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관악구 신림동 상가주택 경매 / 서울시 상가주택 경매 / (건물 68.4평, 토지 43.6평)

감정 13억 462만원 → 최저 8억 3495만원! 서울시 관악구 신림동 631-12 상가주택 경매를 소개합니다.

"더불어 으뜸 관악구"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

  ◐ 위치 : 서울특별시 관악구 신림동 631-12
  ◐ 유형 : 상가주택
  ◐ 사건번호 : 2024 타경 2242
  ◐ 집행법원 : 서울중앙지방법원

감정가는 1,304,616,000원입니다. 최저입찰가는 834,953,000원 (64%)입니다.
입찰일은 2025.06.24(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 83,495,300원 입니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 631-12
물건용도	상가주택
토지면적	144.00㎡(43.56평)
건물면적	226.08㎡(68.39평)
사건번호	2024타경2242
감정평가액	1,304,616,000원
최저입찰가	(64%) 834,953,000원
입 찰 일	2025.06.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 631-12	대지	144㎡ (43.56평)
건물	신림동 631-12	1층 주택 철근콘크리트구조	34.92㎡ (10.56평)
	신림동 631-12	2층 주택 철근콘크리트구조	49.08㎡ (14.85평)
	신림동 631-12	3층 주택 철근콘크리트구조	49.08㎡ (14.85평)
	신림동 631-12	4층 사무소 철근콘크리트구조	48.48㎡ (14.67평)
	신림동 631-12	5층 사무소 철근콘크리트구조	44.52㎡ (13.47평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 장방형 평지로서, 단독주택외1 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 약5m 도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사 기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변 )
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] - 임대관계 : 미상임.
[건물구조] 2023년 12월 05일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 단독주택(다중주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)으로 이용중임.
1층 - 3층 : 단독주택(다중주택)
4층 - 5층 : 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 내부공사중으로 탐문조사됨.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 전자식 공동 현관문 등을 갖추었음.
4)부합물 및 종물 -.
[공부와의 차이] 본건 건물(기호 2)은 등기사항전부증명서와 건축물대장 상 면적에 차이가 있으며, 이하 현황에 부합하는 건축물대장을 기준으로 감정평가하였으니 자세한 내용은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 2page 참고바람.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	301호	2024.01.26.	[보]150,000,000
김OO	102호	2024.02.21.	[보]100,000,000
김OO	302호	2024.02.19.	[보]140,000,000 [월]50,000
배OO	4층전부	2024.02.21.	[보]100,000,000
서OO	5층전부	2024.02.21.	[보]100,000,000
서OO	101호	2024.02.21.	[보]100,000,000
이OO	401호	2024.03.22.	[보]51,200,000
이OO	202호	2024.02.23
이OO	201호,202호전부	2024.02.23.	[보]115,000,000(201호)/90,000,000(202호)
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년6월16일	소유권
2022년7월21일	근저당권	1,323,600,000원
2022년7월21일	지상권
2024년2월15일	가압류	101,700,000원
2024년3월18일	가압류	7,150,000원
2024년4월1일	가압류	20,000,000원
2024년4월22일	임의경매
2024년6월10일	가압류	95,700,000원
2024년7월23일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년12월19일	소유권
2023년12월19일	근저당권	1,323,600,000원
2024년2월15일	가압류	101,700,000원
2024년3월18일	가압류	7,150,000원
2024년4월1일	가압류	20,000,000원
2024년4월22일	임의경매
2024년6월10일	가압류	95,700,000원
2024년7월23일	강제경매
2025년2월14일	임차권설정	100,000,000원
2025년2월20일	임차권설정	100,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,411,511,723원원	1,967,979,117원원	82%	1.7회회
6개월	2,371,687,912원원	1,846,610,981원원	78%	1.8회회
12개월	1,876,584,239원원	1,476,352,977원원	80%	2회회

관악구 신림동 상가주택 경매 / 서울시 상가주택 경매 / (건물 68.4평, 토지 43.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 태광석재 주식회사로부터 석재 공사대금 159,000,000원, 이한주로부터 페인트 공사대금 17,500,000원, 전주관으로부터 크레인 사용대금 85,800,000원(2025.5.26.), 주식회사 삼진에스앤티로부터 타일 등 공사대금 12,760,000원(2025.5.27.)의 각 유치권신고서가 제출 되었으나 그 성립 여부는 불분명함 3. 신청채권자의 승계인 엠씨아이대부 주식회사로부터 태광석재 주식회사, 이한주, 전주관, 이명희, 이종섭, 주식회사 삼진에스 앤티의 각 유치권신고에 대한 유치권 배제신청서가 제출됨(2025.5.27., 2025.6.4.) 2,500,000원(2025.5.16.),

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2025.06.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이연기(이재식):이재식과 이연식(현진전기조명)은 공동임차인으로, 보증금 중 2천만원정은 현진전기조명의 보증금이고 나머지 가 이재식의 보증금임이 명시됨(2024.03.22.는 이연기의 전입일자이고, 이재식은 전입일자 없음) 이종섭:201호(보증금 2024.01.08. 전입일자 없음)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 9명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 601일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 601일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.07.21.근저당권(토지) 설정 2023.12.19.근저당권(건물)

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 개별난방.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경2242 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2025타경102284	[근린주택] 관악구 봉천동 1597-9 건물: 182.06평 토지(대지권): 56.14평	3,192,643,360원 3,192,643,360원	재진행 (0회)
	2025-12-23	2025타경274	[근린주택] 관악구 신림동 254-249 건물: 76.96평 토지(대지권): 62.01평	1,458,524,870원 746,764,000원	유찰 (3회)
	2025-11-19	2024타경4675	[근린주택] 관악구 신림동 255-154 건물: 83.53평 토지(대지권): 42.96평	920,047,560원 471,064,000원	유찰 (4회)
	2025-12-23	2024타경116455	[근린주택] 관악구 신림동 459-21 건물: 93.95평 토지(대지권): 46.31평	1,916,400,600원 1,226,496,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경114602	[근린주택] 관악구 신림동 467-25 건물: 142.38평 토지(대지권): 51.09평	2,903,041,920원 1,857,947,000원	유찰 (2회)