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강동구 상가주택경매 - 천호동 상가주택 공략법 (건물 101.9평, 토지 46.0평)

감정가 18억 4911만원, 2회 유찰된 서울시 강동구 천호동 상가주택의 최저입찰가는 11억 8343만원입니다.

"힘찬 변화! 자랑스러운 강동"

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

[ 서울특별시 강동구 천호동 56-42 상가주택 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 58033 상가주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.12.01(월) 10:00인 서울동부지방법원 경매5계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

위락지구
위락시설을 집단화하여 다른 지역의 환경을 보호하기 위하여 필요한 때 지정한 지구.

소 재 지	서울특별시 강동구 천호동 56-42
물건용도	상가주택
토지면적	152.00㎡(45.98평)
건물면적	336.78㎡(101.88평)
사건번호	2024타경58033
감정평가액	1,849,105,110원
최저입찰가	(64%) 1,183,427,000원
입 찰 일	2025.12.01(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천호동 56-42	대	152㎡ (45.98평)
건물	천호동 56-42	1층 근린생활시설 철근콩크리트조	73.71㎡ (22.30평)
	천호동 56-42	2층 주택 벽돌조	71.82㎡ (21.73평)
	천호동 56-42	3층 주택 벽돌조	72.36㎡ (21.89평)
	천호동 56-42	지층 근린생활시설 철근콩크리트조	77.49㎡ (23.44평)
제시외건물	천호동 56-42	다용도실	8.3 ㎡(2.51평) 포함
	천호동 56-42	화장실 등	3.5 ㎡(1.06평) 포함
	천호동 56-42	복도	10.3 ㎡(3.12평) 포함
	천호동 56-42	다용도실	10.3 ㎡(3.12평) 포함
	천호동 56-42	옥탑	9 ㎡(2.72평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다가구 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주 위 환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 대상토지 북측 및 동측으로 소로에, 서측으로 세로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안 전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(2호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] --
[참고사항] 임대관계 등 미상임.
[건물구조] 철근콩크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물로서, (사용승인일: 1987.06.18.)
외벽: 타일 붙임 및 적벽돌 치장 쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감, 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.
[이용상태] 1층: 근린생활시설 3개호, 2층: 원룸 3개호, 3층: 주택 1개호, 지층: 근린생활시설 1개호로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)
[설비내역] 주택 및 원룸, 근린생활시설 중 일부는 난방시설을 갖추었으며, 건물 내 위생시설 및 급배수 시설 등을 갖추었음.
4)부합물 및 종물 ㉠ 벽체이용 샷시조 다용도실(1층 부합) 약 8.3㎡㉡ 벽돌조 슬래브지붕 화장실 등(1층 부합) 약 3.5㎡㉢ 벽체이용 샷시조 복도(2층 부합) 약 10.3㎡㉣ 벽체이용 샷시조 다용도실(3층 부합) 약 10.3㎡㉤ 벽돌조 슬래브지붕 옥탑 약 9㎡ (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)
[공부와의 차이] -- [참고사항] 임대관계 등 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	지하1층	2020.7.2	[보]5,000,000 [월]250,000
노OO	1층일부6평	2020.12.16.(보증금8,000,000원)	[보]28,000,000 [월]400,000
박OO	1층왼쪽점포		[보]6,000,000 [월]300,000
이OO	102호	2019.11.26.	[보]5,000,000 [월]300,000
지OO	203호	2023.05.23.	[보]10,000,000 [월]400,000
홍OO	202호	2020.03.04.	[보]32,000,000 [월]200,000
홍OO	201호	2022.10.17.	[보]40,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년3월9일	소유권
2023년11월1일	근저당권	260,000,000원
2023년11월29일	근저당권	910,000,000원
2024년7월5일	강제경매
2024년7월11일	가압류	230,000,000원
2024년7월25일	가압류	5,034,274원
2024년8월2일	가압류	18,152,445원
2024년8월5일	가압류	16,158,678원
2024년8월19일	임의경매
2024년8월20일	임의경매
2024년9월26일	가압류	37,019,179원
2025년3월21일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년3월9일	소유권
2023년11월1일	근저당권	260,000,000원
2023년11월29일	근저당권	910,000,000원
2024년7월5일	강제경매
2024년7월11일	가압류	230,000,000원
2024년7월25일	가압류	5,034,274원
2024년8월2일	가압류	18,152,445원
2024년8월5일	가압류	16,158,678원
2024년8월19일	임의경매
2024년8월20일	임의경매
2024년9월26일	가압류	37,019,179원
2024년12월20일	임차권설정	32,000,000원
2025년3월21일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	167,500,000원원	148,949,333원원	91%	1.5회회
6개월	165,000,000원원	148,385,143원원	92%	1.4회회
12개월	165,000,000원원	148,385,143원원	92%	1.4회회

강동구 상가주택경매 - 천호동 상가주택 공략법 (건물 101.9평, 토지 46.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 13번 주택임차권등기(2024.12.20.등기)있음(임대차보증금 32,000,000원, 전입일 2020.3.4, 확정일자 2024.5.28). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
지하1층~지상1층은 상업시설, 지상2층~지상3층은 각 주거시설로 이용되고 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 2204-2409)입니다.
입찰일은 2025.12.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김점성: 2024.8.30.자 권리신고서에 사업자등록신청일을 2020.7.2.로 기재하였으나 상가건물 임대차현황서가 미제출이어서 정 노섭례:상가건물임대차현황서상에는 임대차보증금 8,000,000원, 차임 400,000원임 박진옥:임차인 송인동의 배우자임. 상가건물임대차현황서 미제출 이경철:권리신고및배당요구신청서를 보정서 형식으로 제출함 홍석준:보증금 2,000,000원/차임 200,000원에 대하여, 전입: 2020.3.4 확정일자:없음 보증금 32,000,000원/차임 200,000원에 대하여, 전입: 2020.3.4 확정일자:2024.5.28.확한 사업자등록신청일은 확인안됨. 확정일자를 2024.3.20.로 기재하였으나 세무서 확정일자가 아닌 주민센터 확정일 자임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(384,213,698원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경59982,2024타경60081,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 499일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 499일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.11.1. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경58033 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-17	2024타경60913	[근린주택] 강동구 둔촌동 470-21 건물: 173.78평 토지(대지권): 59.08평	3,271,670,840원 3,271,670,840원	재진행 (0회)
	2025-12-01	2024타경51872	[근린주택] 강동구 천호동 21-201 건물: 138.51평 토지(대지권): 60.20평	3,402,608,810원 2,722,087,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경263	[근린주택] 강동구 성내동 219-27 건물: 94.40평 토지(대지권): 35.09평	1,717,831,600원 1,374,265,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경58033	[근린주택] 강동구 천호동 56-42 [임차권등기] 건물: 101.88평 토지(대지권): 45.98평	1,849,105,110원 1,183,427,000원	유찰 (2회)