소 재 지	경기도 포천시 영북면 운천리 50-11
물건용도	모텔
토지면적	2,999.00㎡(907.20평)
건물면적	3,335.30㎡(1,008.93평)
사건번호	2024타경72427
감정평가액	3,786,675,000원
최저입찰가	(100%) 3,786,675,000원
입 찰 일	2025.07.09(수) 10:30

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1374381

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	운천리 50-11	대	2185㎡ (660.96평)
토지	운천리 51-3	대	814㎡ (246.24평)
건물	산정호수로 188	1층 근린생활시설	788.40㎡ (238.49평)
	산정호수로 188	2층 숙박시설	788.40㎡ (238.49평)
	산정호수로 188	3층 숙박시설	788.40㎡ (238.49평)
	산정호수로 188	지층 근린생활시설	788.40㎡ (238.49평)
제시외건물	운천리 50-11	계단실2	21.4 ㎡(6.47평) 포함
	운천리 50-11	계단실1	82.5 ㎡(24.96평) 포함
	운천리 50-11	지층일부	77.8 ㎡(23.53평) 포함
	운천리 50-11	온천공	포함
	운천리 50-11	관정	포함
	운천리 50-11	관정	포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 포천시 영북면 운천리 소재 "운천5리마을회관" 남동측에 위치하며, 인근은 농가주택, 전 및 답 등이 소재하는 지방도변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.
[이용상태] 공히 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지임.
[도로상태] 공히 북측으로 폭 약 10M의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역(경기도2청 도로철도과 문의)＜도로법＞,배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
[제시외 물건] -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 본건은 기준시점 현재 후첨 "사진용지"와 같이 휀스 및 잠금장치로 인하여 출입이 불가한 상태임.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,외벽 : 몰탈위 페인트 마감,내벽 : 내부 공사중임,창호 : 내부 공사중임.
[이용상태] 제시목록 및 관련 공부상 근린생활시설 및 숙박시설로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 내부 공사중으로 공실상태임.
[설비내역] 내부 공사중임.
[부합물/종물] -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] - 본건은 기준시점 현재 후첨 사진용지와 같이 휀스 및 잠금장치로 인하여 내부구조도 및 이 용상태는 일반건축물대장상 건축물현황도 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였으며, 실 제 내부구조 및 이용상황이 상이할 수 있으니 경매참여시 별도 확인을 요함.
- 본건중 일련번호(2)는 포천시청에 확인결과 2012년 10월 30일 용도변경(대수선)신고를 하 고 내부공사중으로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매참여시 허가사항 등의 별도 확인 을 요함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년10월5일	근저당권	1,183,000,000원
2018년10월5일	지상권
2022년4월4일	근저당권	780,000,000원
2023년11월16일	압류
2024년1월3일	가압류	32,064,000원
2024년2월7일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년10월5일	근저당권	1,183,000,000원
2022년4월4일	근저당권	780,000,000원
2023년11월16일	압류
2024년1월3일	가압류	32,064,000원
2024년2월7일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각/제시외 건물 포함하여 매각 2. 감정서상 목록 2는 2012. 10. 30. 용도변경(대수선)신고를 하고 내부공사 중으로 공실상태이며 휀스 및 잠금장치로 인하여 출입이 불가하니 경매참여시 허가사항 등의 별도확인을요함 3. 2025.01.14. 주식회사 랜드앤아키로부터 지상건물에 대하여 공사비 금 660,000,000원의 유치권 신고(전자세금계약서, 공사도 급계약서, 건설업등록증, 건설업등록수첩, 법인등기사항증명서 첨부)가 있으나 그 성립여부는 불분명함(주식회사 랜드앤아키의 대표는 이 사건 토지 중 51-3 소유자인 정홍석임) 4. 2025. 2. 18.자 신청채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 주식회사 랜드앤아키 유치권은 금 660,000,000원의 공사비 채 권에 대해 계약금만 적시되어 있고 계약보증금 및 기성금 등이 포함되어 있지 않으며 유치권을 표시하는 현수막 등 점유를 입 증할 수 있는 표식이 감정평가서 또는 현황조사서 어디에도 없으므로 허위의 유치권신고라는 취지의 유치권 배제신고서가 접 수됨(별첨 유치권배제신고서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 목록1 - 지목은 대지임 - 현황은 신축중인 3층 건물이 소재함 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 2) 목록2 - 공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 숙박시설 및 근린생활시설임 - 현황은 신축 중인 3층 건물이 소재하고 있음 - 일반건축물대장 상 기존건물의 철거 여부는 확인이 안됨 3) 목록3 1) 목록1 - 지목은 대지임 - 현황은 신축중인 3층 건물이 소재함 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0321)입니다.
입찰일은 2025.07.09입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 3,786,675,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 954,922,849원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 513일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 513일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.10.05. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경72427 (의정부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,945,397,509원원	1,230,037,951원원	66%	1.9회회
6개월	1,928,462,591원원	1,112,169,909원원	66%	1.9회회
12개월	1,852,278,414원원	1,131,970,614원원	67%	1.8회회

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1374381

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-09	2024타경72427	[숙박시설] 포천시 영북면 운천리 50-11 [유치권] 건물: 1,008.93평 토지(대지권): 907.20평	3,786,675,000원 3,786,675,000원	재진행 (2회)
	2025-07-01	2022타경82420	[숙박시설]경기도 포천시 내촌면 소학리 203 [유치권] 건물: 419.43평 토지(대지권): 704.83평	2,753,736,000원 1,349,331,000원	재진행 (2회)

포천 영북면 운천리의 모텔 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 37억 8668만원입니다.

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