첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 전남 영암군 영암읍의 단독주택 경매건입니다.

2025타경51288 경매사건 분석 ☆ 영암읍 단독주택 (건물 34.9평, 토지 1,001.3평)

소 재 지	전라남도 영암군 영암읍 개신리 762-10
물건용도	단독주택
토지면적	3,310.00㎡(1,001.28평)
건물면적	115.50㎡(34.94평)
사건번호	2025타경51288
감정평가액	254,006,000원
최저입찰가	(100%) 254,006,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	개신리 762-13	임야	2782㎡ (841.56평)
토지	개신리 762-10	대	528㎡ (159.72평)
건물	개신리 762-10	단층 단독주택 경량철골구조	71.1㎡ (21.51평)
제시외건물	개신리 762-10	ㄴ.창고	6.0 ㎡(1.82평) 포함
	개신리 762-10	ㄷ.창고	10.7 ㎡(3.24평) 포함
	개신리 762-10	ㄹ.창고	2.4 ㎡(0.73평) 포함
	개신리 762-10	ㅁ.창고	2.7 ㎡(0.82평) 포함
	개신리 762-10	ㅂ.창고	9.0 ㎡(2.72평) 포함
	개신리 762-13	ㄱ.창고	13.6 ㎡(4.11평) 포함
	개신리 762-13	수목	포함

[위치/주위환경] 본 건은 전라남도 영암군 영암읍 개신리 소재 ""쌍정마을"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전 답 등 농경지 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 본 건까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(2) : 부정형 완경사지로서, 토지임야임, 기호(3) : 부정형 완경사지로서, 단독주택 부지임.
4)인접 도로상태 기호(2),(3) : 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(2) : 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구(2019-04-04), 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임, 기호(3) : 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구(2019-04-04), 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 - 별첨 ""사진용지""와 같이 본 건 토지 기호(2),(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)~(ㅂ) 및 철거가 가능한 비닐하우스가 소재하고 있으며, 현황에 의거 개략적인 실측 면적으로 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였는 바, 경매진행시 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람.
- 별첨 ""사진용지"" 와 같이 본 건 토지 기호(2) 지상에 기호(a)- 제시외수목(산수유나무 등), 기호(3) 지상에 기호(b)- 제시외수목(철쭉나무 등)가 소재하고 있으며 제시외수목 가액을 감정평가명세표에 별도 기재하였는 바, 제시외수목 기호(a),(b)의 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(1-가)는 경량철골구조 기타(판넬)지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 등 마감, 창호 : 새시창호임.
[이용상태] 기호(1-가)는 단독주택으로 이용중임. [설비내역] 기호(1-가)는 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] - 별첨 ""사진용지""와 같이 본 건 토지 기호(2),(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)~(ㅂ) 및 철거가 가능한 비닐하우스가 소재함.
[참고사항] -임대관계 및 기타 1)임대관계 미상임.
2) 기타 참고사항 -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년12월31일	소유권
2017년4월26일	근저당권	84,000,000원
2017년4월26일	지상권
2017년11월17일	근저당권	78,000,000원
2022년7월26일	근저당권	130,000,000원
2023년12월8일	가압류	100,000,000원
2023년12월15일	가압류	100,000,000원
2025년7월29일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년10월26일	소유권
2017년11월17일	근저당권	84,000,000원
2017년11월17일	근저당권	78,000,000원
2022년7월26일	근저당권	130,000,000원
2023년12월8일	가압류	100,000,000원
2023년12월15일	가압류	100,000,000원
2025년7월29일	임의경매
2025년12월18일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함 -목록2,3. 지상 소재 비닐하우스 매각 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
▷ 본건(기호3) 지상위에 별첨 사진과 같이 본건(1-가:경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층 단독주택) 및 제시외건물(ㄴ:철파이프조 판넬지붕 단층창고, ㄷ:철파이프조 판넬지붕 단층창고, ㄹ:목조 창고, ㅁ:판넬조 판넬지붕 단층창고, ㅂ:판넬조 판넬지붕 단층창고)가 소재함을 확인하였으며, 제시외건물은 본건의 종물 및 부합물로 판단됨. ▷ 본건(기호3) 일부 지상위에 수그루의 조경수목 소재함. ▷ 본건(기호2) 지상위에 별첨 사진과 같이 제시외건물(ㄱ:철파이프조 스레트지붕 단층창고,ㅅ:철주 비닐하우스)가 소재하나 소유관계는 파악하지 못하였으며, 일부 지상위에 식재자 미상의 수그루의 수목 식재되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원(☎ 061-270- 6691)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 최선순 목록1. 2017.11.17.근저당권 위 목록2,3. 2017.4.26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 차량 접근이 가능.

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사건번호 : 2025타경51288 (광주지방법원 목포지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	913,663,859원원	628,499,738원원	66%	2.3회회
6개월	879,065,080원원	538,429,707원원	56%	3회회
12개월	1,160,686,167원원	857,442,836원원	61%	2.6회회

2025타경51288 경매사건 분석 ☆ 영암읍 단독주택 (건물 34.9평, 토지 1,001.3평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-19	2025타경51288	[주택] 영암군 영암읍 개신리 762-10 건물: 34.94평 토지(대지권): 1,001.28평	254,006,000원 254,006,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경51196	[주택] 영암군 도포면 영호리 825-22 [법정지상권] 건물: 30.30평 토지(대지권): 114.35평	16,952,450원 16,952,450원	신건 (0회)
	2026-01-05	2024타경57419	[주택]전라남도 영암군 영암읍 서남리 97-2 건물: 8.74평 토지(대지권): 31.80평	42,544,150원 42,544,150원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2025타경51176	[주택] 영암군 시종면 월롱리 120-2 [법정지상권] 건물: 30.73평 토지(대지권): 111.02평	61,736,000원 43,215,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경50949	[주택] 영암군 신북면 유곡리 72-6 건물: 16.00평 토지(대지권): 60.17평	19,564,600원 10,956,000원	유찰 (2회)
	2026-02-09	2024타경4644	[주택] 영암군 신북면 유곡리 200 건물: 76.70평 토지(대지권): 143.99평	42,570,000원 19,071,000원	유찰 (3회)
	2026-01-26	2024타경52544	[주택] 영암군 삼호읍 용앙리 133-1 [농지취득자격증명] 건물: 172.89평 토지(대지권): 255.92평	305,802,200원 109,600,000원	유찰 (4회)