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[서울시 강서구 경매] 다가구주택 최저경매가 15억 135만원!

강서구 화곡동 46-314에 위치한 본 다가구주택 경매물건은 18억 7669만원짜리가 15억 135만원까지 떨어진 상태입니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

서울남부지방법원 경매15계 2024 타경 136721

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 46-314
물건용도	다가구주택
토지면적	165.00㎡(49.91평)
건물면적	478.32㎡(144.69평)
사건번호	2024타경136721
감정평가액	1,876,688,880원
최저입찰가	(80%) 1,501,351,000원
입 찰 일	2025.12.03(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화곡동 46-314	대	165㎡ (49.91평)
건물	화곡동 46-314	지1층 주택 철근콘크리트구조	90.12㎡ (27.26평)
	화곡동 46-314	1층 주택 철근콘크리트구조	90.12㎡ (27.26평)
	화곡동 46-314	2층 주택 철근콘크리트구조	90.22㎡ (27.29평)
	화곡동 46-314	3층 주택 철근콘크리트구조	90.22㎡ (27.29평)
	화곡동 46-314	4층 주택 철근콘크리트구조	58.89㎡ (17.81평)
	화곡동 46-314	옥탑1층 철근콘크리트구조	9.75㎡ (2.95평)
제시외건물	화곡동 46-314	주택의 일부	3.8 ㎡(1.15평) 포함
	화곡동 46-314	주택의 일부	3.7 ㎡(1.12평) 포함
	화곡동 46-314	주택의 일부	3.8 ㎡(1.15평) 포함
	화곡동 46-314	주택의 일부	3.7 ㎡(1.12평) 포함
	화곡동 46-314	주택의 일부	34 ㎡(10.29평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡본동주민센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 대체로 장방형의 토지로 공부상 근린생활시설 및 주택의 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 서측으로 로폭 5-6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역(수평표면)＜공 항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제 권역＜수도권정비계획법＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대내역은 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건으로 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.
[이용상태] 지1층: 원룸 4개(B01-B04), 계단실, 보일러실 1층: 원룸 4개호(101-104), 계단실, 보일러실 2층: 원룸 4개호(201-204), 계단실, 보일러실 3층: 원룸 4개호(301-304), 계단실, 보일러실 4층: 주택 2개호(401-402), 계단실 옥탑: 계단실.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 후면 건물개황도와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㅁ)이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 후면 건물개황도와 같이 본건 중 지1층과 1층은 건축물대장상 용도 근린생활시설(사무소)
이나 현황 지1층 4개호(B01호-B04호), 1층 4개호(101호-104호)의 원룸형 주거용의 구조로 이용중이고, 4층은 건축물대장상 용도 다중주택1실과 공용취사장이나, 현황 제시외건물을 포함하여 2개호(401-402호)의 주거용의 구조로 이용중임. [참고사항] 임대내역은 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/06)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
곽OO	401호	2018.04.03	[보]110,000,000
김OO	미상	2024.07.26	[보]미상 [월]미상
김OO	미상	2024.07.26	[보]미상 [월]미상
김OO	204호	2019.12.30.	[보]110,000,000
박OO	103호	2022.08.01.	[보]10,000,000 [월]400,000
박OO	202호	2022.08.19.	[보]120,000,000
박OO	303호전부	2022.04.29	[보]120,000,000 [월]없음
배OO	302호전부	2021.09.23.	[보]120,000,000
배OO	미상	2023.02.27	[보]미상 [월]미상
손OO	402호	2021.06.08	[보]60,000,000 [월]500,000
손OO	104호	2023.01.11	[보]5,000,000 [월]500,000
안OO	미상	2023.01.16	[보]미상 [월]미상
이OO	304호	2024.06.17	[보]40,000,000 [월]200,000
이OO	203호	2021.11.02.	[보]110,000,000 [월]50,000
장OO	201호	2021.12.23.	[보]120,000,000
채OO	301호	2018.04.06.	[보]90,000,000
최OO	미상	2018.06.04	[보]미상 [월]미상
한OO	미상	2022.05.25	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년7월7일	소유권
2017년7월7일	소유권
2017년7월7일	근저당권	650,000,000원
2017년7월7일	근저당권	390,000,000원
2023년11월14일	압류
2024년3월28일	압류
2024년3월28일	압류
2024년4월9일	가압류	13,577,102원
2024년9월30일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년2월2일	소유권
2018년2월2일	소유권
2018년2월28일	근저당권	650,000,000원
2018년2월28일	근저당권	390,000,000원
2024년3월25일	가압류	36,302,046원
2024년3월28일	압류
2024년3월28일	압류
2024년4월9일	가압류	13,577,102원
2024년4월24일	가압류	21,297,155원
2024년5월24일	가압류	16,623,307원
2024년6월13일	임차권설정	110,000,000원
2024년8월1일	임차권설정	120,000,000원
2024년9월23일	압류
2024년9월23일	압류
2024년9월30일	임의경매
2025년1월13일	압류
2025년3월19일	임차권설정	60,000,000원
2025년5월22일	임차권설정	120,000,000원
2025년8월19일	임차권설정	120,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	572,090,695원원	415,003,885원원	76%	2회회
12개월	572,090,695원원	415,003,885원원	76%	2회회

[서울시 강서구 경매] 다가구주택 최저경매가 15억 135만원!

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -건물 현황상 4층 2세대, 3층~지층 각 4세대로 총 18세대가 주거용으로 사용 중(건축물대장상 용도는 지1층과 1층은 근린생활 시설, 4층은 다중주택1실과 공용취사장임) -주택과-27499(2019.08.05.)호에 의거 위반건축물표기[4층 무단증축(적발일자 2019.07.16)]

[부동산 현황조사서 비고란]
이 사건 목록2.건물은 4층2세

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0054)입니다.
입찰일은 2025.12.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
곽무현: 임차보증금 110,000,000원 중 10,000,000원은 2022.03.08. 증액되었고, 증액된 금액에 대한 확정일자는2022.03.11.임 김총리: 임차보증금 110,000,000원 중 10,000,000원은 2021.11.12. 증액되었고, 증액된 금액에 대한 확정일자는 2021.11.24.임. 박은진: 주택임차권등기일은 2024.08.01.임 박현미: 주택임차권 등기일은 2025.05.22.임 배승희: 주택임차권 등기일은 2025.08.19.임 손규덕: 주택임차권등기일은 2025.03.19.임 손규덕: 보증금 60,000,000원 중 50,000,000원은 2021.07.21.자로 증액되었고, 증액된 금액에 대한 확정일자는 2021.08.13.임. 이은우: 주택임차권등기일은 2024.06.13.임 장만순: 신청서에는 전입일이 2021.11.23.로 기재되어 있으나 소명자료(주민등록초본)에 의하면 2021.12.23.로 확인됨.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 18명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 414일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 414일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1.토지:2017.07.07.근저당권 설정 2.건물:2018.02.28.근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경136721 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2024타경146704	[다가구] 강서구 화곡동 1132-5 건물: 208.94평 토지(대지권): 79.26평	3,289,369,400원 2,631,496,000원	유찰 (1회)
	2025-12-03	2024타경136721	[다가구] 강서구 화곡동 46-314 건물: 144.69평 토지(대지권): 49.91평	1,876,688,880원 1,501,351,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2024타경116703	[다가구] 강서구 화곡동 457-24 건물: 150.99평 토지(대지권): 65.49평	2,545,592,800원 1,629,179,000원	유찰 (2회)