강서구 화곡동의 다가구주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 첫 입찰되어 27억 9578만원까지 떨어졌습니다.

서울시 다가구주택경매 | 강서구 화곡동 869-41 다가구주택 경매 요점정리

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 869-41
물건용도	다가구주택
토지면적	195.40㎡(59.11평)
건물면적	530.10㎡(160.36평)
사건번호	2024타경135117
감정평가액	2,795,781,280원
최저입찰가	(100%) 2,795,781,280원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화곡동 869-41	대	195.4㎡ (59.11평)
건물	화곡동 869-41	지1층 주택 철근콘크리트구조	89.8㎡ (27.16평)
	화곡동 869-41	1층 주택 철근콘크리트구조	96.24㎡ (29.11평)
	화곡동 869-41	2층 주택 철근콘크리트구조	102.51㎡ (31.01평)
	화곡동 869-41	3층 주택 철근콘크리트구조	102.51㎡ (31.01평)
	화곡동 869-41	4층 주택 철근콘크리트구조	49.26㎡ (14.90평)
제시외건물	곰달래로33길 26	주택의 일부	3.1 ㎡(0.94평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	1.7 ㎡(0.51평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	2.2 ㎡(0.67평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	3.1 ㎡(0.94평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	3.1 ㎡(0.94평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	1.7 ㎡(0.51평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	2.2 ㎡(0.67평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	3.1 ㎡(0.94평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	3.1 ㎡(0.94평) 포함
	곰달래로33길 26	주택의 일부	52 ㎡(15.73평) 포함
	곰달래로33길 26	계단실	11.48 ㎡(3.47평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남서측에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 다중주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.
3)형태 및 이용상태 세장형의 토지로 다중주택 및 근린생활시설 건부지임.
4)인접 도로상태 서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 원추표면구역(원추표면)＜공 항시설법＞, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관 한 법률＞, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권 정비계획법＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대내역은 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.
[이용상태] 지1층: 원룸 5개(B01-B05), 계단실 1층: 원룸 4개호(101-104), 계단실, 보일러실 2층: 원룸 6개호(201-206), 계단실, 보일러실 3층: 원룸 6개호(301-306), 계단실, 보일러실 4층: 원룸 6개호(401-406), 계단실, 보일러실 옥탑: 계단실.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 후면 건물개황도와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㅍ)이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 후면 건물개황도와 같이 본건 중 1층은 건축물대장상 용도 근린생활시설(사무소)와 공용 홀이나 현황 4개호(101호-104호)의 원룸형 주거용의 구조로 이용중이고, 4층은 건축물대 장상 용도 다중주택1실과 공용취사장이나, 현황 제시외건물을 포함하여 6개호(401-406호)
의 원룸형 주거용의 구조로 이용중임. [참고사항] 임대내역은 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2021년5월27일	소유권
2021년5월27일	근저당권	960,000,000원
2021년5월27일	근저당권	960,000,000원
2021년5월27일	근저당권	960,000,000원
2021년5월27일	근저당권	960,000,000원
2021년5월27일	근저당권	960,000,000원
2021년5월27일	근저당권	960,000,000원
2021년8월27일	근저당권	684,000,000원
2021년8월27일	근저당권	684,000,000원
2021년8월27일	근저당권	684,000,000원
2021년8월27일	근저당권	684,000,000원
2021년8월27일	근저당권	684,000,000원
2021년8월27일	근저당권	684,000,000원
2024년7월22일	가압류	33,132,567원
2024년9월13일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월8일	소유권
2022년4월8일	근저당권	960,000,000원
2022년4월8일	근저당권	684,000,000원
2024년1월8일	압류
2024년5월31일	임차권설정	120,000,000원
2024년6월10일	임차권설정	120,000,000원
2024년6월17일	임차권설정	130,000,000원
2024년6월27일	임차권설정	130,000,000원
2024년8월14일	임차권설정	125,000,000원
2024년8월30일	임차권설정	120,000,000원
2024년9월13일	임의경매
2024년10월7일	(1)임차권설정	50,000,000원
2024년10월7일	(2)임차권설정	80,000,000원
2024년10월14일	임차권설정	110,000,000원
2024년10월17일	(1)임차권설정	100,000,000원
2024년10월17일	(2)임차권설정	110,000,000원
2024년10월18일	임차권설정	60,000,000원
2024년10월21일	임차권설정	100,000,000원
2024년11월25일	임차권설정	100,000,000원
2025년1월13일	압류
2025년3월12일	임차권설정	110,000,000원
2025년3월24일	임차권설정	10,000,000원
2025년4월1일	임차권설정	130,000,000원
2025년4월16일	임차권설정	70,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 위반건축물(4층 무단증축 52㎡). 3. 이행강제금 납부 내역 및 원상회복 의무는 관할 구청에 문의.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1. 토지 대부분은 목록2. 건물의 대지로 보이나 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함 이 사건 건물은 4층~2층 각 6세대, 1층 4세대, 지층 5세대로 구성되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 449일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 449일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 토지 2021. 5. 27. 근저당권 설정 건물 2022. 4. 8. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경135117 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	987,181,390원원	702,000,000원원	71%	3회회
12개월	572,090,695원원	415,003,885원원	76%	2회회

서울시 다가구주택경매 | 강서구 화곡동 869-41 다가구주택 경매 요점정리

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-10	2024타경139379	[다가구] 강서구 공항동 664-6 건물: 149.81평 토지(대지권): 51.30평	1,977,130,240원 1,977,130,240원	재진행 (0회)
	2025-12-16	2024타경146704	[다가구] 강서구 화곡동 1132-5 건물: 208.94평 토지(대지권): 79.26평	3,289,369,400원 2,631,496,000원	유찰 (1회)
	2026-01-28	2024타경136721	[다가구] 강서구 화곡동 46-314 건물: 144.69평 토지(대지권): 49.91평	1,876,688,880원 1,201,081,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경116703	[다가구] 강서구 화곡동 457-24 건물: 150.99평 토지(대지권): 65.49평	2,545,592,800원 1,303,343,000원	유찰 (3회)
	2025-12-16	2024타경135117	[다가구] 강서구 화곡동 869-41 건물: 160.36평 토지(대지권): 59.11평	2,795,781,280원 2,795,781,280원	재진행 (0회)