이번에 소개할 경매물건은 전남 구례군에 위치한 단독주택입니다. 최저입찰가는 5336만원입니다.

구례군 토지면 1억 4888만원 단독주택 경매로 9552만원 싸게 사는 방법?

소 재 지	전라남도 구례군 토지면 내서리 159
물건용도	단독주택
토지면적	370.00㎡(111.93평)
건물면적	167.81㎡(50.76평)
사건번호	2024타경3616
감정평가액	148,882,100원
최저입찰가	(36%) 53,359,000원
입 찰 일	2025.10.20(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내서리 159	대지	370㎡ (111.93평)
건물	내서리 159	단층 주택 목조	47.57㎡ (14.39평)
건물	내서리 159	단층 황토방, 다용도실, 창고 목조	64.54㎡ (19.52평)
제시외건물	내서리 159	화장실	3.6 ㎡(1.09평) 포함
	내서리 159	주택일부	7.7 ㎡(2.33평) 포함
	내서리 159	주택일부	20.8 ㎡(6.29평) 포함
	내서리 159	다용도실	23.6 ㎡(7.14평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 구례군 토지면 내서리 소재 "원기마을" 내에 위치하고, 주변은 단독주택, 나지 등이 소재하는 순수농촌지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교 통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지로서 주거용건물부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 동측으로 노폭 3-4m의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 자연취락지구(내서-4), 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)＜가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층 화장실, 2.8×3 ≒ 3.6㎡ ㄴ) 조적조 강판지붕 단층 주택일부, 5.5×1.4 ≒ 7.7㎡ ㄷ) 목조 강판지붕 단층 주택일부, 2.6×5.6 + 2.1×3.0 ≒ 20.8㎡ ㄹ) 경량철골조 슬레이트 위 함석지붕 단층 다용도실, 1.7×6.0 + 1.7×7.9 ≒ 23.6㎡ [공부와의 차이] --
[참고사항] --
[건물구조] 일련번호 2-가)는 목조 강판지붕, 2-나)는 목조 함석지붕 단층건물로서 외벽 : 목재 및 황토 마감 내벽 : 벽지, 인테리어 등 창호 : 목재창, 새시창임 [이용상태] 일련번호 2-가) : 주택 일련번호 2-나) : 황토방, 다용도실, 창고 등으로 이용중임.
[설비내역] 일련번호 2-가), 2-나) : 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별지 "토지감정평가요항표" 참조 [공부와의 차이] 일련번호 2-가)는 공부상 목조 스레트지붕이나 현황 목조 강판지붕임.
일련번호 2-나)는 공부상 목조 스레트지붕이나 현황 목조 함석지붕임. [참고사항] --

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년7월22일	소유권
2018년5월4일	근저당권	54,000,000원
2023년6월16일	가압류	11,541,312원
2023년7월12일	가압류	19,369,048원
2023년8월24일	가압류	28,740,000원
2024년1월5일	가압류	42,500,000원
2024년5월20일	가압류	8,412,931원
2024년6월12일	가압류	22,444,523원
2024년7월29일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년7월22일	소유권
2018년5월4일	근저당권	54,000,000원
2023년6월16일	가압류	11,541,312원
2023년7월12일	가압류	19,369,048원
2023년8월24일	가압류	28,740,000원
2024년1월5일	가압류	42,500,000원
2024년5월20일	가압류	8,412,931원
2024년6월12일	가압류	22,444,523원
2024년7월29일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 공부상 목조 스레트 지붕 단층 주택이나 현황은 목조 강판지붕임 4. 공부상 목조 스레트 지붕 단층 제1종근린생활시설이나 현황은 목조 함석지붕임

[부동산 현황조사서 비고란]
1-1. 본건 1,2는 전라남도 구례군 토지면 내서리 원기마을에 소재한 토지, 건물로서, 주변은 대부분 농가주택과 오토캠핑장, 피아골계곡으로 형성되어 있음. 1-2. 집마당에 나뭇가지와 풀이 우거져 있는 것

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 148,882,100원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 46,022,072원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 520일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 520일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.5.4.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 간선도로. 판넬지붕. 철골조.

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사건번호 : 2024타경3616 (광주지방법원 순천지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	227,595,600원원	102,000,000원원	45%	3회회
6개월	119,059,210원원	56,700,000원원	77%	1.5회회
12개월	119,059,210원원	56,700,000원원	77%	1.5회회

구례군 토지면 1억 4888만원 단독주택 경매로 9552만원 싸게 사는 방법?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-02	2025타경51947	[주택] 구례군 마산면 냉천리 622 건물: 61.03평 토지(대지권): 196.93평	124,860,100원 87,402,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경425	[주택] 구례군 산동면 원촌리 239 건물: 41.32평 토지(대지권): 109.51평	91,903,200원 64,332,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경62370	[주택]전라남도 구례군 토지면 오미리 1-1 건물: 74.46평 토지(대지권): 132.80평	129,875,480원 72,730,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경364	[주택] 구례군 문척면 월전리 830-11 건물: 24.99평 토지(대지권): 196.02평	99,321,800원 55,620,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경63212	[주택] 구례군 구례읍 봉북리 315-1 건물: 21.44평 토지(대지권): 140.97평	150,570,000원 67,455,000원	유찰 (3회)
	2026-02-02	2025타경404	[주택] 구례군 산동면 좌사리 971-2 건물: 73.53평 토지(대지권): 212.96평	225,707,400원 126,396,000원	재진행 (2회)