감정 34억 261만원 → 최저 21억 7767만원! 서울시 강동구 천호동 21-201 근린주택 경매를 소개합니다.

서울시 강동구 천호동 21-201 근린주택 경매 (21억 7767만원)

"힘찬 변화! 자랑스러운 강동"

소 재 지	서울특별시 강동구 천호동 21-201
물건용도	근린주택
토지면적	199.00㎡(60.20평)
건물면적	457.87㎡(138.51평)
사건번호	2024타경51872
감정평가액	3,402,608,810원
최저입찰가	(64%) 2,177,670,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천호동 21-201	대	199㎡ (60.20평)
건물	천호동 21-201	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	102.05㎡ (30.87평)
	천호동 21-201	2층 주택 철근콘크리트구조	114.74㎡ (34.71평)
	천호동 21-201	3층 주택 철근콘크리트구조	114.74㎡ (34.71평)
	천호동 21-201	4층 주택 철근콘크리트구조	66.22㎡ (20.03평)
	천호동 21-201	옥탑층 철근콘크리트구조	55.52㎡ (16.79평)
제시외건물	천호동 21-201	보일러실	1.9 ㎡(0.57평) 포함
	천호동 21-201	보일러실	1.2 ㎡(0.36평) 포함
	천호동 21-201	보일러실	0.3 ㎡(0.09평) 포함
	천호동 21-201	보일러실	1.2 ㎡(0.36평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선, 굽은다리역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 남측으로 노폭 약15m 및 동측으로 노폭 약6m 내외의 도로가 소재하나, 본건은 남측 차로 대비 고지로서 차량출입은 동측 도로를 통하여 가능함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 상세 내역은 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로서, 외벽: 석재 및 패널 마감등.
창호: 섀시 창호등임.
[이용상태] 주거용으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)
[설비내역] 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도 " 참조.
[공부와의 차이] 본건 건물 1층의 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소:3호)이나, 현황은 주거용 4개호로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨. [참고사항] 상세 내역은 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년7월31일	소유권
2020년7월31일	근저당권	1,788,000,000원
2024년2월16일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년1월20일	소유권
2021년1월20일	근저당권	1,788,000,000원
2023년9월20일	임차권설정	130,000,000원
2024년1월22일	임차권설정	120,000,000원
2024년2월16일	임의경매
2024년3월11일	임차권설정	70,000,000원
2025년2월7일	임차권설정	50,000,000원
2025년3월25일	임차권설정	100,000,000원
2025년4월4일	임차권설정	130,000,000원
2025년4월9일	임차권설정	130,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물 1층의 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소:3호)이나, 현황은 주거용 4개호 로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨(감정평가서 참고)

[부동산 현황조사서 비고란]
목록2 부동산은 지상 4층(1층: 4개 호실, 2층: 6개 호실, 3층: 6개 호실, 4층: 2개 호실) 건물임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 2204-2410)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 667일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 667일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1.토지:2020.07.31.근저당 권 설정 2.건물:2021.01.20.근저당 권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경51872 (서울동부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	179,500,000원원	173,007,065원원	97%	3.5회회

서울시 강동구 천호동 21-201 근린주택 경매 (21억 7767만원)

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2024타경60913	[근린주택] 강동구 둔촌동 470-21 건물: 173.78평 토지(대지권): 59.08평	3,271,670,840원 2,617,337,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2024타경51872	[근린주택] 강동구 천호동 21-201 건물: 138.51평 토지(대지권): 60.20평	3,402,608,810원 2,177,670,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경263	[근린주택] 강동구 성내동 219-27 건물: 94.40평 토지(대지권): 35.09평	1,717,831,600원 1,099,412,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경58033	[근린주택] 강동구 천호동 56-42 [임차권등기] 건물: 101.88평 토지(대지권): 45.98평	1,849,105,110원 946,742,000원	유찰 (3회)