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사건번호 2024타경556 경매사건 분석 - 개봉동 근린상가 (건물 22.2평)

서울남부지방법원에서 진행되는 2024타경556, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/mydata/detail_view.php?idx=1385492

2024타경556

서울남부지방법원의 경매 목적물로

감정가 1,460,000,000원에서 현재 3회 유찰,

감정가 대비 51% 저감되어 747,520,000원으로

2025.07.16(수) 10:00 서울남부지방법원 경매8계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 구로구 경인로 302, 제111동 제1층 제106호 (개봉동, 센트레빌레우스1단지)
물건용도	근린상가
토지면적	18.88㎡(5.71평)
건물면적	73.23㎡(22.15평)
사건번호	2024타경556
감정평가액	1,460,000,000원
최저입찰가	(51%) 747,520,000원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	개봉동 497	31988.8분의 18.8787	18.8787㎡ (5.71평)
건물	개봉동 497	� 철근콘크리트구조	73.225㎡ (22.15평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(개봉역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 내 제1층 제106호로서, (사용승인일 : 2020.07.20)
외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 기준시점 현재 경계벽 설치 후 근린생활시설 2개호로 이용 중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 대체로 평지의 사다리형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 단지 내 포장도로를 통하여 접근 가능하며, 외곽 공도와 연계됨.
[토지이용계획] 도시지역, 준공업지역, 도시자연공원구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2016-12-30)(접합), 소로1류 (폭 10m-12m)(2016-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2016-12-30)(접합), 중로2류(폭 15m-
20m)(2016-12-30)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 장애물제한표면구역(진입 표면)＜공항시설법＞, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-5 24-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구(2016-12-
30)＜민간임대주택에 관한 특별법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법 ＞, 철도보호지구＜철도안전법＞, 건축선임.
[공부와의 차이] 본건은 공부상 1개호이나 기준시점 현재 경계벽 설치 후 근린생활시설 2개호로 이용 중임.
[참고사항] ① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 설치된 경계벽이 관계법령상 설치기준을 충족하는지 여부는 재확인이 필요하오니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	106호내24.2㎡(상가건물임대차현황서)	2021년 12월2일(상가건물임대차 현황서)	[보]2,000만원 [월]100만원
소OO	106호내44.62383㎡(상가건물임대차현황서)	2023.12.08.(상가건물임대차현황서)	[보]5,000,000 [월]1,500,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년11월3일	소유권
2022년3월10일	근저당권	720,000,000원
2022년6월2일	근저당권	384,000,000원
2024년2월1일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	210,000,000원원	128,410,500원원	60%	4.5회회
6개월	210,000,000원원	128,410,500원원	60%	4.5회회
12개월	375,200,000원원	211,351,120원원	61%	3.2회회

사건번호 2024타경556 경매사건 분석 - 개봉동 근린상가 (건물 22.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
공부상 1개호이나 현재 경계벽 설치 후 근린생활시설 2개호로 이용 중임, 경계벽이 관계법령상 설치기준을 충족하는 지 여부 는 불상으로 재확인이 요구됨.(감정평가서 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
소지연:임대차관계 미상 주식회사 규일:임대차관계 미상

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,460,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 324,907,243원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 516일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 516일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.03.10. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 준공업지역. 보전산지. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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여의주경매법인 : http://wonsns.com/mydata/detail_view.php?idx=1385492

사건번호 : 2024타경556 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-03	2024타경2644	[근린상가]서울특별시 구로구 구로동 611-26 구로동복합건물오퍼스1 건물: 13.79평 토지(대지권): 3.94평	120,000,000원 120,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-01	2024타경1962	[근린상가]서울특별시 구로구 천왕동 280-12 새롬스타빌 [대지권미등기] 건물: 17.22평	310,000,000원 310,000,000원	신건 (0회)
	2025-08-05	2024타경133296	[근린상가]서울특별시 구로구 가리봉동 134-82 아덴하임 건물: 21.85평 토지(대지권): 17.87평	476,000,000원 380,800,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경137267	[근린상가]서울특별시 구로구 개봉동 334-16 성진그린빌 건물: 8.98평 토지(대지권): 6.24평	206,000,000원 164,800,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경134145	[근린상가]서울특별시 구로구 신도림동 276-5 리버스타운 건물: 10.01평 토지(대지권): 4.75평	205,000,000원 164,000,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경136950	[근린상가]서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 [유치권] 건물: 43.67평 토지(대지권): 9.66평	1,051,000,000원 840,800,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경1627	[근린상가]서울특별시 구로구 구로동 738-9 건물: 11.98평 토지(대지권): 5.17평	192,000,000원 122,880,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경2613	[근린상가]서울특별시 구로구 개봉동 497 센트레빌레우스1단지 건물: 34.50평 토지(대지권): 10.31평	878,000,000원 702,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경556	[근린상가]서울특별시 구로구 개봉동 497 센트레빌레우스1단지 건물: 22.15평 토지(대지권): 5.71평	1,460,000,000원 747,520,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2024타경111418	[근린상가]서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 건물: 14.99평 토지(대지권): 7.49평	232,000,000원 118,784,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2021타경4564	[근린상가]서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 건물: 1.18평 토지(대지권): 0.40평	20,100,000원 12,864,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2021타경4564	[근린상가]서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 건물: 1.10평 토지(대지권): 0.37평	18,700,000원 11,968,000원	유찰 (3회)
	2025-08-05	2023타경6045	[근린상가]서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 건물: 25.50평 토지(대지권): 5.64평	958,000,000원 392,397,000원	유찰 (4회)
	2025-08-05	2023타경6045	[근린상가]서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 건물: 32.41평 토지(대지권): 7.17평	1,391,000,000원 569,754,000원	유찰 (4회)
	2025-08-05	2023타경6045	[근린상가]서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 건물: 45.02평 토지(대지권): 9.96평	1,932,000,000원 791,347,000원	유찰 (4회)