청주 가덕면에 위치한 상가 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

[사건번호 2025타경641] 충북 청주 상당구 상가경매 / / 4회 유찰 / 34.1평

소 재 지	충청북도 청주시 상당구 가덕면 상대리 229-1
물건용도	상가
토지면적	9,144.66㎡(2,766.26평)
건물면적	112.80㎡(34.12평)
사건번호	2025타경641
감정평가액	1,891,327,249원
최저입찰가	(24%) 454,107,000원
입 찰 일	2026.02.12(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	상대리 229-1	전	301㎡ (91.05평)
	상대리 229-2	도로	658.66㎡ (199.24평) 138278분의 78381 지분
	상대리 230	답	227㎡ (68.67평)
	상대리 230-1	답	11㎡ (3.33평)
	상대리 232-3	전	650㎡ (196.63평)
	상대리 232-4	대	1052㎡ (318.23평)
	상대리 232-5	임야	1784㎡ (539.66평)
	상대리 232-14	임야	6㎡ (1.82평)
	상대리 232-16	대	1945㎡ (588.36평)
	상대리 232-17	대	556㎡ (168.19평)
	상대리 232-19	임야	1442㎡ (436.21평)
	상대리 233	목장용지	312㎡ (94.38평)
	상대리 233-1	답	79㎡ (23.90평)
	상대리 233-2	답	121㎡ (36.60평)
건물	상대리 232-4	단층 제1종근린생활시설 경량철골구조	65.76㎡ (19.89평)
건물	상대리 232-4	단층 제1종근린생활시설 경량철골구조	23.52㎡ (7.11평)
제시외건물	상대리 232-4	제1종 근린생활시설	23.52 ㎡(7.11평) 포함

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년5월26일	소유권
2020년5월26일	근저당권	2,275,000,000원
2020년5월26일	지상권
2022년6월30일	근저당권	700,000,000원
2025년2월12일	임의경매
2025년2월21일	압류
2025년5월16일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년12월21일	소유권
2022년4월22일	근저당권	2,275,000,000원
2022년6월30일	근저당권	700,000,000원
2024년9월23일	압류
2025년2월12일	임의경매
2025년2월21일	압류
2025년5월16일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 최범식으로부터 공사대금 32,500,000원에 대하여 유치권 신고 있으나 그 성립여부 불분명함. 김관 식으로부터 공사대금 39,970,000원 에 대하여 유치권 신고 있으나 그 성립여부 불분명함. 목록 1,3,4,5,15,16은 농지취득자격 증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 지상에 소재하는 이동이 용이한 콘테이너 매각제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
제시외소재함 5번 목록 지상에 (1). 이동가능한 컨테이너 1동.(유치권자 최범석 소유, 점유) -. 1번, 3번

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7306)입니다.
입찰일은 2026.02.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 334일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 334일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1~6, 8~11, 13~16 : 2020.05.26. 근저당권 설정 목록 7 : 2022.04.22. 근 저당권

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사건번호 : 2025타경641 (청주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,633,288,305원원	1,662,692,720원원	72%	2.3회회
6개월	2,482,457,674원원	1,555,699,808원원	67%	2.3회회
12개월	1,729,016,114원원	981,839,404원원	60%	3.3회회

[사건번호 2025타경641] 충북 청주 상당구 상가경매 / / 4회 유찰 / 34.1평

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-12	2025타경641	[일반상가] 청주시 상당구 가덕면 상대리 [농지취득자격증명,유치권] 건물: 34.12평 토지(대지권): 2,766.26평	1,891,327,249원 454,107,000원	재진행 (4회)
	2026-01-13	2024타경3377	[일반상가] 청주시 상당구 북문로1가 42 건물: 74.70평 토지(대지권): 102.03평	2,560,541,300원 878,266,000원	유찰 (3회)