[감정가 51%] 관악구 신림동 다가구주택 낙찰가 분석

서울시 관악구 신림동 706-7에 위치한 다가구주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 27억 7142만원, 현재 최저입찰가는 14억 1896만원입니다.

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정가는 2,771,416,000원입니다. 최저입찰가는 1,418,964,000원(51%)입니다.
입찰일은 2026.03.10(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 141,896,400원 입니다.

  ♡ 소 재 지 : 서울특별시 관악구 신림동 706-7
  ♡ 사건번호 : 2025 타경 102398
  ♡ 집행법원 : 서울중앙지방법원

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 706-7
물건용도	다가구주택
토지면적	331.00㎡(100.13평)
건물면적	589.73㎡(178.39평)
사건번호	2025타경102398
감정평가액	2,771,416,000원
최저입찰가	(51%) 1,418,964,000원
입 찰 일	2026.03.10(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 706-7	대	331㎡ (100.13평)
건물	신림동 706-7	1층 주택 철근콘크리트구조	137.75㎡ (41.67평)
	신림동 706-7	2층 주택 철근콘크리트구조	68.42㎡ (20.70평)
	신림동 706-7	3층 주택 철근콘크리트구조	134.18㎡ (40.59평)
	신림동 706-7	4층 주택 철근콘크리트구조	127.06㎡ (38.44평)
	신림동 706-7	5층 주택 철근콘크리트구조	107.44㎡ (32.50평)
	신림동 706-7	옥탑1층 철근콘크리트구조	14.88㎡ (4.50평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난곡초등학교' 북동측 인근에 위치한 토지로서, 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
[교통상황] 본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지이고, 주거용(다중주택) 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건은 남서측으로 약4미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비구역＜도시 및 주거환경정비법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시창호(일부 창호 없음) 등임.
[이용상태] 1. 등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 등재되어있으며, 현재 건축물대장이 없는 상태임.
2. 본건은 현장조사 시 건축허가(허가번호 : 2022-건축과-신축허가-36)를 득하고 건물신축이 상당히 진행되어있는 상태로서, 유치권 행사 중임이 표시되어있음.
[설비내역] 일부 위생 · 급배수설비 등이 구비되어 있으나 공부상 확인 안됨. (건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 유치권 행사중)
4)부합물 및 종물 지적 및 건물개황도 참조.
[공부와의 차이] 등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 등재되어있으며, 현재 건축물대장이 없는 상태임. [참고사항] 현장조사 시 건축허가(허가번호 : 2022-건축과-신축허가-36)를 득하고 건물신축이 상당히 진행되어있는 상태로서 유치권 행사 중임이 표시되어있고, 폐문부재중으로 인해 내부진입이 곤란하여 이용상태 등은 유리창을 통한 목측확인 및 외부관찰 등을 기준으로 도시하였는바, 경매진행시 참고바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월17일	소유권
2022년7월21일	근저당권	2,838,000,000원
2022년7월21일	지상권
2023년12월21일	가압류	100,000,000원
2024년1월17일	가압류	160,000,000원
2024년2월6일	가압류	150,000,000원
2024년2월29일	가압류	11,355,630원
2025년3월19일	임의경매
2025년5월29일	근저당권	699,600,000원
2025년9월17일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2024년8월27일	가압류	85,800,000원
2025년2월27일	근저당권	2,838,000,000원
2025년3월19일	임의경매
2025년5월29일	근저당권	699,600,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,695,421,726원원	1,131,247,400원원	64%	3.2회회
6개월	1,716,095,309원원	1,150,286,625원원	65%	2.9회회
12개월	1,779,173,043원원	1,330,263,909원원	73%	2.4회회

[감정가 51%] 관악구 신림동 다가구주택 낙찰가 분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 본건 감정평가서에 의하면 - 토지 중 건축허가서 상 대지면적(287.5㎡)을 제외한 부분 43.5㎡는 현황 '도로'로서 개별요인으로 고려하여 평가함 - 본건 건물은 등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 등재되어 있고, 현재 건축물대장이 없음 3. 본건 현황조사보고서에 의하면 - 본건 건물 내부 벽면에 세오종합건설외 14개 업체에서 유치권행사 중임을 알리는 안내표시가 있음 4. 2025.6.16. 이종섭의 창호공사대금 85,800,000원의, 2025.7.3. 송용달의 미장, 방수, 바닥공사대금 49,000,000원의 각 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대하여 채권자 파주중앙새마을금고로부터 2025.9.30.자 유치권 배제신청서[위 유치권 신고자는 본건 시공사 3D ENG(구 세오종합건설)의 유치권 관련 업체 리스트 상의 업체가 아니며, 점유사실 불분명함)] 제출됨

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이고 지상 5층 단독주택, 옥탑으로 되어 있으나, 현황은 공부상 2층과 도로가 연결되고, 1층은 도로 아래 부분에 있음. 2. 건물신축이 상당히 진행되었지만, 마감처리가 되지 않은 상태로 보이며, 공부상 2층 곳곳에 건설폐기물 등이 쌓여 있음. 3. 건물 내부 벽면에 세오종합건설 외 14개업체에서 유치권행사 중임을 알리는 안내표시가 되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2026.03.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 334일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 334일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2 0 2 2 . 0 7 . 2 1 . 근 저 당 권 ( 토 지) 설정 2024.08.27.가압류(건물)

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경102398 (서울중앙지방법원)

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