인천지방법원 부천지원에서 진행 중인 사건번호 2024타경1298의 경매물건입니다. 현재 최저가는 2억 6105만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

부천시 상가경매 - 낙찰 전략은? ( 16.7평)

"다시 뛰는 부천 시민과 함께"

소 재 지	경기도 부천시 소사구 소사본동 195-40
물건용도	상가
토지면적	79.05㎡(23.91평)
건물면적	55.34㎡(16.74평)
사건번호	2024타경1298
감정평가액	372,924,190원
최저입찰가	(70%) 261,047,000원
입 찰 일	2026.01.20(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1452124

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	소사본동 195-40	대	79.05㎡ (23.91평) 2분의 1 지분전부
건물	소사본동 195-40	단층 근린생활시설 시멘트블럭조	45.29㎡ (13.70평)
제시외건물	소사본동 195-40 1호	화장실	1.3 ㎡(0.39평) 포함
	소사본동 195-40 1호	작업장	6.5 ㎡(1.97평) 포함
	소사본동 195-40 1호	보일러실	2.25 ㎡(0.68평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 부천시 소사본동 소재 "소사초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 주택, 소규모 근린생활시설, 주상용 건물 등으로 형성되어있음.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하며, 주위에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로, 제1종근린생활시설 건부지임(평가대상지분 기준).
4)인접 도로상태 본건 서측 및 폭 약10m 도로, 남측으로 폭 약3m 막다른 도로가 소재함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 소유자 미상의 제시외건물㉠-㉢이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 본건은 시멘트블럭조 (현황) 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 인테리어마감 등, 창호: 새시창호 등임.
[이용상태] 건축물대장상 용도는 "제1종근린생활시설"로 외부 상토는 "대진유통"으로 되어있으나 평가기준시점 현재 영업하지 않고 있음.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 조사됨.
4)부합물 및 종물 "토지 감정평가요항표" 참조.
[공부와의 차이] 본건 기호(2) 건물은 공부상 ‘시멘트기와지붕’이나 현황 ‘판넬지붕’으로 되어있으며, ‘시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 변소 0.99㎡’는 소재불명임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월27일	소유권
1998년11월20일	소유권
2021년10월22일	근저당권	360,000,000원
2023년7월25일	압류
2023년10월16일	가압류	19,009,640원
2023년10월23일	가압류	39,376,193원
2023년11월2일	가압류	42,096,309원
2023년11월22일	가압류	94,182,369원
2024년1월12일	압류
2024년3월7일	임의경매
2024년5월16일	압류
2024년7월15일	공매공고
2024년9월30일	압류
2025년9월23일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월27일	소유권
2021년10월22일	근저당권	360,000,000원
2023년10월16일	가압류	19,009,640원
2023년10월23일	가압류	39,376,193원
2023년11월2일	가압류	42,096,309원
2023년11월22일	가압류	94,182,369원
2024년1월12일	압류
2024년3월7일	임의경매
2024년5월16일	압류
2024년7월15일	공매공고
2024년11월8일	가압류	32,197,940원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록 1. 토지 지상의 제시외 건물(김경수 소유)에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢) 포함 2. 목록 1. 토지는 지분매각임. 3. 목록 2. 건물의 일반건축물대장상 주용도는 '제1종근린생활시설'이며, 공부상 '시멘트기와지붕'이나 현황은 '판넬지붕'이고, 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층변소 0.99㎡는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외함. 4. 목록 1. 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 주택 건물(김경수 소유)이 소재하며, 위 제시외 주택 건물에 대한 법정지상 권 성립여부 및 토지 구분소유적 공유관계인지 여부는 불분명함.

[부동산 현황조사서 비고란]
현장은 폐쇄되어 있는 상태로 출입을 할 수 없어 정학한 현황을 살필 수는 없었으나 일반건축물대장을 보면 주택 1동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원()입니다.
입찰일은 2026.01.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 647일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 647일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1, 2 설정 - 2021.10.22. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 판넬지붕. 기와지붕.

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사건번호 : 2024타경1298 (인천지방법원 부천지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	149,000,000원원	93,500,000원원	63%	2회회
6개월	149,000,000원원	93,500,000원원	63%	2회회
12개월	173,998,938원원	110,958,123원원	55%	2.4회회

부천시 상가경매 - 낙찰 전략은? ( 16.7평)

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1452124

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2024타경1298	[일반상가] 부천시 소사구 소사본동 195-40 [법정지상권] 건물: 16.74평 토지(대지권): 23.91평	372,924,190원 261,047,000원	유찰 (1회)