구로구 구로동 85-23에 위치한 본 상가주택 경매물건은 9억 2130만원짜리가 9억 2130만원까지 떨어진 상태입니다.

구로구 구로동 상가주택 경매물건 | 2025타경362 저렴하게 구입

"따뜻한 동행 변화하는 구로"

소 재 지	서울특별시 구로구 구로동 85-23
물건용도	상가주택
토지면적	100.80㎡(30.49평)
건물면적	180.20㎡(54.51평)
사건번호	2025타경362
감정평가액	921,303,000원
최저입찰가	(100%) 921,303,000원
입 찰 일	2026.01.27(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1464478

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구로동 85-23	대	100.8㎡ (30.49평)
건물	구로동 85-23	1층 근린생활시설 벽돌조	49.80㎡ (15.06평)
	구로동 85-23	2층 주택 벽돌조	49.80㎡ (15.06평)
	구로동 85-23	지층 근린생활시설 벽돌조	66.40㎡ (20.09평)
제시외건물	구로동 85-23	주방	8 ㎡(2.42평) 포함
	구로동 85-23	화장실	4 ㎡(1.21평) 포함
	구로동 85-23	창고	2.2 ㎡(0.67평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, "건부지(주상용)"으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건은 동측으로 약 4미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 미상임.
[건물구조] 벽돌조 기와지붕 2층건으로서, 외벽: 벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 모르타르위 페인팅 마감 및 벽지 도배 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.
[이용상태] 기준시점 현재 "근린생활시설 및 주택 등"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
[설비내역] 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물㉠~㉢이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 지층은 공부상 "근린생활시설 및 단독주택"으로 등재되어 있으나, 현황 "창고"로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년7월3일	소유권
2009년2월27일	근저당권	128,400,000원
2017년4월20일	근저당권	130,000,000원
2018년5월10일	근저당권	105,000,000원
2021년10월22일	근저당권	60,000,000원
2021년11월2일	가압류	235,000,000원
2025년2월18일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년7월3일	소유권
2009년2월27일	근저당권	128,400,000원
2017년4월20일	근저당권	130,000,000원
2018년5월10일	근저당권	105,000,000원
2021년10월22일	근저당권	60,000,000원
2021년11월2일	가압류	235,000,000원
2025년2월18일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 지층은 공부상 "근린생활시설 및 단독주택"이나 현황 "창고"로 이용중임

[부동산 현황조사서 비고란]
위 건물 1층은 임차인이 식당(진미명가)을 운영 중이었고, 지층은 공실 상태이며 2층은 소유자 가족이 거주 중이었음(임차인 임성미의 안내를 받아서 살펴 보았음).

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0053)입니다.
입찰일은 2026.01.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 921,303,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 60,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 341일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 341일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2009.02.27. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 기와지붕.

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사건번호 : 2025타경362 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	574,100,000원원	313,612,250원원	62%	3.2회회
6개월	1,121,519,191원원	674,459,787원원	61%	3.3회회
12개월	816,476,475원원	502,505,055원원	65%	2.9회회

구로구 구로동 상가주택 경매물건 | 2025타경362 저렴하게 구입

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1464478

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-04	2025타경530	[근린주택] 구로구 구로동 95 건물: 138.46평 토지(대지권): 66.97평	2,406,572,600원 2,406,572,600원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경362	[근린주택] 구로구 구로동 85-23 건물: 54.51평 토지(대지권): 30.49평	921,303,000원 921,303,000원	신건 (0회)