감정가 16억 6993만원, 1회 유찰된 경기 남양주 별내동 근린주택의 최저입찰가는 11억 6895만원입니다.

남양주 별내동 근린주택 경매 요약합니다. (건물 166.0평, 토지 76.7평)

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 남양주시 별내동 887
물건용도	근린주택
토지면적	253.60㎡(76.71평)
건물면적	548.63㎡(165.96평)
사건번호	2024타경709
감정평가액	1,669,930,000원
최저입찰가	(70%) 1,168,951,000원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:30

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	별내동 887	대지	253.6㎡ (76.71평)
건물	별내동 887	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	118.98㎡ (35.99평)
	별내동 887	2층 다가구 철근콘크리트구조	124.02㎡ (37.52평)
	별내동 887	3층 다가구 철근콘크리트구조	116.7㎡ (35.30평)
	별내동 887	4층 다가구 철근콘크리트구조	120.22㎡ (36.37평)
제시외건물	송산로339번길 41-43	다락	68.71 ㎡(20.78평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "세종포천고속도로 남별내 TG" 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 주상복합용 건물, 단독주택, 임야, 창고 등이 소재하는 별내택지구내 지역 임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 동측인근 송산로를 통과하는 노선버스 이용이 가능하며 세종포천고속도로 남별내 TG 이용이 가능함.
3)형태 및 이용상태 대체로 정방형에서 가각이 정리된 부정형상으로, 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1:887번지) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발지구(별내지구)＜택지개발촉진법＞ 기호(1:887-8번지): 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-04-02)(접합), 일반철도(진접선)
가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경 보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발지구(별내지구)＜택지개발촉진법＞임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 [공부와의 차이] 본건 토지의 등기사항전부증명서상의 편적은 253.6㎡ 이나, 토지대장의 면적은 별내동 887번지(234.8㎡)와 별내동887-8번지(18.8㎡)로 분할되어 있음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : -
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 2017.08.29.에 사용승인되었으며 외벽 : 석재판넬 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호임.
[이용상태] 1층 : 근린생활시설 2층 : 다가구주택-3가구 3층 : 다가구주택-2가구 4층 : 다가구주택-2가구로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비 등 갖추어져 있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물 ㉠ : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 다락(401호, 402호)이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : ①토지대장은 분할되었으나, 일반건축물대장상의 대지면적은 253.6㎡ (토지등기사항전부증명서 면적과 동일)임.
②본건의 내부는 폐문 및 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰 및 일반건축물대장의 현황도면 등을 근거로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. ③본건 일반건축물대장 건축물현황도에 의하면, 4층 위에 401호 및 402호의 다락이 존재 하여 제시외건물로 평가하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년12월7일	소유권
2016년12월7일	근저당권	468,000,000원
2019년5월8일	지상권
2020년3월26일	근저당권	195,000,000원
2020년11월24일	근저당권	120,000,000원
2022년9월13일	근저당권	270,000,000원
2023년11월16일	가압류	50,000,000원
2024년1월23일	압류
2024년2월6일	임의경매
2024년4월9일	가압류	16,984,012원
2024년6월4일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년9월7일	소유권
2017년9월13일	근저당권	468,000,000원
2020년3월26일	근저당권	195,000,000원
2020년11월24일	근저당권	120,000,000원
2022년9월13일	근저당권	270,000,000원
2023년11월16일	가압류	50,000,000원
2024년1월23일	압류
2024년2월1일	임차권설정	180,000,000원
2024년2월6일	임의경매
2024년3월11일	임차권설정	120,000,000원
2024년4월9일	가압류	16,984,012원
2024년7월18일	임차권설정	200,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1 토지의 을구 14번 구분지상권설정등기(2019. 5. 8. 접수 제44796호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1 등기사항전부증명서상 면적은 253.6㎡ 이나, 토지대장의 면적은 별내동 887번지(234.8㎡)와 별내동 887-8번지(18.8㎡) 로 분할되어 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1. -지목은 대지이고 현황은 목록 2. 건물의 부지, 주차장, 진입도로 등의 용도로 사용되고 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 2. -공부상 표시는 철근콘크리트조 4층 단독주택이나 현황은 1층은 상가, 2층 3세대, 3, 4층 각 2세대의 다세대주택임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4427)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,669,930,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 408,386,077원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 656일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 656일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [토지] 2016.12.07. 근저당권 설정 [건물] 2017.09.13. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 철근콘크리트구조. 철근콘크리트조. 도시가스.

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사건번호 : 2024타경709 (의정부지방법원 남양주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	527,407,960원원	382,417,000원원	74%	1.5회회
12개월	527,407,960원원	382,417,000원원	74%	1.5회회

남양주 별내동 근린주택 경매 요약합니다. (건물 166.0평, 토지 76.7평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2024타경84011	[근린주택] 남양주시 화도읍 마석우리 374 건물: 105.78평 토지(대지권): 189.97평	1,280,058,960원 896,041,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경85786	[근린주택] 남양주시 진접읍 금곡리 1027-7 건물: 57.84평 토지(대지권): 62.92평	973,216,000원 681,251,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2024타경709	[근린주택] 남양주시 별내동 887 건물: 165.96평 토지(대지권): 76.71평	1,669,930,000원 1,168,951,000원	유찰 (1회)