감정가 18억 4348만원, 2회 유찰된 서울시 관악구 신림동 상가주택의 최저입찰가는 11억 7982만원입니다.

관악구 신림동 18억 4348만원 상가주택 경매로 6억 6365만원 싸게 사는 방법?

"더불어 으뜸 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 610-104
물건용도	상가주택
토지면적	165.00㎡(49.91평)
건물면적	409.43㎡(123.85평)
사건번호	2024타경111481
감정평가액	1,843,477,180원
최저입찰가	(64%) 1,179,824,000원
입 찰 일	2025.10.01(수) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신림동 610-104	대	165㎡ (49.91평)
건물	신림동 610-104	지1층 주택 철근콘크리트구조	90.4㎡ (27.35평)
	신림동 610-104	1층 주택 철근콘크리트구조	55.65㎡ (16.83평)
	신림동 610-104	2층 주택 철근콘크리트구조	74.85㎡ (22.64평)
	신림동 610-104	3층 주택 철근콘크리트구조	74.85㎡ (22.64평)
	신림동 610-104	4층 사무소 철근콘크리트구조	58.72㎡ (17.76평)
	신림동 610-104	5층 사무소 철근콘크리트구조	45.36㎡ (13.72평)
제시외건물	법원단지7길 11	계단실	9.6 ㎡(2.90평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 및 단독주택 등이 밀집한 기존 주거지대임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 대체로 세장형의 토지로 주택 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교 육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호 법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물로, (사용승인일 2023.03.07)
외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 건축물대장 상 용도는 지1층-3층 다중주택, 4층-5층 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 -.
[공부와의 차이] 실지조사 당시 건물 4층과 5층의 용도는 일반건축물대장 기준 제2종근린생활시설(사무소)과 달리 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 보여 외부관찰로 볼 때 건축물현황도의 내부구조와 현황이 상이할 것으로 보임. [참고사항] 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월24일	소유권
2022년7월21일	근저당권	1,696,800,000원
2022년7월21일	지상권
2024년3월5일	가압류	12,395,878원
2024년3월18일	가압류	8,000,000원
2024년4월5일	가압류	120,710,461원
2024년6월12일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년4월17일	소유권
2023년4월17일	근저당권	1,696,800,000원
2024년3월5일	가압류	12,395,878원
2024년3월18일	가압류	8,000,000원
2024년4월5일	가압류	120,710,461원
2024년6월12일	임의경매
2024년8월13일	임차권설정	70,000,000원
2025년4월17일	임차권설정	50,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
1층부터 4층까지 각 층 세개호가 있으며, 5층에는 501호만 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 3485-3244)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 589일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 589일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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사건번호 : 2024타경111481 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,704,088,330원원	1,155,744,500원원	68%	2.5회회
6개월	1,850,063,532원원	1,548,419,800원원	83%	1.6회회
12개월	1,850,063,532원원	1,548,419,800원원	83%	1.6회회

관악구 신림동 18억 4348만원 상가주택 경매로 6억 6365만원 싸게 사는 방법?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-11	2024타경110709	[근린주택] 관악구 봉천동 972-24 건물: 112.37평 토지(대지권): 36.51평	2,342,120,000원 1,873,696,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2024타경122665	[근린주택] 관악구 신림동 231-24 건물: 124.43평 토지(대지권): 52.03평	1,945,275,300원 1,556,220,000원	유찰 (1회)
	2026-02-11	2024타경4200	[근린주택] 관악구 신림동 545-34 건물: 126.16평 토지(대지권): 45.19평	2,274,922,480원 1,819,938,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경274	[근린주택] 관악구 신림동 254-249 건물: 76.96평 토지(대지권): 62.01평	1,458,524,870원 597,411,000원	유찰 (4회)
	2026-02-11	2024타경4675	[근린주택] 관악구 신림동 255-154 건물: 83.53평 토지(대지권): 42.96평	920,047,560원 301,481,000원	유찰 (5회)
	2026-01-21	2024타경118925	[근린주택] 관악구 봉천동 672-23 건물: 148.93평 토지(대지권): 61.11평	2,356,709,150원 2,356,709,150원	재진행 (0회)
	2026-02-10	2024타경117724	[근린주택] 관악구 신림동 1564-67 건물: 190.93평 토지(대지권): 60.80평	2,354,392,640원 1,883,514,000원	유찰 (1회)
	2026-01-22	2024타경114602	[근린주택] 관악구 신림동 467-25 건물: 142.38평 토지(대지권): 51.09평	2,903,041,920원 1,857,947,000원	유찰 (2회)