서울시 강서구 화곡동에 있는 골든하우스 경매 - 건물 481.4㎡(145.6평), 토지 186.4㎡(56.4평)

서울시 강서구 화곡동 975-10 다가구주택 경매 (21억 8498만원)

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡로44나길 29-8 (화곡동, 골든하우스)
물건용도	다가구주택
토지면적	186.40㎡(56.39평)
건물면적	481.44㎡(145.64평)
사건번호	2024타경135353
감정평가액	2,184,982,400원
최저입찰가	(100%) 2,184,982,400원
입 찰 일	2026.01.15(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화곡동 975-10	대	186.4㎡ (56.39평)
건물	화곡동 975-10	지1층 다중주택 철근콘크리트구조	93.38㎡ (28.25평)
	화곡동 975-10	1층 다중주택 철근콘크리트구조	93.38㎡ (28.25평)
	화곡동 975-10	2층 다중주택 철근콘크리트구조	94.23㎡ (28.50평)
	화곡동 975-10	3층 다중주택 철근콘크리트구조	94.23㎡ (28.50평)
	화곡동 975-10	4층 다중주택 철근콘크리트구조	65.6㎡ (19.84평)
제시외건물	화곡동 975-10	옥탑	11.62 ㎡(3.52평) 포함
제시외건물	화곡동 975-10	발코니등	29 ㎡(8.77평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며 , 주위는 아파트 , 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하므로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 남서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역(수평표면)＜공항시설법＞, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 (사용승인일 :2022.03.21)
외벽 : 대리석 붙임 마감 등임.
내벽 : - 창호 : 새시 창호 등임.
[이용상태] 공부상 용도가 지1층 -1층은 근린생활시설(사무소)로, 지상2층 -4층은 다중주택으로 기재되어 있으나 지1층부터 4층까지 다중주택으로 이용 중인것으로 탐문시 조사됨.
[설비내역] 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 1)본건1 옥탑1층에 제시외건물 (ㄱ)소재함. (후첨 "사진용지" 및 내부구조도"참조)
2)본건1 4층에 제시외건물 (ㄴ) 소재함. (후첨 "사진용지" 및 내부구조도"참조)
(ㄱ) : 철근콘크리트구조 (옥탑) 11.62㎡ (ㄴ) : 조립식 패널조 (발코니 등) 29㎡ [공부와의 차이] 1)건축물대장상 용도 및 건축물현황도상 내부구조와 현황이 일치하지 않음.
2)등기사항전부증명서상 옥탑1층이 미표시되어 있으나 일반건축물대장 및 현황 옥탑1층 소재함. (11.62㎡)
3)지상4층에 일반건축물 대장상 미등재된 위반건축물 소재함. (4층 무단증축 29㎡)
[참고사항] 1)임대관계 미상임. 2)본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람. 3)본건 기호1에는 후첨 "사진용지 및 내부구조도"와 같이 제시외건물 ㄱ,ㄴ이 소재하며 현장조사시 목측 등을 통하여 개략적으로 면적 산출하였으므로 경매 진행 시 정확한 면적의 확인은 측량이 필요하며, 구조·용재·시공 및 관리상태 등을 종합적으로 찹작하여 원가법으로 평가하였는바, 경매진행 시 소유권 및 기타 권리관계 등을 재확인하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년6월9일	소유권
2021년6월9일	근저당권	1,152,000,000원
2021년8월27일	근저당권	684,000,000원
2024년2월6일	압류
2024년9월13일	임의경매
2024년10월25일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월18일	소유권
2022년4월18일	근저당권	1,152,000,000원
2022년4월18일	근저당권	684,000,000원
2024년2월6일	압류
2024년4월29일	임차권설정	40,000,000원
2024년5월16일	임차권설정	130,000,000원
2024년5월24일	임차권설정	130,000,000원
2024년5월30일	임차권설정	130,000,000원
2024년6월24일	임차권설정	125,000,000원
2024년6월26일	임차권설정	125,000,000원
2024년7월17일	임차권설정	115,000,000원
2024년7월31일	임차권설정	130,000,000원
2024년8월9일	임차권설정	10,000,000원
2024년9월13일	임의경매
2024년9월23일	임차권설정	120,000,000원
2024년10월25일	압류
2024년10월28일	임차권설정	100,000,000원
2024년11월1일	임차권설정	125,000,000원
2024년12월2일	임차권설정	120,000,000원
2025년1월13일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외 건물 포함 -건축물대장상 위반건축물 표기[4층 29㎡ 무단증축]

[부동산 현황조사서 비고란]
목록2. 토지 대부분은 목록1. 건물의 대지로 보이나 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함 이 사건 목록1.건물은 4층~2층 각 5세대, 1층 2세대, 지층 4세대로 구성되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 486일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 486일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 건물) 2022.04.18. 근저당 설정 토지) 2021.06.09. 근저당

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경135353 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	438,663,875원원	320,817,727원원	80%	2.1회회
6개월	715,256,471원원	354,663,505원원	68%	3.1회회
12개월	643,014,502원원	342,864,929원원	71%	2.6회회

서울시 강서구 화곡동 975-10 다가구주택 경매 (21억 8498만원)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2024타경146803	[다가구] 강서구 화곡동 333-6 건물: 156.44평 토지(대지권): 57.38평	2,769,069,960원 2,769,069,960원	신건 (0회)
	2026-01-15	2025타경516	[다가구] 강서구 방화동 648-43 건물: 104.44평 토지(대지권): 49.91평	1,716,401,400원 1,716,401,400원	신건 (0회)
	2026-02-04	2024타경139379	[다가구] 강서구 공항동 664-6 건물: 149.81평 토지(대지권): 51.30평	1,977,130,240원 1,581,704,000원	유찰 (1회)
	2026-01-28	2024타경136721	[다가구] 강서구 화곡동 46-314 건물: 144.69평 토지(대지권): 49.91평	1,876,688,880원 1,201,081,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경116703	[다가구] 강서구 화곡동 457-24 건물: 150.99평 토지(대지권): 65.49평	2,545,592,800원 1,303,343,000원	유찰 (3회)
	2026-01-15	2024타경135353	[다가구]서울특별시 강서구 화곡동 975-10 골든하우스 건물: 145.64평 토지(대지권): 56.39평	2,184,982,400원 2,184,982,400원	재진행 (0회)
	2026-01-15	2024타경135193	[다가구] 강서구화곡동 400-33 건물: 148.85평 토지(대지권): 56.08평	2,145,416,520원 1,716,333,000원	재진행 (1회)
	2026-01-15	2024타경135193	[다가구] 강서구 화곡동 400-32 건물: 185.33평 토지(대지권): 56.08평	2,156,112,980원 1,724,890,000원	재진행 (1회)
	2026-02-10	2024타경135117	[다가구] 강서구 화곡동 869-41 건물: 160.36평 토지(대지권): 59.11평	2,795,781,280원 2,236,625,000원	유찰 (1회)