이번에 소개할 경매물건은 경남 양산시에 위치한 근린상가입니다. 최저입찰가는 12억 2451만원입니다.

경남 2층 근린상가경매> 양산시 38억 7549만원 싼 , 4회 유찰

소 재 지	경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호
물건용도	근린상가
토지면적
건물면적	1,874.34㎡(566.99평)
사건번호	2023타경7685
감정평가액	5,100,000,000원
최저입찰가	(24%) 1,224,510,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	범어리 2782-6	대지권 미등기	㎡
건물	범어리 2782-6	2 철골	1874.34㎡ (566.99평)

[위치/주위환경] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철"부산대양산캠프스역"에서 남서측 인근 메기로 광대로변에 위치하며 주위는 중심상업지역으로 각종 근린생활시설들이 밀집하게 형성되어 있고 서측은 대단위 아파트들과 초,중학교가 있는 지역으로 환경 양호한 지역입니다, [교통상황] 간선도로인 광대의 메기로에 접하여 제반 교통사정 편리합니다.
[건물구조] 철근콘크리트조 철골철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지하6층 지상20층 중 제2층 201호로서 외벽 : 징크페널 및 일부 콘크리트노출.내벽 : 콘크리트 노출.
창호 : 새시유리 아직 완공되지 않은 공사 중에 있는 건물입니다.
[이용상태] 건축허가서상 2층 201호는 제1종근린생활시설(의원)로 붙임 도면과 같이 내부로 구획되어 콘크리트로 되어 있음, [설비내역] 아직 설비내역은 없습니다.
[토지형상/이용상태] 정방형의 토지로 인접 광대인 메기로와 동고 평탄합니다.
7)인접 도로상태등 동측으로 로폭 40미터, 남측으로 로폭 20미터 북서측으로 로폭 15미터의 포장도로에 접하는 삼면획지입니다.
[토지이용계획] 중심상업지역,제1종지구단위계획구역,대로1류(폭 35m-40m)(접합),중로1류(폭20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉 [공부와의 차이] 건축법상 사용승인이 나지 않은 공사 중인 건물입니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2023년8월25일	강제경매
열 람 용	소유권
2023년8월23일	가압류	94,176,000원
2023년8월23일	가압류	141,428,471원
2023년8월23일	가압류	47,088,000원
2023년8월23일	가압류	46,440,000원
2023년8월23일	가압류	88,922,200원
2023년8월23일	가압류	47,088,000원
2023년8월23일	가압류	47,088,000원
2023년8월23일	가압류	94,693,000원
2023년8월23일	가압류	47,088,000원
2023년8월23일	가압류	47,088,000원
2023년8월23일	가압류	46,440,000원
2023년8월23일	가압류	46,440,000원
2023년8월23일	가압류	47,088,000원
2023년9월22일	가압류	156,072,002원
2023년10월23일	가압류	177,871,680원
2023년10월25일	가압류	633,353,760원
2023년10월27일	가압류	402,054,720원
2023년10월30일	가압류	209,384,210원
2023년10월30일	가압류	313,322,680원
2023년10월31일	가압류	324,754,020원
2023년10월31일	가압류	185,693,710원
2023년10월31일	가압류	258,540,530원
2023년10월31일	가압류	382,650,880원
2023년11월3일	가압류	445,885,720원
2023년11월6일	가압류	451,880,260원
2023년11월7일	가압류	477,797,760원
2023년11월7일	가압류	688,372,600원
2023년11월8일	가압류	459,880,320원
2023년11월8일	가압류	421,915,140원
2023년11월9일	가압류	477,677,760원
2023년11월9일	가압류	435,885,720원
2023년11월13일	가압류	395,077,920원
2023년11월14일	가압류	554,021,973원
2023년11월14일	가압류	435,886,720원
2023년11월24일	가압류	371,459,740원
2023년11월27일	(1)가압류	130,076,862원
2023년11월27일	(2)가압류	180,662,960원
2023년11월27일	(3)가압류	371,373,560원
2023년11월27일	(1)가압류	192,636,772원
2023년11월27일	(2)가압류	818,152,838원
2023년11월27일	가압류	177,314,670원
2025년2월24일	가압류	7,574,917,504원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 공정률 75%정도임. 2. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건 부동산은 양산시 물금읍 범어리에 소재하는 부동산이며, 현황은 외부 골조공사만 완성되었으며, 내부는 공사 진행중으로 확인되었음. 2

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 5,100,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 1,101,420,263원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 842일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 842일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.08.23.가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 중심상업지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 지하철. 간선도로. 철근콘크리트조. 철골철근콘크리트조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

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사건번호 : 2023타경7685 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	274,285,714원원	88,855,171원원	36%	3.6회회
6개월	310,657,556원원	136,823,382원원	46%	3회회
12개월	304,019,427원원	138,921,433원원	48%	2.8회회

경남 2층 근린상가경매> 양산시 38억 7549만원 싼 , 4회 유찰

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경39	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 15.79평 토지(대지권): 8.77평	1,140,000,000원 1,140,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 13.56평 토지(대지권): 7.53평	921,000,000원 644,700,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 12.99평 토지(대지권): 7.21평	882,000,000원 617,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 12.39평 토지(대지권): 6.88평	842,000,000원 589,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 11.75평 토지(대지권): 6.52평	798,000,000원 558,600,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 11.07평 토지(대지권): 6.15평	752,000,000원 526,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 10.35평 토지(대지권): 5.75평	808,000,000원 565,600,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 11.86평 토지(대지권): 6.59평	886,000,000원 620,200,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 11.86평 토지(대지권): 6.59평	773,000,000원 541,100,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9534	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 11.86평 토지(대지권): 6.59평	773,000,000원 541,100,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경9237	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-11 센텀시티프라자 건물: 19.36평 토지(대지권): 10.01평	590,000,000원 413,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경10142	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 건물: 29.24평 토지(대지권): 5.49평	1,054,000,000원 737,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경109090	[근린상가]경상남도 양산시 덕계동 718-45 웅상프라자 [유치권] 건물: 710.24평 토지(대지권): 168.04평	1,661,000,000원 1,162,700,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경120325	[근린상가]경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 건물: 12.73평 토지(대지권): 7.07평	1,030,000,000원 721,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경11838	[근린상가] 양산시 덕계동 745 3층301호 건물: 55.45평 토지(대지권): 18.98평	705,000,000원 493,500,000원	유찰 (1회)