서울시 관악구 신림동에 위치한 다가구주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 27억 7142만원, 현재 최저입찰가는 22억 1713만원입니다.

관악구 다가구주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰가 분석 ◆ [2025타경102398]

"더불어 으뜸 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 706-7
물건용도	다가구주택
토지면적	331.00㎡(100.13평)
건물면적	589.73㎡(178.39평)
사건번호	2025타경102398
감정평가액	2,771,416,000원
최저입찰가	(80%) 2,217,132,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 706-7	대	331㎡ (100.13평)
건물	신림동 706-7	1층 주택 철근콘크리트구조	137.75㎡ (41.67평)
	신림동 706-7	2층 주택 철근콘크리트구조	68.42㎡ (20.70평)
	신림동 706-7	3층 주택 철근콘크리트구조	134.18㎡ (40.59평)
	신림동 706-7	4층 주택 철근콘크리트구조	127.06㎡ (38.44평)
	신림동 706-7	5층 주택 철근콘크리트구조	107.44㎡ (32.50평)
	신림동 706-7	옥탑1층 철근콘크리트구조	14.88㎡ (4.50평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난곡초등학교' 북동측 인근에 위치한 토지로서, 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
[교통상황] 본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지이고, 주거용(다중주택) 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건은 남서측으로 약4미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비구역＜도시 및 주거환경정비법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시창호(일부 창호 없음) 등임.
[이용상태] 1. 등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 등재되어있으며, 현재 건축물대장이 없는 상태임.
2. 본건은 현장조사 시 건축허가(허가번호 : 2022-건축과-신축허가-36)를 득하고 건물신축이 상당히 진행되어있는 상태로서, 유치권 행사 중임이 표시되어있음.
[설비내역] 일부 위생 · 급배수설비 등이 구비되어 있으나 공부상 확인 안됨. (건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 유치권 행사중)
4)부합물 및 종물 지적 및 건물개황도 참조.
[공부와의 차이] 등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 등재되어있으며, 현재 건축물대장이 없는 상태임. [참고사항] 현장조사 시 건축허가(허가번호 : 2022-건축과-신축허가-36)를 득하고 건물신축이 상당히 진행되어있는 상태로서 유치권 행사 중임이 표시되어있고, 폐문부재중으로 인해 내부진입이 곤란하여 이용상태 등은 유리창을 통한 목측확인 및 외부관찰 등을 기준으로 도시하였는바, 경매진행시 참고바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월17일	소유권
2022년7월21일	근저당권	2,838,000,000원
2022년7월21일	지상권
2023년12월21일	가압류	100,000,000원
2024년1월17일	가압류	160,000,000원
2024년2월6일	가압류	150,000,000원
2024년2월29일	가압류	11,355,630원
2025년3월19일	임의경매
2025년5월29일	근저당권	699,600,000원
2025년9월17일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2024년8월27일	가압류	85,800,000원
2025년2월27일	근저당권	2,838,000,000원
2025년3월19일	임의경매
2025년5월29일	근저당권	699,600,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 본건 감정평가서에 의하면 - 토지 중 건축허가서 상 대지면적(287.5㎡)을 제외한 부분 43.5㎡는 현황 '도로'로서 개별요인으로 고려하여 평가함 - 본건 건물은 등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 등재되어 있고, 현재 건축물대장이 없음 3. 본건 현황조사보고서에 의하면 - 본건 건물 내부 벽면에 세오종합건설외 14개 업체에서 유치권행사 중임을 알리는 안내표시가 있음 4. 2025.6.16. 이종섭의 창호공사대금 85,800,000원의, 2025.7.3. 송용달의 미장, 방수, 바닥공사대금 49,000,000원의 각 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대하여 채권자 파주중앙새마을금고로부터 2025.9.30.자 유치권 배제신청서 [위 유치권 신고자는 본건 부동산 시공사 3D ENG(구 세오종합건설)의 유치권 관련 업체 리스트 상의 업체가 아니며, 점유 사실 불분명함] 제출됨

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이고 지상 5층 단독주택, 옥탑으로 되어 있으나, 현황은 공부상 2층과 도로가 연

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.07.21.근저당권(토지) 설정 2024.08.27.가압류(건물)

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2025타경102398 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,796,941,560원원	1,186,183,000원원	66%	2.5회회
6개월	1,989,054,068원원	1,570,111,200원원	77%	1.8회회
12개월	1,848,965,807원원	1,496,111,000원원	80%	1.7회회

관악구 다가구주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰가 분석 ◆ [2025타경102398]

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-11	2025타경102225	[다가구] 관악구 신림동 1465-44 건물: 141.01평 토지(대지권): 57.29평	2,324,234,720원 2,324,234,720원	신건 (0회)
	2025-12-10	2025타경102758	[다가구] 관악구 신림동 408-95 건물: 134.79평 토지(대지권): 49.91평	1,982,595,600원 1,982,595,600원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경102398	[다가구] 관악구 신림동 706-7 [유치권] 건물: 178.39평 토지(대지권): 100.13평	2,771,416,000원 2,217,132,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경115971	[다가구] 관악구 봉천동 1691-10 건물: 93.64평 토지(대지권): 41.65평	1,943,288,560원 1,554,630,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2025타경102002	[다가구] 관악구 신림동 1580-26 건물: 124.97평 토지(대지권): 71.06평	2,948,805,900원 2,359,045,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2025타경102090	[다가구] 관악구 봉천동 180-170 건물: 141.85평 토지(대지권): 62.01평	2,469,252,770원 1,975,402,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경100211	[다가구] 관악구 신림동 10-60 [임차권등기] 건물: 126.07평 토지(대지권): 51.12평	2,099,996,440원 1,679,998,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2025타경100198	[다가구] 관악구 봉천동 660-49 건물: 103.92평 토지(대지권): 39.93평	1,894,993,280원 1,212,796,000원	유찰 (2회)
	2026-01-07	2024타경110884	[다가구] 관악구 신림동 1519-16 건물: 184.10평 토지(대지권): 69.64평	3,344,671,890원 2,140,590,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2024타경112118	[다가구] 관악구 신림동 467-7 건물: 104.19평 토지(대지권): 53.60평	2,418,925,800원 1,238,489,000원	유찰 (3회)
	2026-01-07	2024타경1560	[다가구] 관악구 봉천동 95-2 건물: 93.62평 토지(대지권): 45.98평	1,694,005,760원 1,084,164,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2025타경101306	[다가구] 관악구 신림동 652-46 [임차권등기] 건물: 64.52평 토지(대지권): 45.07평	900,954,850원 369,030,000원	유찰 (4회)
	2025-12-10	2025타경100228	[다가구] 관악구 신림동 598-216 건물: 69.02평 토지(대지권): 35.09평	1,011,015,820원 414,112,000원	유찰 (4회)
	2025-12-16	2024타경110532	[다가구] 관악구 신림동 1450-46 건물: 111.30평 토지(대지권): 56.81평	2,394,099,600원 1,225,778,000원	유찰 (3회)
	2025-12-16	2024타경118741	[다가구] 관악구 봉천동 1684-18 건물: 59.03평 토지(대지권): 33.34평	1,224,250,600원 626,816,000원	유찰 (5회)