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[경기 양주 경매] 상가건물 최저경매가 11억 1255만원!

의정부지방법원의 2023타경83819 사건, 46억 3368만원짜리 상가건물 경매물건입니다.

"Happy Life Yang-Ju - 경기도 양주시"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정가 4,633,676,290원인 경기도 양주시 장흥면 부곡리 상가건물 물건입니다.

4회 유찰되어, 최저입찰가는 1,112,546,000원이군요.

감정가의 24% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2023타경83819이며, 입찰일은 2026.02.19(목) 10:30입니다.

소 재 지	경기도 양주시 장흥면 부곡리 85-30
물건용도	상가건물
토지면적	11,528.29㎡(3,487.31평)
건물면적	989.20㎡(299.23평)
사건번호	2023타경83819
감정평가액	4,633,676,290원
최저입찰가	(24%) 1,112,546,000원
입 찰 일	2026.02.19(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	부곡리 85-30	임야	6093㎡ (1,843.13평)
	부곡리 85-26	대	4980㎡ (1,506.45평)
	부곡리 84-11	도로	455.29㎡ (137.73평) 7131291132000분의 3525298735597 지분전부
건물	가마골로258번길 51-16	1층 계단실 등	27㎡ (8.17평)
	가마골로258번길 51-16	지1층 근린생활시설	486㎡ (147.02평)
	가마골로258번길 51-16	지2층 근린생활시설	470㎡ (142.18평)
제시외건물	가마골로258번길 51-16	정자	6.2 ㎡(1.88평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리 소재 "가마교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 근린생활시설, 주택 및 요양병원 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.
[이용상태] 기호(1): 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(2): 자루형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(4): 도로로 이용중임.
[도로상태] 기호(1): 지적도 및 현황 맹지임.
기호(2): 본건 남서측으로 세로와 접함.
기호(4): 도로로 이용중임.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 토석채취제한지역＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 토석채취제한지역＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 토석채취제한지역＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
[제시외 물건] 기호(2) 토지상에 제시외물건㉠이 소재함(후면 "사진용지" 참조).
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대 미상임.
[건물구조] 기호(3): 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층 지상1층 건물로서,외벽: 석재 붙임 및 페인팅 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샤시 창호임.
[이용상태] 근린생활시설로 이용중임.
1층: 계단실 등지1-지2층: 근린생활시설 [설비내역] 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 기호(2) 토지상에 제시외물건㉠이 소재함(후면 "사진용지" 참조).
[공부와의 차이] 기호(3) 건물의 소재지는 공부상 "부곡리 85-26, 85-31번지" 양지상에 소재하는 것으로 기재되어있으나, 토지대장상 2020년 7월 21일자 토지합병으로 인하여 "부곡리 85-26번지" 단일지상에 소재함.
[참고사항] -임대 미상임.
-본건 기호(3) 건물의 지1층 및 지2층은 북서측으로 지상에 노출되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/01/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년7월29일	근저당권	1,020,000,000원
2020년7월29일	근저당권	1,020,000,000원
2020년7월31일	근저당권	480,000,000원
2022년3월14일	근저당권	600,000,000원
2022년10월14일	근저당권	900,000,000원
2023년11월2일	임의경매
2024년1월15일	가압류	237,068,623원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

[경기 양주 경매] 상가건물 최저경매가 11억 1255만원!

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1 지상에 분묘 및 분묘시설물과 수목장 등이 소재하며, 이로 인하여 분묘기지권 성립 여지 있음. 3. 목록3 건물의 소재지는 공부상 "부곡리 85-26, 85-31번지" 양지상에 소재하는 것으로 되어있으나, 토지대장상 2020.7.21.자 토지합병으로 인하여 "부곡리 85-26번지" 단일지상에 소재함. 4. 재매각임(매수신청보증금 20%)

[부동산 현황조사서 비고란]
1)목록1 -공부상 임야임 -현황은 목록3 건물의 진입로 옆에 위치한 토지로, 경사도가 가파르고 자연림 상태의 수목이 울창함. 목록 토지의 면적이 넓고 경사도가 심하여 육안으로는 분묘의 소재여부를 발견하지 못하였으니 별도의 확인을 요함 2)목록2 가)공부상 대지임 나)현황은 -목록3 건물의 부지 및 진입로 등으로 사용중에 있으며, 본건 토지 일부에 다량의 쓰레기가 적치되어 있고, 토지일부(아랫쪽)에 옹벽공사용 석재가 일부 쌓여 있으며, 제시외 작은 정자가 1개 있음. -본건 토지 진입로 입구쪽에 높은 옹벽(석축) 공사를 하였으며, 옥상으로 진입하는 쪽에도 옹벽(석축) 공사를 하였음 -옥상 주차장 안쪽에는 수종미상의 다량의 식재된 화분이 있음. 3)목록3 -공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제1,2종 근린생활시설(의원, 제조업소)임 -현황은 경사도가 심한 토지상에 건축된 지하2층,지상1층(건축물대장 근거) 건물로 용도는 공부상 용도와 같이 사용하였던 것으로 보이나, 안내간판이나 용도표시가 없어 구체적인 용도를 파악하기 어렵고, 건물내부(지하층; 진입로쪽에서 보면 1층)에 용도불상의 다량의 원단(천)이 보관되어 있음. 4)목록4 -공부상 도로부지임 -현황은 목록2 토지의 진입로 앞쪽에 토지로 공부상 용도와 같이 사용중에 있음. 지분매각이므로 매각지분의 특정여부는 별도의 확인을 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0328)입니다.
입찰일은 2026.02.19입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 4,633,676,290원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 850,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 835일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 835일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2,4: 2019.7.31. 근 저당권 설정 목록3: 2020.7.29. 근저당 권

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2023타경83819 (의정부지방법원)

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