이번 경매는 강서구 방화동 648-43의 다가구주택 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

강서구 방화동 다가구주택 요약정리 (건물 104.4평, 토지 49.9평)

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서"

소 재 지	서울특별시 강서구 방화동 648-43
물건용도	다가구주택
토지면적	165.00㎡(49.91평)
건물면적	345.24㎡(104.44평)
사건번호	2025타경516
감정평가액	1,716,401,400원
최저입찰가	(100%) 1,716,401,400원
입 찰 일	2026.01.15(목) 10:00

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	방화동 648-43	대	165㎡ (49.91평)
건물	방화동 648-43	지1층 주택 철근콘크리트구조	70.26㎡ (21.25평)
	방화동 648-43	1층 주택 철근콘크리트구조	70.26㎡ (21.25평)
	방화동 648-43	2층 주택 철근콘크리트구조	79.64㎡ (24.09평)
	방화동 648-43	3층 주택 철근콘크리트구조	79.64㎡ (24.09평)
	방화동 648-43	옥탑1층 철근콘크리트구조	11.54㎡ (3.49평)
제시외건물	방화동 648-43	주택	14.4 ㎡(4.36평) 포함
제시외건물	방화동 648-43	주택	19.5 ㎡(5.90평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""방화중학교"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 ""공항시장역"" 및 시내버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 ""개화산역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접 대지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 단독(다중)주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남서측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역(수평표면)＜공항시설법＞, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)＜학교보건법＞)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대 관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물로서,(사용승인일: 2020.03.25)
외벽 : 외장석 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.
[이용상태] 단독주택(다중주택)으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] - 임대관계는 미상임. - 본건 건물 옥탑1층 일부(제시외 건물 (ㄱ) 및 (ㄴ), 후첨 ""지적도"", ""건물개황도"", ""사진용지"" 참고)는 귀 의뢰 및 등기사항전부증명서, 일반건축물대장상 미제시 혹은 미등재 부분으로, 건축물현황도상 3층 일부 호실(현관 문패상 401호 및 404호)의 다락이나 현황상 개별 출입문과 우편함을 사용하고, 개별 현관 문패(501호)가 존재하는 등 주택으로 이용중인 개별 호실(501호 및 502호)인 것으로 보이는 바 이를 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 및 유의하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년10월24일	소유권
2019년11월21일	근저당권	600,000,000원
2024년7월3일	압류
2025년5월15일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월31일	소유권
2020년3월31일	근저당권	600,000,000원
2024년7월3일	압류
2024년9월10일	임차권설정	140,000,000원
2024년11월26일	임차권설정	110,000,000원
2025년5월15일	임의경매
2025년5월28일	임차권설정	40,000,000원
2025년6월23일	임차권설정	160,000,000원
2025년6월24일	임차권설정	120,000,000원
2025년8월7일	임차권설정	80,000,000원
2025년11월3일	임차권설정	37,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -건축물현황도상 3층 일부 호실(문패상 401호, 402호)의 다락이 개별 호실로 이용 중 인 것으로 보임(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
1.이 사건 목록2.건물은 지층~3층 각 4세대, 옥탑층 2세대, 총 18호실로 구성되어 있으며, 호수는 지층(101호), 1층(201호), 2층(301호), 3층(401호), 옥탐층(501호)로 구성됨 2.옥탑층의 501호 및 호수표시 없는 호실은 불법건축물로 의심됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,716,401,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 519,838,924원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 토지) 근저당 2019.11.21. 설정 건물) 근저당 2020.03.31.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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사건번호 : 2025타경516 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	438,663,875원원	320,817,727원원	80%	2.1회회
6개월	715,256,471원원	354,663,505원원	68%	3.1회회
12개월	643,014,502원원	342,864,929원원	71%	2.6회회

강서구 방화동 다가구주택 요약정리 (건물 104.4평, 토지 49.9평)

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2024타경146803	[다가구] 강서구 화곡동 333-6 건물: 156.44평 토지(대지권): 57.38평	2,769,069,960원 2,769,069,960원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경516	[다가구] 강서구 방화동 648-43 건물: 104.44평 토지(대지권): 49.91평	1,716,401,400원 1,716,401,400원	신건 (0회)
	2026-02-04	2024타경139379	[다가구] 강서구 공항동 664-6 건물: 149.81평 토지(대지권): 51.30평	1,977,130,240원 1,581,704,000원	유찰 (1회)
	2026-01-28	2024타경136721	[다가구] 강서구 화곡동 46-314 건물: 144.69평 토지(대지권): 49.91평	1,876,688,880원 1,201,081,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경116703	[다가구] 강서구 화곡동 457-24 건물: 150.99평 토지(대지권): 65.49평	2,545,592,800원 1,303,343,000원	유찰 (3회)
	2026-01-15	2024타경135353	[다가구]서울특별시 강서구 화곡동 975-10 골든하우스 건물: 145.64평 토지(대지권): 56.39평	2,184,982,400원 2,184,982,400원	재진행 (0회)
	2026-01-15	2024타경135193	[다가구] 강서구화곡동 400-33 건물: 148.85평 토지(대지권): 56.08평	2,145,416,520원 1,716,333,000원	재진행 (1회)
	2026-01-15	2024타경135193	[다가구] 강서구 화곡동 400-32 건물: 185.33평 토지(대지권): 56.08평	2,156,112,980원 1,724,890,000원	재진행 (1회)
	2026-02-10	2024타경135117	[다가구] 강서구 화곡동 869-41 건물: 160.36평 토지(대지권): 59.11평	2,795,781,280원 2,236,625,000원	유찰 (1회)