소 재 지	경상남도 의령군 의령읍 무전리 481
물건용도	토지 전
토지면적	300.00㎡(90.75평)
건물면적
사건번호	2023타경3335
감정평가액	23,236,000원
최저입찰가	(64%) 14,871,000원
입 찰 일	2025.07.03(목) 10:00

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1394736

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	무전리 481	대	53㎡ (16.03평) 514분의 53 지분
토지	무전리 482-3	전	247㎡ (74.72평)

[위치/주위환경] 일련번호 1 토지:본건은 경상남도 함안군 군북면 수곡리 소재 "안마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가용주택 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
일련번호 2,3 토지:본건은 경상남도 의령군 의령읍 무전리 소재 "무상마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가용주택 및 농경지 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 일련번호 1토지:본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.
일련번호 2,3토지:본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1토지::부정형의 토지로서 지면은 남측으로 하향 완경사 지세이며 "전 및 일부 도로" 로 이용중임 일련번호 2토지:부정형의 토지로서 남서측 인근와는 대체로 평탄하며 북동측 경계로 석축이 형성되어 있으며 "단독주택" 부지로 이용중임.
일련번호 3토지:부정형의 토지로서 남측 인근 도로 보다는 다소 고지이며 "전(휴경지) 상태임.
4)인접 도로상태 일련번호 1토지:서측으로 노폭 약 3-4미터 세멘포장도로와 접함.
일련번호 2토지:지적도상 맹지이나 인접필지에 진입로가 개설되어 있음.
일련번호 3토지: 지적도상 남동측으로 도로와 접하나 고저차이로 직접적인 출입은 불가능한 상태임.
[토지이용계획] 일련번호 1토지:계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한700m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 일련번호 2토지:계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 일련번호 3토지:계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종 제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 본건 일련번호 1토지 일부는 "도로"인바 그 불리한 정도를 감안하여 평가하였음.
[참고사항] 1) 임대관계:미상임. 2) 기 타: 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항 참조".

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년10월13일	소유권
2022년11월17일	근저당권	75,000,000원
2023년7월17일	가압류	15,312,492원
2023년7월24일	가압류	304,967,539원
2023년11월6일	압류
2023년11월14일	임의경매
2023년11월22일	가압류	10,000,000원
2024년1월9일	가압류	19,518,493원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록2. 지분매각. 목록3. 농지취득자격증명 필요(미제출시보증금몰수). 목록2. 제시외 건물 매각제외(법정지상권 성립여부 불분명함). 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 단 독주택부지로 이용중임. 목록3. 지적도상 남동측으로 도로와 접하나 고저차이로 직접적인 출입은 불가능함. 전(휴경지)으로 이용중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.현`전(휴경지) 및 일부 도로`으로 이용중임. 본건2.현`대`로 이용중이며 위지상 제시외건물 (ㄱ)벽돌조 슬래브지붕 단층주택[공유지분자(최현우) 소유] (ㄴ)조적조 슬래부지붕 단층 보일러실[공유지분자(최현우) 소유] (ㄷ)목조 및 블록조 강판지붕 단층 주택[공유지분자(최현우) 소유] (ㄹ)블록조 판넬지붕 단층 창고[공유지분자(최현우) 소유] (ㅁ)경량철골조 판넬지붕 단층 주택 (ㅂ)조적조 판넬지붕 단층 다용도실 (ㅅ)경량철골조 판넬지붕 단층 가추 (ㅇ)조립식 판넬지붕 단층 보일러실 소재함. 본건3.현`전(휴경지)`로 이용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055) 240-9415)입니다.
입찰일은 2025.07.03입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 597일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 597일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량접근이 가능.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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사건번호 : 2023타경3335 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	129,261,000원원	85,235,000원원	66%	2회회
6개월	129,261,000원원	85,235,000원원	66%	2회회
12개월	129,261,000원원	85,235,000원원	66%	2회회

감정 2324만원 → 최저 1487만원!! 의령읍 토지 전 경매 해설해 볼께요. (토지 90.8평)

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1394736

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경104792	[전] 의령군 의령읍 동동리 1202-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 26.02평	5,332,000원 5,332,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경104792	[전] 의령군 의령읍 동동리 1162-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4.92평	276,250원 193,375원	신건 (0회)
	2025-07-03	2024타경103249	[전] 의령군 정곡면 가현리 380 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 169.55평	23,204,700원 23,204,700원	신건 (0회)
	2025-07-31	2024타경105511	[전] 의령군 낙서면 율산리 113 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 134.92평	8,028,000원 6,422,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경104297	[전] 의령군 궁류면 다현리 249-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 156.39평	12,107,350원 7,749,000원	유찰 (2회)
	2025-07-03	2023타경3335	[전] 의령군 의령읍 무전리 481 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 90.75평	23,236,000원 14,871,000원	유찰 (2회)
	2025-07-03	2023타경102348	[전] 의령군 화정면 석천리 674-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 161.23평	16,061,000원 5,262,000원	유찰 (5회)
	2025-07-03	2023타경3632	[전] 의령군 유곡면 송산리 1079-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 186.04평	19,680,000원 6,449,000원	유찰 (5회)
	2025-07-10	2022타경105791	[전] 의령군 가례면 개승리 188 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 42.96평	5,964,000원 2,443,000원	유찰 (4회)