경남 김해 내덕동 52-4 답, 감정가 29억 4822만원 → 최저 12억 759만원! 답 찾는 분께 적합합니다.

감정 29억 4822만원 → 최저 12억 759만원!! 내덕동 답 낙찰가 분석 (토지 426.8평)

소 재 지	경상남도 김해시 내덕동 52-4
물건용도	답
토지면적	1,411.00㎡(426.83평)
건물면적
사건번호	2024타경500
감정평가액	2,948,218,000원
최저입찰가	(41%) 1,207,590,000원
입 찰 일	2025.09.02(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내덕동 52-4	답	758㎡ (229.30평)
토지	내덕동 52-12	답	653㎡ (197.53평)

[위치/주위환경] 기호 1-2) 경상남도 김해시 내덕동 소재"김해내덕지구"내에 위치하며, 주위는 주거 및 주상나지, 상업나지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 기호 1), 2) : 환지계획예정지지정도상 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호 1), 2) : 환지계획예정지지정도상 사다리형 평지의 토지로서, 환지예정지임.
4)인접 도로상태 기호 1), 2) : 환지계획예정지지정도상 남서측으로 도로가 소재함.
[토지이용계획] 기호 1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(2017-06-
14)(저촉), 완충녹지(2017-06-14)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도시개발구역＜도시개발법＞ 기호 2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(2017-06-
14)(저촉), 어린이공원(2017-06-14)(저촉), 완충녹지(2017-06-14)(저촉), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도시개발구역＜도시개발법＞ 6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미 상 임.
기타 : 1)본 건 토지는 내덕지구도시개발사업구역내의 환지예정지로서 내덕동 52-4, 52-12, 52-1 번지 3필지가 편입된 환지예정지로서, 평가필지인 내덕동 52-4, 52-12번지의 위치 및 경계 확인이 불가능하여 전체를 기준으로 가격을 산정하여 면적 및 위치확인은 내덕지구도시개발 사업조합에서 발급한 환지예정지지정 변경조서 및 환지예정지도로 확인하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.
2) 본 건 기호 1), 2)의 원지번(내덕동 52-4, 52-12)은 토지이용계획확인서상 용도지역은 제1종일반주거지역이나, 환지계획(예정지지정)도 상 용도지역은 준주거지역인 바, 환지계획 (예정지정)도상 용도지역을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.
3) 본 건 기호 1), 2)토지는 공부상 지목은‘답’이나, 환지예정지로서‘주차장’으로 사정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.
4) 본 건 기호 1), 2)토지는 토지이용계획확인서상 소로2류에 저촉되는 공법상 제한이 있으나, 이는 대상토지를 포함한 인근 지역에 도시개발구역이 지정됨에 따른 것으로서, 해당 도시개발구역내 가치형성요인의 차이는 없는 것으로 판단하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.
5) 본 건 토지는 권리면적(1,619.9㎡)이 환지면적(1,607.1㎡)보다 큰 경우로서 평가목적을 고려하여 권리면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년10월26일	소유권
2019년4월15일	지상권
2020년11월13일	(1)근저당권설정	1,080,000,000원
2020년11월13일	(2)근저당권설정	834,000,000원
2021년6월15일	근저당권	360,000,000원
2023년12월27일	가압류	295,850,477원
2024년1월26일	임의경매
2024년3월13일	가압류	363,014,769원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 농지취득자격증명 불요. - 공부상 답이나, 현황 나대지이며 환지예정지로서 지번은 김해시 내덕지구 21블록 1롯트임. 환지계획(예정지지정)도상 용도지 역은 준주거지역, 환지예정이용상황은 주차장으로, 이에 따라 감정평가 함. 환지예정지변경조서상 권리면적은 1,619.9㎡, 환지 면적은 1,607.1㎡로, 권리면적 기준으로 감정평가 함. -내덕동 52-1번지 포함 본 건 토지와 3필지가 편입된 환지예정지로 위치 및 경계 확인이 불가능하여 전체를 기준으로 가격을 산정하였으며 면적 및 위치 확인은 내덕지구도시개발사업조합에서 발급한 환지예정지지정 변경조서 및 환지예정지도로 확인하 여 감정평가 함. -등기된 지상권은 담보가치 보전을 위한 지상권으로 본 사건 낙찰시 말소 진행 예정이라는 보정서를 2024.12.31.자로 제출함. -환지 전 부동산의 표시 : 경상남도 김해시 내덕동 52-4, 경상남도 김해시 내덕동 52-4 (환지 후 부동산의 표시 : 경상남도 김해시 내덕동 805-11, 주차장) -박경중 소유의 지분경매임.(2025.08.08. 정정 ·변경)

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건 기호1,2 토지는 `환지예정지변경조서` 발급 확인 결과 `김해 내덕지구 21블록1롯트`이며, 현 `나대지`임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.09.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,948,218,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 965,790,419원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 653일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 653일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.11.13 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 주차장.

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사건번호 : 2024타경500 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,410,673,202원원	1,807,407,207원원	65%	2.7회회
6개월	2,016,208,193원원	1,457,082,715원원	64%	2.8회회
12개월	2,036,206,535원원	1,440,748,199원원	64%	2.8회회

감정 29억 4822만원 → 최저 12억 759만원!! 내덕동 답 낙찰가 분석 (토지 426.8평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-20	2025타경11169	[답] 김해시 주촌면 선지리 514 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 152.76평	175,763,000원 175,763,000원	신건 (0회)
	2025-11-20	2025타경11169	[답] 김해시 주촌면 선지리 487-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4.54평	4,560,000원 4,560,000원	신건 (0회)
	2025-11-20	2025타경10948	[답] 김해시 신문동 146-5 토지(대지권): 908.11평	1,982,122,000원 1,982,122,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경332	[답] 김해시 주촌면 덕암리 38-7 토지(대지권): 59.90평	79,794,000원 79,794,000원	신건 (0회)
	2025-11-21	2024타경113635	[답] 김해시 진례면 산본리 278 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 612.87평	544,994,000원 435,995,000원	유찰 (1회)
	2025-11-21	2024타경104525	[답] 김해시 응달동 754-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 389.92평	663,984,000원 531,187,000원	유찰 (1회)
	2025-11-21	2024타경6461	[답] 김해시 대동면 조눌리 159-15 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,121.97평	1,294,441,000원 1,035,552,000원	유찰 (1회)
	2025-11-20	2024타경7617	[답] 김해시 한림면 용덕리 521-8 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 450.42평	218,883,000원 175,106,400원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2025타경101	[답] 김해시 한림면 가동리 327-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 262.87평	133,350,000원 85,344,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경7310	[답] 김해시 대동면 예안리 1180-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,032.43평	687,207,120원 439,812,000원	유찰 (2회)
	2025-11-20	2024타경7242	[답] 김해시 진영읍 좌곤리 262-17 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 263.63평	93,784,000원 60,021,800원	유찰 (2회)
	2025-11-20	2024타경7242	[답] 김해시 진영읍 좌곤리 262-13 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 212.36평	89,856,000원 57,507,800원	유찰 (2회)
	2025-11-19	2024타경110834	[답] 김해시 진영읍 여래리 666-1 토지(대지권): 651.59평	6,289,680,000원 4,025,395,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경6737	[답] 김해시 진례면 고모리 875 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 401.12평	334,152,000원 213,856,000원	유찰 (2회)
	2025-11-21	2024타경111547	[답] 김해시 한림면 금곡리 382-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 351.20평	126,549,000원 80,991,400원	유찰 (2회)