m 임)에 접함.
기호(8) - 남측 및 동측으로 폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로(지적상 도로 폭은 약 6m 임)에 접함.
기호(9), (18) - 서측으로 폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로(지적상 도로 폭은 약 6m 임)에 접함.
기호(10), (11) - 맹지이나 북측 및 북서측 인접지인 3528-2번지, 3522-1번지를 통해 본건까 지 진입은 가능함.
기호(12) - 맹지이나 연접한 기호(18), (9)를 통해 본건까지 진입은 가능함.
기호(13) - 맹지이나 연접한 기호(18), (9), (12)를 통해 본건까지 진입은 가능함.
기호(14) - 맹지이나 연접한 기호(18), (9), (12), (16)을 통해 본건까지 진입은 가능함.
기호(15) - 맹지이나 연접한 기호(18), (9), (12), (16), (14)를 통해 본건까지 진입은 가능 함.
기호(16) - 남측으로 폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로(지적상 도로 폭은 약 6m 임)에 접함.
기호(17) - 맹지이나 연접한 기호(18), (9), (12), (16), (14), (15)를 통해 본건까지 진입 은 가능하며 동측으로 소폭의 비포장도로 있으나 이를 통해 출입은 하지 않고 있 음.
[토지이용계획] 공히 자연녹지지역 임.
6)제시목록 외의 물건 (ㄱ) 블럭조 단층 주택(철거 중) 약 62.4㎡.
(ㄴ) 석조 단층 창고(철거 중) 약 8.1㎡.
(ㄷ) 철파이프조 차광막지붕 단층 창고 약 55.0㎡. [이상 기호(2) 지상 소재] (ㄹ) 석조 단층 물탱크 약 25.5㎡. [기호(9) 지상 소재] [공부와의 차이] 기호(1), (12) - 공부상 지목이 임야이나 현황 일부 과수원 임.
기호(2), (4), (5), (7), (8) - 공부상 지목이 전이나 현황 과수원 임.
기호(9), (13)-(15), (17) - 공부상 지목이 임야이나 현황 과수원 임.
기호(18) - 공부상 지목이 임야이나 현황 과수원 및 전 임.
[참고사항] - 기호(3), (10), (12), (13), (15), (17) 지상에 분묘 1기 소재함.
- 기호(9) 지상에 분묘 2기 소재하였으나 현재 1기는 이장된 상태임.
- 기호(11) 지상에 분묘 2기 소재함.
- 기호(1)-(5), (7)-(9), (12)-(15), (17), (18)은 지목이 전이거나 현황 전체 및 일부가 과 수원으로 이용 중으로 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 재확인 하기시 바람. - 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년8월27일	소유권
2019년8월27일	소유권
2019년8월27일	소유권
2019년8월27일	소유권
2019년8월27일	소유권
2020년12월3일	근저당권	3,516,000,000원
2020년12월3일	지상권
2020년12월3일	(1)근저당권설정	5,892,000,000원
2020년12월3일	(2)근저당권설정	3,720,000,000원
2020년12월3일	(3)근저당권설정	792,000,000원
2024년1월15일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	861,164,396원원	454,944,106원원	47%	2.9회회
6개월	774,275,409원원	368,034,605원원	48%	2.8회회
12개월	872,880,130원원	449,099,030원원	49%	2.8회회

감정 35억 614만원 → 최저 24억 5430만원!! 강정동 토지(임야) 경매 해설해 볼께요. (토지 3,640.0평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-06-04	2024타경32121	[임야] 서귀포시 안덕면 덕수리 1460 토지(대지권): 2,095.79평	2,156,383,400원 2,156,383,400원	신건 (0회)
	2025-06-04	2024타경27310	[임야] 서귀포시 토평동 2893 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 34,771.47평	7,789,102,000원 7,789,102,000원	신건 (0회)
	2025-06-04	2024타경10749	[임야] 서귀포시 성산읍 삼달리 1762 토지(대지권): 1,719.41평	221,676,000원 221,676,000원	신건 (0회)
	2025-06-04	2024타경10091	[임야] 서귀포시 대정읍 보성리 2053 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 2,239.41평	1,211,883,000원 1,211,883,000원	신건 (0회)
	2025-06-04	2024타경10725	[임야] 서귀포시 성산읍 삼달리 1600 토지(대지권): 1,056.94평	244,580,000원 244,580,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경28948	[임야] 서귀포시 중문동 135 토지(대지권): 2,260.88평	97,162,000원 68,013,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2025타경824	[임야] 서귀포시 표선면 가시리 2666 [분묘기지권] 토지(대지권): 12,234.31평	2,062,644,000원 1,443,851,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경37126	[임야] 서귀포시 남원읍 수망리 산191-11 토지(대지권): 4,903.22평	956,331,000원 669,432,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경13564	[임야] 서귀포시 안덕면 동광리 834-8 [분묘기지권] 토지(대지권): 50.82평	10,416,000원 7,291,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경9428	[임야] 서귀포시 안덕면 동광리 821-1 토지(대지권): 134.31평	211,344,000원 147,941,000원	유찰 (1회)
	2025-06-24	2024타경32725	[임야] 서귀포시 하원동 99 [분묘기지권] 토지(대지권): 912.04평	226,125,000원 158,288,000원	유찰 (1회)
	2025-06-24	2024타경27983	[임야] 서귀포시 중문동 372 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,104.86평	164,224,000원 114,957,000원	유찰 (1회)
	2025-06-24	2024타경26911	[임야] 서귀포시 안덕면 덕수리 1597-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 398.09평	257,936,000원 180,555,000원	유찰 (1회)
	2025-06-24	2024타경27150	[임야] 서귀포시 대정읍 구억리 산13-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 340.92평	131,859,000원 92,301,000원	유찰 (1회)
	2025-06-24	2024타경5792	[임야] 서귀포시 성산읍 난산리 2659-5 토지(대지권): 54.15평	19,869,000원 13,908,000원	유찰 (1회)