소 재 지	경기도 양평군 용문면 조현리 144-16 나동 1층101호
물건용도	다세대/빌라
토지면적	7,822.00㎡(2,366.15평)
건물면적	1,019.60㎡(308.43평)
사건번호	2023타경557
감정평가액	3,971,019,000원
최저입찰가	(65%) 2,598,021,000원
입찰보증금	(10%) 259,802,100원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.06.12(수) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:10>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 조현리 144-1	임야	2163㎡ (654.31평)
	임야	1795㎡ (542.99평)
	임야	274㎡ (82.89평)
	임야	578㎡ (174.85평)
	임야	452㎡ (136.73평)
	임야	54㎡ (16.34평)
	임야	1745㎡ (527.86평)
	임야	50㎡ (15.13평)
	임야	711㎡ (215.08평)
건물 조현리 144-16	1층101호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	1층102호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	2층201호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	2층202호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	3층301호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	3층302호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	1층101호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	1층102호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	2층201호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	2층202호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	3층301호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)
	3층302호 철근콘크리트구조	84.967㎡ (25.70평)

경기도 양평군 용문면 조현리에 소재하는 "조현초등학교" 북서측 인근에 위치. 계획관리지역, 보전산지, 가스보일러, 방3, 욕실2,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
마OO	나동 101호	2011.12.05
박OO	나동 301호	2014.05.13
변OO	나동 102호	2012.03.05
이OO	다동 301호	2017.04.21
이OO	다동 202호	2011.11.21
장OO	다동 101호	2020.09.03
김OO	다동 101호	2018.04.20

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2011년7월11일	가압류	375,000,000원
2011년7월21일	근저당권	320,000,000원
2012년5월22일	압류
2012년5월22일	압류
2012년5월22일	압류
2012년6월1일	근저당권	1,118,000,000원
2014년7월8일	근저당권	430,000,000원
2023년2월27일	임의경매
2023년5월30일	압류
2023년5월30일	압류
2024년1월8일	임의경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록13. 토지 지상의 제시외 건물(가동)을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] -일괄매각 -목록1~12. 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(건축물대장 없음). 대지사용권이 없어 건물만의 평가를 하였으나, 관련 토지가 목록14,16.으로 일괄매각대상임 -2023. 3. 21. 제갈승으로부터 공사대금 301,500,000원 및 지연손해금에 대한 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함(채무자 겸 소유자 주식회사 주원공영을 피고로 한 공사대금 판결을 제출함, 여주지원 2020가합11772) -목록1~6. 나동은 외벽에 ‘더힐스빌 B’로, 목록7~12. 다동은 외벽에 ‘더힐스빌 A’로 표시되어 있음 -목록13~21. 지상에 소재하는 옹벽, 석축, 울타리, 바닥포장, 수목, 기타 등은 거래관행상 토지가액에 관정은 건물가액에 포함하여 평가함 -목록 15,18,20.은 단지내 도로이나, 15,18.은 미개설 상태임. 목록19는 지적도상 맹지임 -목록13~18,20,21.은 공부상 ‘임야’이나 현황 건부지이고, 건축허가를 득한 상태임(감정평가서 참조). 평가 및 매각에서 제외되는 컨테이너 2개와 견사가 소재함 -목록13. 지상에 평가 및 매각에서 제외되는 건축 중단된 연립주택 구조의 건물 1동(가동)이 소재하며, 해당 토지의 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임 [부동산 현황조사서 비고란] 제시목록 1 내지 12 각 부동산은 등기부상 표시와 같이 모두 연립주택임

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원입니다. 입찰일은 2024.06.12입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다. 이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 경기도 양평군 용문면 조현리에 소재하는 "조현초등학교" 북서측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 계획관리지역, 보전산지, 가스보일러, 방3, 욕실2, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(120,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2023타경564(병합),2024타경30050(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1~12:2011.07.11.가압류 목록13~21:2009.04.09.근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  경기 양평군 용문면 조현리 144-16 [법정지상권,유치권]  건물: 308.43평  , 토지(대지권): 2,366.15평	3,971,019,000원 2,598,021,000원	유찰 (1회)